（2016）渝05民终5405号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2018-07-21
案件名称
重庆龙升物业管理有限公司与吴震、梁光钰物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴震,梁光钰,重庆龙升物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5405号上诉人(原审被告）:吴震,男,汉族,1976年8月14日出生。上诉人（原审被告）:梁光钰,女,汉族,1948年12月20日出生。被上诉人（原审原告）:重庆龙升物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1。法定代表人：薛德岗，经理。委托诉讼代理人:叶建春,男，汉族，1979年4月2日出生，公司工作人员。委托诉讼代理人:张德平,女，汉族，1971年10月31日出生，公司工作人员。上诉人吴震、梁光钰为与被上诉人重庆龙升物业管理有限公司（以下简称龙升物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初5884号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年7月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴震、梁光钰上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：吴震（同时作为梁光钰的代理人）参加了一审法院2016年5月11日组织的公开审理并当庭举证、质证，一审判决错误认定吴震、梁光钰未到庭。一审判决对于吴震提出的小区内社会闲杂人员随意进出、摩托车在小区内任意穿行、负4楼门禁常开等安全隐患以及物管公司虚构月租车位已满而对吴震提出的租用车位要求置之不理、梁光钰及孙子被困电梯而物管公司置之不理的情况有证不认；而对吴震提出的关于龙升物管公司超过举证期限提交的合同及附件的异议却予以驳回，明显不公。本小区至今未成立业主委员会，按照《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第七条的规定，物业收费标准应当政府定价而不由建设方与物管公司约定。重庆市物价局2011年34号文件对本小区收费标准确定为0.85元/平方米，同时因该批复确定的收费标准为试行，应下浮30%收费，即0.595元/平方米。龙升物管公司实际向业主收取0.9元/平方米，属于严重违规收费。龙升物管公司2014年3月11日前为二级资质，仅能管理20万平方米以下小区，而本小区面积超过20万平方米，龙升物管公司在其所诉讼的时间段没有管理资质，属于非法强制入驻。龙升物管公司没有领取收费许可证，没有公示其收费标准，收费人员未佩戴收费工作标志并填写收费记录，业主有权拒付物业服务费。因此，依据最高法院关于物业服务纠纷案件的司法解释，法院应当支持业主对于物业服务企业的违规收费提出的抗辩，应判令龙升物管公司承担诉讼费并退还非法所得。龙升物管公司辩称，一审判决提及了庭审经过和上诉人提交的证据，说“吴震、梁光钰未到庭”是笔误。重庆市原来关于无业主委员会小区政府定价的收费办法已经废止，本案中并不适用。物价局2011年34号文件确定的本小区收费标准不包括电梯费，电梯费按0.3元/平方米计算，龙升物管公司收取0.9元/平方米没有违规。因开发商的问题，本小区形成烂尾楼，没有物管公司愿意接手，龙升物管公司系经政府部门协调入驻，不是经过招投标入驻，龙升物管公司后来取得了相应资质。龙升物管公司向一审法院起诉请求：吴震、梁光钰给付2013年7月至2016年2月拖欠的物业服务费4842元及滞纳金3000元。一审法院认定事实：原告系具有物业管理资质的物业管理公司，二被告系重庆市南岸区某小区房屋业主。该房屋建筑面积179.33平方米。2012年4月1日，原告与重庆南岸区某小区建设单位重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《重庆南岸区某小区》，约定原告对南岸区某小区进行前期物业服务管理，服务期限从2012年4月1日至2015年3月31日止。收费标准：住宅1.2元/平方米/月（建面含电梯费，优惠期间为0.9元/平方米/月）；商业用房为3元/平方米/月（建面，不包括电梯费）；车位物业管理费暂定为70元/个/月。业主于每月1日至25日缴纳物业服务费。业主违约不缴纳物业服务费，原告按应收取款项金额从应付之日起按日千分之三计算违约金。