（2015）宜民初字第2001号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-12
案件名称
宜兴融创东氿置业有限公司与陈国荣商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜兴市人民法院
所属地区
宜兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜兴融创东氿置业有限公司,陈国荣
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民初字第2001号原告：宜兴融创东氿置业有限公司，住宜兴市宜城街道教育西路21号。法定代表人：许戬磊，该公司董事长。委托代理人：卢立太，该公司法务经理。被告：陈国荣。委托代理人：裴旭辉，宜兴市大浦法律服务所法律工作者。原告宜兴融创东氿置业有限公司（以下简称融创公司）与被告陈国荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月14日、2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告融创公司的委托代理人卢立太到庭参加两次诉讼，被告陈国荣的委托代理人裴旭辉到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告融创公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2012年9月26日签订的《商品房买卖合同》（备案号201209260012）及注销合同备案登记；2、判令被告承担合同解除的违约金1610000元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月26日被告陈国荣购买其公司开发的宜兴融创氿园的92幢mull单元1-2层104号房并签订《商品房买卖合同》（合同备案号201209260012），该房屋总价款8050000元；按照合同约定，被告陈国荣于当日支付2420000元，剩余购房款5630000元由被告陈国荣向银行贷款；截至今日，被告陈国荣未支付任何款项，其公司多次通过电话等方式催促被告缴纳购房款，但被告置之不理；根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条的约定，被告逾期付款超过30日的，其公司有权解除合同并要求被告承担房屋总价款20%的违约金；现为维护合法权益，特向贵院起诉。被告陈国荣辩称：1、2012年9月26日其购买原告融创公司开发的宜兴融创氿园92幢mull单元1-2层104号房并签订商品房买卖合同，对于这个事实无异议。但是其已支付了首付款242万元，剩余购房款563万元，也已按照原告以及原告的合作银行的要求提供了银行贷款手续的相关材料。本案中，双方的合同是否符合法定解除条件由法院依法查明事实后认定，如判令解除合同则原告应退回首付款242万元；2、原告融创公司主张的违约金不符合法律规定，其不予认可；3、本案诉讼费用由法院依法判决承担。经审理查明：2012年9月26日，陈国荣与融创公司签订商品房买卖合同及补充协议，双方约定：买受人陈国荣购买出卖人融创公司房屋，房号为第92幢NULL单元1-2层104号房屋，建筑面积为369.19平方米，单价为每平方米21804.49元，总价805万元；买受人于签约当日支付首付款242万元，剩余房款563万元于签约当日办理商业贷款；出卖人应当在2013年12月31日前，将商品房交付买受人使用；若买受人逾期付款的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金，无法定正当理由逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应当按合同约定的房屋总价款的20%支付违约金。在上述合同及补充协议签订后，涉案房屋买卖合同在房产管理部门进行备案，合同备案号201209260012。另查明，本案所涉房屋所有权人为融创公司，未有查封或抵押事项存在。上述事实，由商品房买卖合同、补充协议、宜兴市房屋权属证明及本院庭审笔录等证据在卷佐证。审理中，双方对如下争议焦点产生争议：1、首付款242万元是否已经支付？2、后续的款项563万元未能办理银行贷款手续责任在谁？关于争议焦点1，融创公司认为：通过查询没有收到陈国荣支付的任何款项，包括财务及工抵房，所以对陈国荣已经支付首付款２４２万元的说法完全不予认可。而陈国荣则认为：其已经支付了首付款242万元，该笔242万元是用工抵款进行支付的。为了证明自己的观点，陈国荣向本院提供了预定合同、合同打印通知单、供款时间表，该三份证据系融创公司在第一次庭审中提供；在供款时间表中的应收款明细表中的第一项定金2万元、第二项首期款240万元已经由融创公司的工作人员明确了由工抵款作为首付款的支付，且融创公司在该表上也打上了“收讫”的字样；其认为该三份证据证明其已经在2012年9月27日、10月3日支付了首付款242万元，分别由其本人、融创公司的财务及销售人员共同签字确认，应当认定其已经完成了首付款的支付。