（2016）渝0120民初3160号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-01-03
案件名称
伍成会与重庆市璧山碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市璧山区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
伍成会,重庆市璧山碧桂园房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条
全文
重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0120民初3160号原告：伍成会，女，汉族，生于1973年9月10日，住重庆市璧山县。委托诉讼代理人：李晓春，重庆智策律师事务所律师。被告：重庆市璧山碧桂园房地产开发有限公司，住所地，重庆市璧山区璧泉街道南河丽景小区脂山路A3-3-6，统一社会信用代码91500227073685290T。法定代表人：杨文杰，经理。委托诉讼代理人：李银汉，重庆泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新，重庆泰和泰律师事务所律师。原告伍成会与被告重庆市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告伍成会及其委托代理人李晓春，被告碧桂园公司委托代理人李银汉、王新到庭参加诉讼。第二次开庭，原告伍成会及被告碧桂园公司委托代理人李银汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍成会向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋购房款中的装修款部分178230元；2、判令被告承担案件受理费和鉴定费。事实和理由：一、原、被告于2015年3月23日就购买被告开发的位于重庆市璧山区璧泉街道永嘉大道115号碧桂园翡翠城花园里80幢10-1号商品房签订了重庆市商品房买卖合同。合同约定了房屋面积、购房款及付款方式，房屋为装修房，装修款为1500元/㎡等内容。合同订立后，原告按约定支付了购房款，但交房时原告发现该房装修质量低劣，根本达不到1500元/㎡的装修标准，不能达到原告购买精装房的合同目的。二、房屋质量多处存在安全隐患，电线没有穿管，入户门是三无产品，厕所和厨房都没做防水，影响入住。三、被告售房宣传活动称购房价4888元/㎡附1500元/㎡装修价值，售房广告明确了精装房是1500元/㎡的装修标准，销售人员称1500元/㎡的装修标准以样板间为标准，我方看样板间后感觉满意才决定购房，但通知接房时看到的实际装修状况不符合标准，差异太大。四、被告承诺出售的是精装房，就应当在交房时鉴定确认为是否精装房；被告交付精装房的装修部分需要达到1500元/㎡的市场价值，我方经鉴定得知装修造价仅为200-300元/㎡，我方要求对房屋装修部分的市场价值进行司法鉴定。五、商品房买卖合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》是空白，没有对装修材料和品质进行约定，是因为该附件是被告单方提供且被告催促原告先签字后再仔细阅读合同，我方签字后阅读才发现合同内容有漏洞，没有写明装修具体标准。综上，被告实施的装修达不到1500元/㎡的标准，我方因此不认可其已实施的装修，被告应按房屋建筑面积1500/㎡的标准退还原告诉请的购房款中的装修价款部分。被告碧桂园公司辩称，一、关于原告提出的装修款为1500/㎡，合同并未约定装修款，广告内容仅是要约邀请，并不作为合同使用，并不构成商品房买卖合同司法解释第三条规定的要约。双方争议的装修价值包含在房屋的单价中，根据合同附件四内容，此价格包含双方约定的装修标准和设备，被告作为出卖方有自主定价权，购房人有自主选择权，装修价值是双方针对合同约定的标准，协商的价格并不违反法律规定。二、广告和微信不能作为合同约定标准和价格标准，房屋单价中已包含1500元/㎡的价值。广告宣传4888元单价的户型赠送1500元/㎡的装修，是将对应的装修标准约定在合同附件四中。合同附件四体现了合同附件三的内容，对相应的设施设备和型号部分有约定，合法有效。因是预售房屋，判断房屋装修价值只能物化为合同附件四的标准，原告签订了购房合同就已认可合同内容和装修标准。三、每位购房人对1500元/㎡的心理预期不同，我方的广告宣传没有误导消费者，也不会造成误读，被告没有欺诈行为。被告在现场作为展示效果的单位叫示范单位，不是样板房，示范单位是效果展示，有超过装修价值的部分，原告没有证据证明装修材料品牌以样板间为准。四、原告方的陈述属于感观感受，原告始终没有明确1500元/㎡的装修应该达到怎样的装修标准，原告在刻意回避双方在购房合同附件四约定的装修标准，所谓的市场价格不能作为该装修标准的参考。如果有装修质量问题，不等于不符合附件四的装修标准。认可本案的争议焦点是1500元/㎡的装修标准问题。五、我方不存在违约情形，原告在签订合同时同意该装修价格，在交付过程中主张差价损失，缺乏事实基础，不符合市场交易规律，原告也没有依据主张成本与销售价格之间的差价。