该合同期限届满后，原告于2015年3月22日与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《重庆南岸区某小区》约定服务期限从2015年4月1日至2018年3月31日止。收费标准：住宅1.2元/平方米/月（建面含电梯费，优惠期间为0.9元/平方米/月）；商业用房为3元/平方米/月（建面，不包括电梯费）；车位物业管理费暂定为70元/个/月。业主于每月1日至25日缴纳物业服务费。业主违约不缴纳物业服务费，原告按应收取款项金额从应付之日起按日千分之三计算违约金。原告于2012年4月1日进驻该小区进行物业服务。被告以其未与原告签订物业服务合同，原告提供的物业服务与其无关；原告提供的物业服务不达标，小区许多地方存在安全隐患为由，从2013年7月起拒交物业服务费至今，被告至2016年2月共欠物业服务费4842元未交纳。另查明，本案小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此原告与建设单位重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订《重庆南岸区某小区》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。故被告辩称其未与原告签订物业服务合同，原告提供的物业服务与其无关，该院不予支持。原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告拒不缴纳物业服务费实属违约，故原告要求被告给付从2013年7月至2016年2月拖欠物业服务费4842元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。原告主张的违约金过高，被告也提出异议，该院予以调整，认为可按人民银行同期同档次贷款利率计算违约金。被告辩称原告的物业服务不达标，诸如1、小区负一楼主入口门禁系统被损坏后未修理，存在安全隐患，但被告仅提供照片予以证明自己的辩称，该院认为照片并不能证明门禁系统已损坏并缺乏维修；2、小区电梯缺乏维护保养，存在安全隐患，审理查明的事实，由于小区电梯老化，原告正在组织维修；3、负一楼入口连接负二楼小区中庭，原告增设一步梯坎，虽与地面近色，并不存在安全隐患，反而增设该步梯坎更是加强安全。故被告并没有充足证据证明原告的物业服务不达标，故对被告的辩解，该院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“由被告吴震、梁光钰于判决生效后10日内给付原告重庆龙升物业管理有限公司从2013年7月至2016年2月拖欠的物业服务费4842元，并从欠款之日起按欠款金额，按照人民银行同期同档次贷款利率计算违约金至欠款付清时止。案件受理费减半收取25元由被告吴震、梁光钰负担。（此款原告已付，由被告在支付拖欠物业服务费时一并支付）”。龙升物管公司在二审中举示了吴震之前缴纳物业服务费的单据，拟证明吴震认可收费标准。吴震质证后认为，之前交物业服务费是因为需要物管公司协助办理房产证，对其收费标准并不认可。经审查，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，一审中，吴震（同时作为梁光钰的诉讼代理人）到庭参加了诉讼，一审判决记载其未到庭与客观情况不符，但并未因此影响吴震、梁光钰行使应诉答辩的权利，故不构成应当发回重审的情形。本案小区尚未成立业主委员会，龙升物管公司作为小区前期物管公司，其与小区开发商签订的物业服务合同对小区全体业主具有约束力，该合同约定的收费标准（包含电梯费）未超过物价局核定的本案小区收费标准，不构成违规收费。虽然龙升物管公司进驻本案小区时的资质等级与小区规模不符，但考虑到本案小区存在部分烂尾工程的特殊情况，以及龙升物管公司实际为小区提供了物业服务的客观情况，其资质问题不影响向业主主张物业服务费的权利。吴震、梁光钰认为龙升物管公司存在诸多服务不达标的情况，但根据本案查明的事实，龙升物管公司在履行物业服务合同过程中并不存在重大瑕疵，吴震、梁光钰不具有拒绝交纳物业服务费的法定理由，其拖欠物业服务费应当承担违约责任。一审判决吴震、梁光钰给付拖欠的物业服务费正确，确定的违约金标准适当。综上，吴震、梁光钰的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人吴震、梁光钰负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕代理审判员 周 舟代理审判员 陈 莹二〇一六年十月二十日（）书 记 员 刘德宝 百度搜索“”