（2016）黔01民终4064号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-30
案件名称
李洪肖与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司,李洪肖
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4064号上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区育才路99-10栋2层15号。委托诉讼代理人：杨波，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：谭琪，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告）李洪肖。委托诉讼代理人：吴茂学，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡秋兰，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。上诉人绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人李洪肖商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：一、维持原判第三项；二、撤销原判第一项；三、变更原判第二项为上诉人向被上诉人支付违约金30.93元。事实和理由：1、上诉人于2015年9月24日将有关资料移交物业公司之时就完成了约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务，无需再向被上诉人交付，2015年9月25日起不应再继续承担违约金。2、合同约定的交付上述文书的时间应根据逾期交房时间相应顺延至2015年5月30日，支付违约金的时间也应当从2015年5月30日起算。3、上诉人因逾期交房已经支付了逾期交房违约金，本案违约金应当扣减。且因不动产统一登记引起的政府部门职能调整而导致的不能办理有关房屋登记事宜的时间不应计算违约金。4、物业公司已于2016年1月4日以张贴通知的方式通知业主办证事宜，部分业主已委托办理，现有未办理产权证的业主是其怠于行使权利，与上诉人无关。5、涉案的190户业主中，有21户已根据物业公司的通知相继办理了房屋产权证，但一审判决对此未查明，判决继续承担违约金，有悖事实和法律规定。李洪肖辩称，合同约定是将办理房屋权属转移登记的相关文书交付被上诉人，上诉人交付给物业公司不能视为对被上诉人完成交付义务，且上诉人也未提供其交付物业公司的证据。按照合同约定，2014年12月31日之后上诉人就应当支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。李洪肖向一审法院起诉请求：一、被告支付原告截止2016年3月份的违约金8382.03元（违约金计算至房产证交付时为止）；二、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告立即将所售商品房产权转移登记备案手续完备交与原告自行办理房屋产权证。一审法院认定事实：2012年4月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市××马掌坡路××号绿地伊顿公馆X栋X单元X层X号，房屋价款309329元，交房时间为2013年12月31日前。同时，双方在合同第二十二条“房屋登记”第三款“转移登记”中约定：“（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）…（四）双方同意按照下列第／种方式办理商品房转移登记：（1）双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（2）买受人同意委托物业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用360元，由买受人承担”。合同签订后，原告依约向被告支付购房款人民币309329元。但被告未按约向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，双方为此产生争议，原告遂起诉至法院，诉请如前。另查明，被告开发建设的位于贵阳市××马掌坡路××号绿地伊顿公馆的A区2、3、5、5a栋和B区2、3、5、6、7栋房屋于2014年5月30日通过竣工验收备案，于2015年9月17日取得《商品房销售现房证明书》。被告由于逾期交房，已按照合同约定向原告支付了逾期交房违约金。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，形式有效，应当受法律保护。本案中，原告作为房屋的买受人，向被告支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务。被告作为房屋的出卖人，亦负有向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务，现交付日期届满，文书却未能交付，故被告存在违约行为，理应向原告支付违约金，并交付办理商品房转移登记的有关文书。关于违约金的计算方式，原、被告在合同中约定，被告于2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期180日内，则按照已付房款的万分之一承担违约金；若自约定日期起180日以后，仍不能交付，而原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。由于被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故2015年1月1日至2016年3月31日期间的违约金为人民币8537.48元（309329元×万分之一＋309329元×万分之一×275日），而原告仅主张该期间的违约金为8382.03元，并未违反法律规定，系其对自己诉权的处分，故法院从其自愿，予以支持。其余违约金每日按房屋总价款309329元的万分之一从2016年4月1日计算至判决生效时为止。