被告严格按照合同约定交房，不应承担逾期交房责任。本案经审理认定事实如下：2015年3月23日，被告碧桂园公司作为甲方，原告伍成会作为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定以下主要内容：第一条，本商品房项目暂定名为碧桂园翡翠城。第二条，本商品房销售依据，甲方销售的商品房为预售商品房。第三条，乙方所购商品房的基本情况：本商品房座落为重庆市璧山县璧泉街道永嘉大道115号80幢10—1，本商品房建筑面积118.82平方米，其中套内建筑面积91.93平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.89平方米。第四条，购房价款，（二）本商品房为装修房，总成交金额为603606元整，建筑面积单价为5080元/平方米，套内建筑面积单价为6565.93元/平方米。第五条，付款方式及期限，乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款，（1）乙方必须在签订商品房买卖合同时付该商品房总房价款的40.19％（242606元）给甲方，并向贷款银行办理按揭申请手续；（2）乙方必须在2015年3月23日前，付该商品房总房价款的59.81％（361000元，银行按揭款项）给甲方。第七条，交房期限及交付条件，（一）本商品房交房期限，属预售商品房的，甲方应当在2015年12月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第十六条，商品房的质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：1、甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。2、详见本合同附件五《补充协议》第三条约定。第十八条，保修责任，《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。第二十四条，本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十五条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条，合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十七条，本合同连同附件共30页，一式7份，具有同等法律效力，其中甲方、乙方、房地产登记机构、相关部门各一份。第二十八条，本合同自双方签订之日起生效。合同尾部甲方（签章）处加盖被告碧桂园公司合同专用章，并加盖委托代理人吴惠喜印章，乙方（签章）处由伍成会签名并捺印。签订日期：2015年3月23日，签于碧桂园翡翠城售楼部。合同附件一为房屋分层平面图及分户户型平面图，描绘了第一幢第2-29层平面图。附件二为共用部位及设施。附件三为建筑材料、设备安装标准说明，具体内容为：甲乙双方可列明材料及设备的名称、品牌、规格、型号等，1、外墙，2、内墙，3、顶棚，4、地面，5、门窗，6、厨房，7、卫生间，8、阳台，9、电梯，10、电表（安），11、水表型号，12、气表型号，13、其他，1-13项名称后标示为冒号，冒号之后均为空白，未填写任何内容。附件四为房屋装修标准说明，具体内容为：甲乙双方可列明材料及设备的名称、品牌、规格、型号等，碧桂园翡翠城J367B户型交付标准（精装修），结构：框架剪力墙结构，楼层板、层面板采用钢筋混凝土板现浇。外墙：根据外观设计需要，采用彩色涂料。内墙：客厅、餐厅涂环保乳胶漆；厨房、卫生间四面墙身贴面砖。灯具：阳台、厨房、卫生间附送吸顶灯，走廊送筒灯；厅、房间及其他地方仅保留电源线。天花：厨房、卫生间、阳台天花为防水乳胶漆，局部硅钙板造型涂环保乳胶漆和精致石膏线。地面：厨房、卫生间铺地砖，栏杆为铁艺栏杆。户门：入户门用钢木装甲门，客厅出阳台门均用铝合金门，配装门锁；室内门用木色门，厨房用双扇推拉门、钢化清玻璃、卫生间用木色钢化磨砂玻璃门。窗户：所有窗户均为铝合金玻璃窗。卫生设施：洗手间配置洗手盆、浴室柜，并配备浴镜、冷热水龙头；主卫配备淋浴屏、座便器，公卫为蹲便器。厨房设施：配石材台面连不锈钢洗手盆，冷热水管，组合式橱柜，附带抽油烟机。水电：为确保住户享受现代之家居生活，每户的设计电量为：房产面积大于80平方米且小于120平方米8kw，大于120平方米且小于150平方米9kw。阳台、卫生间、公共梯间配顶灯，局部配筒灯、射灯，电掣及电插座配备齐全，全部电线皆入墙安装，每户安装独立水、电表。电话：客厅及主人房均装有入墙电话插座。电视：客厅及主人房均装有入墙有线电视接收插座。宽频网络：宽带光纤到户至户内多媒体箱，插座按设计安装到位。天然气：均设有天然气管道。安全设施：每户配可视电话对讲系统。备注：出卖人在本园设置的示范单位只作为购房客感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。该商品房建筑墙体使用的建筑材料为烧结页岩空心砖，考虑到该建筑材料所具有的特有属性，若买受人对该建筑材料使用不当，会存在不安全因素，但该不安全因素并非属于该建筑材料的质量问题。