（2016）粤0306民初12090号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-19
案件名称
刘武与李明顺房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘武,李明顺,深圳链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初12090号原告刘武，男，汉族，1966年8月21日出生，身份证住址为湖南省湘阴县。委托代理人陈淑娜，广东信荣律师事务所律师。委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。被告李明顺，男，汉族，1970年3月29日出生，身份证住址江西省吉安市青原区。委托代理人张丽丽，广东百勤律师事务所律师。被告深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B。法定代表人杜欣。委托代理人刘瑞庭，系该公司法务。原告刘武与被告李明顺房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，被告李明顺在法定期限内提出反诉，本院依法予以受理，并在追加深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）为本案被告后，依法将本诉与反诉合并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘武及委托代理人陈淑娜、张茂荣，被告李明顺及委托代理人张丽丽，被告链家地产公司委托代理人刘瑞庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经居间方居间介绍，2016年1月10日，原告与被告李明顺签订了《房产买卖合同》一份，购买被告李明顺名下位于深圳市宝安区新安街道办前进路南侧冠城世家3栋聚龙轩X3号房产(以下简称“涉案房屋”)，合同总价403.5万元。合同约定：买方应于签约当日支付购房定金40万元，1月18日之前监管首期款80万元并申请按揭贷款。涉案房屋有租约、有抵押，卖方应在合同签订后7日内(即2016年1月18日前)取得承租人放弃优先购买权的声明、8日内(即2016年1月18日前)向原按揭银行申请提前还款并注销抵押登记后将房产证原件交第三方办理过户。如任何一方不履行合同义务，导致交易无法完成的，应向对方承担以下违约责任：如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20％违约金。合同还对递件过户、房屋交付等方面进行了约定。合同签订后，原告如约支付购房定金40万元，并备齐了全部首期款，但在被告链家地产公司核实房屋状态时发现涉案房屋已于2016年1月15日被深圳市宝安区人民法院查封。在被告李明顺承诺尽早解封的情况下，2016年1月18日，原告与被告李明顺签订《补充协议》，约定：因涉案房屋被查封无法办理资金监管，监管首期款的期限延至解除查封后3日内，但最迟不得晚于2016年3月31日。但被告李明顺仍未能在约定的期限内解除查封，亦未依约办理申请赎楼手续、未向原告提供租客放弃优先购买权之声明．经原告及被告链家地产公司多次催告，被告李明顺仍未履约且拒绝沟通，导致交易无法继续。2016年5月20日，原告委托广东信荣律师事务所向被告李明顺发出《解约通知函》，解除了原告与被告李明顺之间的《房产买卖合同》。另据了解，涉案房屋被查封系因被告李明顺“一房两卖”，被告李明顺在与原告签约之前已将涉案房屋出售给他人且因房价上涨而违约加价出售给本案原告。原告认为：原告与被告李明顺之间签订的《房产买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，该协议合法、有效，双方均应严格履行合同义务。原告已如约履行了定金支付义务，但被告李明顺经多次催告仍未申请赎楼手续、未取得租客放弃优先购买权之声明，已经构成违约。作为卖方，被告李明顺负有保障标的物无权利瑕疵之义务，合同签订后涉案房屋被查封，被告李明顺负有积极解除查封保证交易得以继续的义务，但被告李明顺在4个多月的宽限期限内仍未解除查封，导致交易无法继续，行为已构成根本违约。为保证原告合法权益，现诉至法院，请求人民法院依法判决：1、确认原告及被告李明顺之间签订的《房产买卖合同》已解除；2、被告李明顺向原告双倍返还定金即80万元；3、被告李明顺承担诉讼费、保全费；4、要求被告李明顺赔偿原告佣金损失2万元。被告李明顺答辩称：一、在原、被告交易过程中，购房政策在2016年3月25日进行过调整，购房者需在符合政策要求下去房产交易部门出具购房资格证明方可进行房产交易、过户，被告多次要求原告出具，但原告拒不提供，请法庭依法审查原告是否具备购房资格；二、涉案房屋被查封是在原、被告签约之后，并非存在被告明知涉案房屋被起诉被查封的前提下故意与原告方进行交易；三、被告不存在一房多卖及加价卖房的情况，与原告签约时被告与前一交易对手已明确表示解除房屋买卖合同，而且前后两次的交易价格仅仅相差23.5万元。