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李洪肖交付办理商品房转移登记的有关文书；二、被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李洪肖支付2015年1月1日至2016年3月31日期间的违约金人民币8382.03元，2016年4月1日起的违约金，每日按房屋总价款309329元的万分之一计算至本判决生效时为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李洪肖的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交证据三份：1、深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司绿地伊顿公馆物业管理处2016年1月4日张贴的通知一份；2、绿地伊顿公馆19户业主根据上述通知在2016年1月份委托物业公司办理产权证的收款票据；3、业主陈家谷的不动产登记证复印件。拟证明：1、上诉人在2015年9月24日将办证所需资料移交给物业公司，履行完毕交付义务，上诉人至2015年9月25日起不应再承担违约金；2、物业公司于2016年1月4日以张贴通知方式通知业主办证，部分业主已委托办证，且包括陈家谷在内的一些业主已经办到了产权证，未办证的业主是自己怠于行使权利；3、涉案190户中有21户已经在2016年1月委托物业公司办理产权证，但上诉人只找到19户业主的收款票据提交法院，一审判决对已有业主委托办证的事实未查明。被上诉人质证认为：1、对以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且上述证据在一审中均未提交。物业公司的通知上载明时间是2016年1月4日，恰恰证明上诉人违反合同第二十二条约定，该通知不能对抗第二十二条的约定，上诉人应该履行合同义务；2、根据合同相对性原则，上诉人委托物业公司代办产权登记，并没有征得被上诉人的认可，即使是委托物业公司，也没有证据显示上诉人将合同约定的办证资料交付给物业公司，该通知证明上诉人拖延时间，继续损害被上诉人的合法利益，请二审法院不予采信；3、陈家谷的产权证是复印件，真实性不予认可，且陈家谷不能代表其他业主的情况，与其余案件无关联性，不能达到证明目的。二审查明事实与一审基本一致。另查明，深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司绿地伊顿公馆物业管理处于2016年1月4日贴出通知，内容为：“尊敬的各位业主：现绿地伊顿公馆已具备办理不动产证的条件，为了方便广大业主，我公司将为业主提供产权代办的特约服务，请各位业主于2016年1月4日起到伊顿公馆物业管理处登记办理不动产权证的相关事宜。……产权集中办理时间：2016年1月5日至2016年1月20日。”2016年1月5日起，相继有业主按照该通知到物业公司缴纳了契税、住房登记、印花税、土地登记费、土地工本费、不动产权证代办费。其中，不动产权证代办费360元，与商品房买卖合同第二十二条中约定的委托费用一致。本院认为，本案的争议焦点为计算逾期交付办证资料的违约金起止时间如何确定。关于起算时间，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条“房屋登记”第三款“转移登记”中约定：“（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……”依照该条款，双方对交付办理商品房转移登记有关文书的时间有明确约定，该约定系双方真实意思表示，双方均应当按照该约定履行义务。因此，逾期交付办证资料的违约金的起算点应当为2015年1月1日。对上诉人请求顺延起算时间的主张本院不予支持。关于截止时间，关键在于上诉人交付办证资料的时间如何确定。虽然《商品房买卖合同》第二十二条约定由出卖人将有关文书交付给买受人，但该条同时约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。买受人同意委托物业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用360元，由买受人承担。”按照该约定，双方对被上诉人委托物业公司办理房屋权属转移登记已经达成合意，在此约定下，上诉人依据被上诉人的委托授权向物业公司交付办理房屋权属转移登记相关文书，并由物业公司通过张贴公告的方式告知被上诉人，应当视为上诉人对被上诉人完成交付义务。因此，上诉人无需再向被上诉人交付办理商品房转移登记的相关文书，一审判决上诉人再向被上诉人交付上述文件不当，二审予以改判。综上，物业公司张贴公告之日应当为其明确表示收到上诉人办理房屋权属转移登记相关文书之日，张贴公告的前一日即为本案计算违约金的截止日期。2016年1月4日，深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司绿地伊顿公馆物业管理处贴出通知，告知全体业主绿地伊顿公馆已具备办理不动产证的条件，业主可以于2016年1月4日起到伊顿公馆物业管理处登记办理不动产权证的相关事宜。并且从2016年1月5日起，相继有业主到物业公司缴纳了不动产权证代办费、契税等相关费用，委托物业公司代为办理不动产证相关事宜。因此，2016年1月4日应当视为被上诉人收到办理商品房转移登记有关文书的时间，违约金的计算应当截至2016年1月3日，故上诉人应当向被上诉人支付违约金5846.32元（309329元×万分之一＋309329元×万分之一×188日）。关于上诉人主张其已因逾期交房支付了逾期交房违约金，因此即使需承担本案逾期交付办证资料的违约金也应当予以扣除。因逾期交房违约金与逾期交付办证资料违约金系针对两个不同的违约事项，且分别在合同第十三条、第二十二条做了明确约定，故本院对上诉人的该主张不予支持。上诉人主张因政府部门职能调整导致有几个月时间不能办理有关房屋登记事宜，该时间不应计算违约金，因其未提供相应证据，故对该主张本院不予支持。上诉人主张涉案的190户业主中有部分业主已根据物业公司张贴的通知相继办理了房屋产权，但一审判决对此未查明，判决继续承担违约金有悖事实和法律规定。经查，上诉人关于物业公司张贴通知及19户业主根据该通知缴纳费用的证据均是在二审中提交，一审中未提交相关证据，故对其该主张本院亦不予支持。另，本案系因上诉人二审提交新证据改判，故一、二审案件受理费均由上诉人负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初1154号民事判决第三项；二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初1154号民事判决第一项；三、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2016）黔0113民初1154号民事判决第二项为：绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李洪肖支付违约金5846.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 蓉审 判 员 田 勇代理审判员 刘 劼二〇一六年十月二十日书 记 员 万炫兵