故出卖人特别提醒买受人：在该商品房墙体中或表面安装管线、墙面开洞、吊挂重物（如安装空调机、热水器、大型挂画等）时，应先向物业服务企业申请，同时应向专业的安装人员说明墙体中使用的建筑材料是烧结页岩空心砖，并应要求安装人员根据该建筑材料的特性使用正确的安装方法。附件五：合同补充协议。甲乙双方就编号为CQYJ-576036号《重庆市房屋买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守。第三条，关于装饰、设备标准，乙方和甲方一致同意：该商品房的装饰、设备标准按下列第一项约定处理：（一）该商品房由甲方统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准按《商品房买卖合同》附件三、附件四的装饰项目进行配置。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三、附件四约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，乙方在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方对该商品房的装饰和设备的异议由甲方按实情予以修补、保修或给予合理解决。甲方已提请乙方仔细阅读《重庆市房屋买卖合同》、本补充协议及附录的条款，特别注意加粗字体部分的条款内容，对各条款作全面、准确的理解，并应乙方的要求做出了相应说明。甲乙双方一致确认《重庆市房屋买卖合同》、本补充协议及附录的条款含义认识一致。甲乙双方认可后签字。附件四、附件五尾部加盖有被告碧桂园公司合同专用章，原告伍成会签名并捺印。合同签订后，原告伍成会按约定付清了购房款。另查明，庭审中，原告举示了重庆市璧山公证处出具的《公证书》，载明申请人为邹基良、邹会等27人，公证事项为保全证据，描述了保全证据的过程，分别在搜狗高速浏览器搜索栏输入“碧桂园翡翠城盛大开盘”，显示搜索结果实时打印，点击“碧桂园翡翠城盛大开盘的相关微信公众号文章”并实时打印，点击并显示“璧山碧桂园翡翠城”微信公众号相关内容并实时打印，等，公证书尾部由公证员陈艳签章，加盖重庆市璧山公证处印章。该公证书附件列明了保全过程中对网页内容的实时打印页共二十四页，其中第八页载明：“开盘快讯，碧桂园翡翠城盛大开盘，精装高层4888元/㎡起！认筹倒计时！2013-12-20，璧山碧桂园翡翠城，亲爱的：是时候下手了！不买没了。盛大开盘.精装4888元/㎡附1500元精装！碧桂园翡翠城，快去抢房GO。今天是2013年12月20日，明天就是碧桂园翡翠城开盘的日子了！明天就开盘了，所有认筹了或者还没认筹的小伙伴们是不是很紧张呢？”第十八页载明：“碧桂园翡翠城12月21日盛大开盘，精装4888元/㎡起！认筹倒计时！2013-12-19，璧山碧桂园翡翠城，碧桂园翡翠城12月21日盛大开盘，80-140㎡精装高层折后4888/㎡起！4888/㎡！＝璧山臻美园林＋新城中心＋牛津商业街＋主题公园＋星级会所＋1500元/㎡精装。”2015年12月，被告碧桂园公司通知原告伍成会接房，双方因房屋装修标准发生争议，原告认为被告实施的装修达不到1500元/㎡的价值标准，遂提起诉讼。原告在庭审中还举示了起诉前由重庆智策律师事务所委托重庆精业工程造价咨询有限公司所作的《室内装饰工程造价司法鉴定的意见书》，原告据此认为房屋装修款远达不到1500元/㎡的标准；被告对该证据关联性提出异议。原告另举示了《碧桂园建设工程施工合同（室内装修工程）》复印件，该合同发包人为被告碧桂园公司，原告拟证明平均每平方米装修价格为200余元，被告对证据真实性不予认可，并认为即使真实也不能达到原告证明目的。被告碧桂园公司在庭审中举示了《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》。《重庆市新建商品房屋使用说明书》载明，工程名称为璧山碧桂园一期（西区）二标段总承包工程1#、2#楼；工程建设实际周期，开工日期为2013年9月20日，竣工验收备案登记证取得时间为2015年8月20日；成品房主要装修材料、设备表中载明了入户门、室内套装门、地板、地砖、墙面砖、墙面漆、电线、开关、插座、抽油烟机、橱柜、卫生洁具的品牌，未注明产品型号，灶具、热水器未注明品牌及产品型号。《重庆市新建商品房质量保证书》第五项“保修范围与保修期限”载明了地基基础、主体结构、墙体、屋面防水、防渗漏、墙面、顶棚、地面、装修工程、门窗及五金件、防护栏杆、电气管线、管道、管线、二次供水设施设备、通讯设施、消防设施设备、电器插座、开关、灯具、卫生洁具等保修项目及保修期限、保修正常完成时限，并载明被告公司对所列部位或部件在保修期限内出现的质量问题免费承担保修责任。另查明，2015年8月21日，重庆市璧山区城乡建设委员会对碧桂园翡翠城一期（西区）一货量区二标段2-1、2-2号楼颁发建设工程竣工验收备案登记证；2015年12月8日，重庆市璧山区城乡建设委员会对2-1、2-2号楼精装修工程颁发建设工程竣工验收备案登记证。