被告不会因为23.5万元而让自己背负一个有可能产生一百多万元的违约责任，因为前案的买方起诉被告的违约金额就是一百多万元。被告卖房本就是为了解决资金困难问题，在极度缺乏资金的情况下不可能作出这样的决定，以多博少这种错误的决定；四、补充协议被告是在原告及中介公司作不诚实陈述，就是原告及中介公司告知我方查封的房产不可以进行资金监管，被告相信了他们的陈述，进而作出了一个不真实的意思表示签订了该份补充协议，根据法律相关规定被告已依法通过反诉的程序撤销该份补充协议；五、原告主张被查封的房产不可以进行资金监管，但未就该主张进行过举证，应承担举证不能的法律后果；六、涉案房屋被查封并不必然增加原告的交易风险，原告所担心的交易风险均是其单方的想象，事实上按我方的了解监管的资金是存放在买方自行找到的合作银行账户内，在不符合合同约定的情形下银行及中介公司是不可能将该笔80万元监管资金汇至被告的账户。相反站在被告的角度，因为前面原告作过虚假的陈述，导致其签订了补充协议，被告对原告的信任度已打折扣，被告本身是因为缺乏资金卖房解决问题，解除查封只能借用民间资金或金融机构借款，融资成本是非常高的，在此情况下原告拒绝做资金监管，让被告不敢借用高额的资金解封，因为担心解封后原告去找理由不想要购房。这样就会导致被告陷入更困难的境地；七、原告多次强调被告一房两卖，其房屋先后三次被查封的事实，事实上引发被告涉案房屋被查封的主要原因是因为第一次房屋交易买方提出了解除合同，并且引发诉讼，在诉讼过程中查封了涉案房产，导致第二次交易造成一些阻碍，但这些阻碍不是不可解除的，作为房产交易不管是抵押还是查封都是可以以资金解决的。所以我方希望合议庭不要怀疑被告的人品问题，从而先入为主。被告链家地产公司答辩称，涉案物业买卖合同的签订为原告和被告李明顺的真实意思表示，其双方应当按照合同约定积极履行。我方在促成原告和被告李明顺交易的过程中完全履行了居间义务，原告和被告李明顺之间的纠纷与被告链家地产公司无关。被告李明顺针对原告反诉称，2016年1月10日，被告李明顺与原告签订《房产买卖合同》，合同约定被告李明顺将涉案房产转让给原告，总价为403.5万元。合同订立后，原告称被告链家地产公司在核实涉案房产状况时，发现涉案房产于2016年1月15日被深圳市宝安区人民法院查封。原告称查封的房产无法办理资金监管，并联系如何处理该等事宜，双方经协商于2016年1月18日订立《补充协议》。《补充协议》订立后，被告李明顺积极拆借资金解除查封及抵押，资金的借入方提出涉案房产交易取得银行贷款承诺后才同意提供资金，并告知被告李明顺涉案房产被查封并不影响交易资金监管，原告及贷款银行风险并不会增加，这时，被告李明顺发现被原告欺骗，被告李明顺要求不履行《补充协议》，要求原告先办理资金监管，申请银行贷款，取得银行贷款承诺书，被告李明顺凭银行贷款承诺书融资或其他方式筹资解除抵押及查封，双方就此等事宜，各执一词，未能达成一致意见，遂成本诉。被告李明顺由于资金监管及银行提供交易贷款交易方式，涉案房产被查封，并不会导致原告交易风险增加，原告拒绝办理资金监管是没有事实及法律依据，原告拒绝办理资金监管及银行贷款申请已构成实际性违约。原告诉诸法院的要求及行为表明已拒绝履行合同，请求法院确认买方双方的《房产买卖合同》已解除。被告李明顺认为双方于2016年1月18日订立的《补充协议》是原告欺骗被告，让被告误认为解除查封是资金监管的必要前提条件，进而订立《补充协议》，现被告依法提出撤销《补充协议》。综上，请求法院依法判决：1、撤销被告李明顺与原告于2016年1月8日签订的《补充协议》第1条；2、确认被告李明顺与原告订立的《房产买卖合同》已解除；3、原告无权要求返还定金；4、本诉及反诉的全部诉讼费用由原告承担。庭审中，被告李明顺申请撤回第3项反诉请求，增加一项反诉请求为要求被告链家地产公司向被告李明顺返还托管的定金30万元。原告针对被告李明顺的反诉答辩称：一、被告李明顺反诉称其赎楼时间在原告取得贷款承诺函之后不是事实。《房产买卖合同》第二条约定，被告李明顺应于合同签订后8日内即2016年1月18日前申请赎楼，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，该赎楼时限的约定并不以原告取得贷款承诺函为前置条件。二、被告李明顺称双方于2016年1月18日订立的《补充协议》是被欺骗订立的不是事实。该《补充协议》是涉案房产被查封后在被告链家地产公司签订，为双方真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方约定办理资金监管以“解除查封”为必要条件，因被告李明顺称无法确保解封的具体时间，故双方约定监管时间为解除查封后3个工作日内但不得迟于2016年3月31日。