融创公司认为上述三份证据只能证明双方就合同付款方式及付款时间数额达成一致，但并不能证明陈国荣已经支付了上述款项；若要证明支付了首付款２４２万元，陈国荣需要提供相关的证据材料予以支撑，包括银行交易记录或其公司开具的发票工抵协议等；事实上，其公司并未收到任何款项，也没有收到工抵协议及工程款发票等，所以不予认可。为了反驳陈国荣的观点，融创公司提供了2014年10月24日江苏顺通建设工程有限公司、江苏瑞江律师事务所的律师见证书，证明本案所涉房屋并非江苏顺通建设工程有限公司工抵的房屋。陈国荣质证后认为真实性无法确认，与本案也没有关联性，对证明的目的不予认可。对于争议焦点2，陈国荣认为：其已经在支付首付款后按照融创公司以及合作银行的要求，提供了相关的银行按揭资料，这一情况在付款时间表上也有明确的反应；因为融创公司自身原因未能为其办理银行按揭应承担相应的违约责任，同时也应当采取积极有效的手段，防止因双方签订商品房买卖合同造成的损失进一步扩大；事实上，融创公司至今也没有采取必要的相关措施；因此其认为，银行贷款未能发放的责任在于融创公司。而融创公司则认为：陈国荣首付款都没有支付，更不可能提供后续的银行贷款的资料；因为首付款不支付，银行无法办理贷款，所以陈国荣已经提交银行贷款的资料的说法根本无法成立。审理中，融创公司陈述：本案所涉房屋买卖合同已经备案，其公司内部对于未付首付款就进行备案的事情，一直没有理清楚；其公司一直在向陈国荣催要房款，但是没有书面催要过；本案所涉房屋一直未办理交房手续，目前由陆锋在使用。陈国荣则陈述：其认为融创公司主张的违约金过高，需要调整；其从未收到融创公司的催款通知；在签订合同的当天，他就将贷款手续全部提交给了融创公司，但是没有证据证明；当时是戴文君欠陆锋大笔款项，融创公司欠戴文君工程款，当时三方协商以工程款抵房款，陆续抵给陆锋三套房屋，房贷由融创公司、戴文君负责，由于陆锋名下已有贷款房屋，无法办理按揭贷款，故由张俊峰、陆孟中及陈国荣的名下签订合同，本案所涉房屋是陆锋以陈国荣的名义于2012年9月26日与融创公司签订买卖合同；后由于戴文君涉嫌犯罪被立案侦查后托至现在未予办理。本院认为，当事人对于自己主张及反驳他人的主张，均需要提供证据予以证明。本案中，双方之间订立的商品房买卖合同、补充协议均依法成立且有效，现因后续贷款无法到位导致合同目的无法履行。关于争议焦点1，本院综合庭审中双方的陈述及提供的证据后认为：融创公司称陈国荣并未支付房屋首付款242万元，但其公司在庭审中提供了供款时间表。在该份供款时间表上定金2万元、首期款240万元均在备注栏内标明了“工抵”，且在该表上盖有“收讫”章，并有陈国荣、融创公司财务和销售人员签字。该份材料系融创公司提供给本院，现融创公司称陈国荣并未支付首付款242万元，其公司由于内部原因亦不知晓为什么在未支付首付款的情况下就对房屋买卖合同进行了备案，这显然与常理不符。而陈国荣则对本案所涉房屋具体工抵的情况做出了合理解释。虽然融创公司提供了《律师见证书》用以证明本案所涉房屋不属于用工程款抵房屋范围，但该份证据与其提供的供款时间表相矛盾，且并不足以认定本案所涉房屋不属于“工抵”范围。综上，融创公司称陈国荣未支付首付款的主张，本院不予采纳，应当认定陈国荣已经支付了首付款242万元。关于争议焦点2，陈国荣称其在签订房屋买卖合同的当日，就已经将办理按揭贷款的相关手续交给融创公司。而融创公司则称由于未收到首付款，根本未办理银行按揭贷款。双方均未提供证据证明自己的观点，也未提供证据证明曾向对方催要款项或者催促办理贷款。按照常理，买房者应当按照双方合同约定，办理相关的按揭贷款手续。故陈国荣称未办成按揭贷款的原因在融创公司，其抗辩主张本院不予采纳。本案后续按揭贷款未办理成功，责任应当在于陈国荣。现由于房屋买卖合同无法继续履行，融创公司诉至本院，要求解除房屋买卖合同并注销合同备案登记，本院予以支持。至于违约金部分，根据双方合同约定，买受人逾期支付房款超过30日的，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人承担房屋总价款20%的违约金。陈国荣当庭辩称该违约金标准过高，要求调整。本院认为按照房款总价805万元的20%确定的违约金确实过高，酌情认定违约金按照房款总价的10%即80.5万元为宜。融创公司应当在首付款中扣除总房款10%违约金（80.5万元）后，将剩余款项161.5万元返还给陈国荣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除融创公司与陈国荣于2012年9月26日订立的商品房买卖合同及补充协议。二、融创公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈国荣161.5万元（首付款242万元扣除违约金80.5万元）。三、陈国荣在融创公司返还161.5万元之日起十日内配合融创公司办理房屋买卖合同（备案号201209260012）的备案登记注销手续。本案案件受理费68150元，公告费300元，由陈国荣负担。该款已由融创公司垫付，陈国荣于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给融创公司。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长 王建停代理审判员 吴时力人民陪审员 许媛媛二０一六年十月二十日书 记 员 蒋佳能 更多数据：搜索“”来源：