以上事实，有原、被告当庭陈述，《重庆市商品房买卖合同》、发票、照片、《公证书》、《室内装饰工程造价司法鉴定的意见书》、《碧桂园建设工程施工合同（室内装修工程）》、《建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》等证据在案为凭，并经当庭质证，据以认定。本院认为，本案的争议焦点是对争议房屋的装修标准是否应当以1500元/㎡的市场价值作为标准，被告应否退还原告按房屋建筑面积以1500元/㎡计算所得的相应装修价款。根据原告提供的证据材料，该1500元/㎡精装的表述来自于被告在互联网上的宣传及微信公众号发布的宣传内容，该宣传内容是被告碧桂园公司发布的广告，对商品房进行介绍，该1500元/㎡精装的表述作为广告内容之组成部分，与开盘时间、精装4888元/㎡起、认筹方式、碧桂园璧山项目的交通及配套设施共同组成广告内容，可以给购房者传达关于碧桂园项目楼盘的直观印象。了解该广告内容的购房者是否愿意购买被告销售的房屋，就广告的作用而言，1500元/㎡精装的表述虽然含有明确的数字内容，但如何确定该1500元的主要内容及组成方式，被告并未在广告中作出具体确定的说明，何为精装修的具体标准、是否为装修成本价值、购房者依据什么确信1500元/㎡应当是房屋装修部分的市场价值、市场价值以何为准等具体内容均不能在广告中确定；1500元/㎡精装的广告表述，仅是碧桂园品牌、售价4888元/㎡起价、交通及配套设施、认筹方式等广告内容整体之一部分，购房者是否愿意购买，并不取决于装修部分的广告内容，购房者应当综合各方面因素总体判断是否购买，装修部分的广告内容对购房者与被告碧桂园公司订立房屋买卖合同虽有影响但不构成重大影响，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该1500元/㎡精装的广告内容不能视为被告碧桂园公司发出的要约，在原、被告双方订立的商品房买卖合同没有以吸收、补充、指引等任何方式表明该1500元/㎡精装是双方合同之组成部分的条件下，就不能视为双方订立的商品房买卖合同的内容，对买卖双方没有约束力。原告认为被告实施的房屋装修部分的市场价值应该达到1500元/㎡的标准，该诉称意见没有相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。同理，原告诉请关于房屋装修是否为精装应先鉴定、再交房的意见，没有合同约定内容作为依据，本院不予支持。原告申请对房屋装修的市场价值进行鉴定，或者申请房屋装修造价，因其申请鉴定证明的目的是装修价值是否达到1500元/㎡，该证明目的对双方的合同约束力已被本院否定，因此，既无必要也不应当实施鉴定。本案争议房屋的装修标准应当以原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》作为标准依据。《重庆市商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》共同构成双方自愿签订的买卖合同，一经签订即具有合同约束力，受法律保护，原告诉称签订合同时未仔细阅读合同，签订合同后才发现合同漏洞，应当再行协商确定的意见，缺乏充分依据，本院不予支持。商品房买卖合同附件三“建筑材料、设备安装标准说明”各具体项目的名称、品牌、规格、型号等虽为空白，但合同附件四对房屋装修各项具体内容有着明确约定，《合同补充协议》明确甲方设置的示范单位不作为商品房交付标准，被告应按附件三、附件四的装饰项目进行配置，《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》所记载的内容对合同及附件的内容进行了相应载明，并明确了保修责任。综合本案双方提供的各项证据，尚无证据证明以上各项文件的相关内容存在违法或无效之处，双方应依照以上文件确定的装修标准行使权利，履行义务。被告应当依照以上文件载明的内容履行合同装修义务，原告有权要求被告按以上文件提供符合约定标准的对应装修项目。原告不应要求被告超过以上标准实施装修、配备设备，被告也不应低于以上标准实施装修、配备设备。被告并应保证所实施的装修、设备标准符合国家强制性规定。原告在本案中提出已发现的房屋墙面、墙漆、门、柜、瓷砖、水管破损等装修表面问题属于整改范围，不同于原告在本案所提出的诉讼请求，本院认为，为了双方合同的有效履行，对于原告提出的以上问题，被告应予以重视并及时检查核实，与原告进行沟通，如果确实存在，则应按照合同约定履行相应行为义务。因本案争议焦点问题是装修的价值标准问题，是否存在质量争议不属于本案审理范围，本案对此不作评判。综上，原告以被告实施的商品房屋装修标准不符合1500元/㎡的市场标准要求退还购房款中的装修部分价款，无论是按1500元/㎡标准计赔房屋建筑面积的相应价款或是主张房屋装修部分实际价值与1500元/㎡的差价，均不符合合同约定，没有相应的法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告伍成会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3864元，减半收取1932元，由原告伍成会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 周绪鹏二〇一六年十月二十日书 记 员 彭琪雅 关注公众号“”