《补充协议》中表述“因涉案房产突然出现查封做不了资金监管”，本意是指由于被告李明顺的房屋被查封导致被告客观上失去履约能力，为防止原告监管首期款后被告仍不能解除查封恢复履约能力而作出的迟延办理资金监管的约定，并非特指银行不接受查封状态下的资金监管。合同履行过程中，被告李明顺房屋被查封导致被告失去履约能力，根据合同法的规定，即便双方没有签订《补充协议》，原告也有权依法行使不安抗辩权中止履行首期款监管义务，而事后被告李明顺不但未能如约在3月31日之前解除查封，反而又被东莞市第一人民法院轮候查封，并且至今二个查封仍未能解除，该事实足以证明，如原告在2016年1月18日前监管首期款，双方合同仍然不能履行，而且必将给原告造成巨大的经济损失，《补充协议》约定在涉案房产解封后，双方继续履行合同义务，并不会损害被告的利益，被告李明顺要求撤销合同并无事实和法律依据。三、本次交易无法完成的原因是因被告李明顺违约所致，其反诉理由均不成立。被告李明顺未依合同约定向原告提供承租人放弃优先购买权声明，未依合同约定申请提前还款，至今未完成赎楼，也未能将房产证原件交被告链家地产公司，被告李明顺在涉案房屋被案外人查封后，未能及时解除涉案房产的查封，导致交易无法履行。综上，被告李明顺在合同签订后，未依约提供承租人放弃优先购买权声明、未申请提前还款、未完成赎楼已经构成违约，且涉案房产被另案查封后，在原告给予其4个多月的宽限期的情况下，未能完成解封，又被轮候查封，导致交易实际无法履行，原告未履行首期款监管义务不构成违约，被告李明顺的反诉请求无任何事实及法律依据，请法院依法予以驳回。经审理查明：2003年11月29日，深圳市规划和国土资源局向被告李明顺颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告李明顺系涉案房产权利人，房产建筑面积80.03平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2016年1月10日，原告作为买方与作为卖方的被告李明顺在被告链家地产公司居间下订立了一份《房产买卖合同》（合同编号2015014724）。合同约定被告李明顺将涉案房产转让给原告，该房产有抵押，卖方通过现金赎楼方式赎楼，卖方应在签订合同后8日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户。买卖双方同意以带租约转让方式处理租赁事宜，卖方应在签订合同后7日内取得承租人放弃优先购买权的声明，并在交付房产时与买方、承租方一起共同办理租赁合同、租赁押金、租金等交接手续，如因承租人主张优先购买权而造成买方损失的，由卖方承担赔偿责任。房产的转让价格为403.5万元，购房定金为40万元，买方在签订合同当日支付，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金30万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力，双方同意在房产证托管后三日内由第三方直接支付给卖方，买方不得有异议，如在约定放款条件成就前，因双方纠纷导致交易不成，此定金按双方及第三方签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或者返还该款。双方同意买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2016年1月18日之前预付首期购房款（不包括定金）80万元到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。原告于2016年1月10日即签订合同当日支付了定金40万元，被告李明顺向原告出具了收款收据，其中有30万元依据合同监管在被告链家地产公司，被告链家地产公司同意本院在本案中一并对监管款项进行处理。2016年1月10日，原告向被告链家地产公司支付佣金2万元，被告链家地产公司向原告出具了收款收据。2016年1月15日，涉案房产因被告李明顺与案外人吴瑕纠纷被本院查封，查封期限为2016年1月15日至2019年1月14日，另于2016年5月18日被东莞市第一人民法院办理了轮候查封。2016年1月18日，原告与被告李明顺签订《补充协议》，协议载明，资金监管时间合同约定为2016年1月18日，本来买卖双方都做好准备去做资金监管，买方钱已到位，经纪人已经约好资金监管，现因为卖方涉案房产突然出现查封，做不了资金监管，现双方协商一致资金监管时间约定为卖方解除房屋查封后3个工作日。现因卖方与上个买家未达成解约协议，现被起诉于2016年2月19日开庭，买卖双方约定最迟2016年3月31日进行首付款资金监管，如果出现特殊情况，双方另行约定，此条款仅限于资金监管时间约定，其他合同内容不变，双方协商一致，无论届时房价波动如何，双方继续履行合同，违约责任参照合同第十二条。2016年3月10日，原告通过被告链家地产公司向被告李明顺发出《履约催告函》，催告被告李明顺在收函后5个工作日内及时还款、注销抵押登记，并配合与原告做资金监管以继续履行合同。2016年5月7日，原告再次通过被告链家地产公司向被告李明顺发出《履约催告函》，催告被告李明顺于5月16日前还清银行贷款及时注销抵押登记、将房产证原件交中介方托管，于5月16日之前解除涉案房屋的查封，使房屋恢复至可交易状态，于5月16日之前取得承租人放弃优先购买权声明，并将原件交付给原告或中介。2016年5月17日，原告委托律师向被告李明顺发出《解约通知函》，称被告李明顺未依约办理申请赎楼手续，且未取得租客放弃优先购买权之声明，已经构成违约，同时称被告李明顺作为卖方，负有保障标的物无权利瑕疵的义务，合同签订后涉案房产被查封，被告李明顺负有积极解除查封保证交易得以继续的义务，但其在原告给予4个多月的宽限期限内仍未解除查封，导致交易无法继续，行为已构成根本违约。故原告通知被告李明顺解除签订的《房产买卖合同》及补充协议，要求被告李明顺于接函之日起3日内返还购房定金40万元，支付违约金80.7万元。被告李明顺称未收到《解约通知函》，但被告链家地产公司的相关人员有通过微信方式拍照向其送达。另查明，涉案房产至本案庭审时仍处于查封状态，包括本案原告申请的查封在内共有三轮查封。上述事实，有经庭审举证、质证的房产买卖合同、房产证、补充协议、定金收据、不动产信息查询结果表、履约催告函、解约通知函、微信记录、短信记录、佣金收据等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，原告与被告李明顺签订的《房产买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。被告李明顺要求撤销《补充协议》第1条无相关事实及法律依据，本院不予支持。关于合同的解除。原告与被告李明顺签订案涉《房产买卖合同》后，涉案房产因被告李明顺与案外人纠纷被法院查封，被告李明顺一直未能使涉案房产解封以处于可以继续交易的状态，且被告李明顺也未在合同约定的期限内办理赎楼及注销抵押登记，被告李明顺已构成根本违约，原告据此于2016年5月18日提出解除与被告李明顺签订的《房产买卖合同》及《补充协议》符合法律规定，被告李明顺已确认收到被告链家地产公司工作人员转发的原告发出的《解约通知函》，故本院确认原告与被告李明顺之间签订的《房产买卖合同》已解除。关于原告主张的双倍返还定金80万元。原告已依据《房产买卖合同》约定支付了定金40万元，现因被告李明顺违约，致合同解除，原告有权依据《房产买卖合同》约定选择要求被告李明顺双倍返还定金80万元，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。因原告已支付的定金中有30万元监管在被告链家地产公司处，被告链家地产公司同意将该30万元在本案中一并予以处理，且原告庭审过程中表示同意将监管在被告链家地产公司处的30万元定金作为被告李明顺需双倍返还定金80万元的一部分由被告链家地产公司直接向原告支付，故本案实际应由被告链家地产公司向原告支付30万元，由被告李明顺向原告支付50万元。关于原告主张的佣金损失2万元，本院认为，基于被告李明顺的根本违约行为，原告已选择适用定金罚则追究被告李明顺的违约责任，原告未举证证明被告李明顺赔偿原告的一倍定金尚不足以弥补原告的损失，故本院对原告主张的佣金损失不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘武与被告李明顺签订的《房产买卖合同》已解除；二、被告李明顺于本判决生效之日起五日内向原告刘武支付双倍返还定金人民币80万元中的50万元；三、被告深圳链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘武支付监管的定金人民币30万元；四、驳回原告刘武的其他诉讼请求；五、驳回被告李明顺的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费人民币5900元，财产保全费4520元、反诉部分案件受理费3650元，均由被告李明顺负担。其中本诉部分案件受理费、财产保全费原告已预交，反诉部分案件受理费被告李明顺已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 苑广玲人民陪审员 安秀平人民陪审员 蔡金兰二〇一六年十月二十日书 记 员 赵 洋书 记 员 江伟娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第16页共16页 微信公众号“”