（2016）苏0583民初4147号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-11-10
案件名称
张月维、张月珍与上海云中物业管理有限公司昆山分公司、上海云中物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张月维,张月珍,上海云中物业管理有限公司昆山分公司,上海云中物业管理有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初4147号原告:张月维。原告:张月珍。被告:上海云中物业管理有限公司昆山分公司,住所地江苏省昆山市玉山镇城北花园路1688号水秀别墅27号楼602室。法定代表人:胡建中，该公司总经理。委托诉讼代理人:高峰，国浩律师（苏州）事务所律师。被告:上海云中物业管理有限公司,住所地上海市长宁区镇宁路525号703室。法定代表人:胡建中，该公司总经理。原告张月维、张月珍与被告上海云中物业管理有限公司昆山分公司（以下简称云中物业昆山分公司）、上海云中物业有限公司（以下简称云中物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后依法由代理审判员周方园独任审判，并于2016年4月30日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，后组成合议庭于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告张月维、张月珍、被告上海云中物业管理有限公司昆山分公司的法定代表人胡建中（参加第一次庭审）、委托代理人高峰、被告上海云中物业管理有限公司的法定代表人胡建中（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张月维、张月珍向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告室内装修直接损失43487元；二、判令被告赔偿原告间接损失即房屋租金损失15506.64元（2584.44元/月×6月）；三、衣柜损失28000元；4、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2016年2月27日晚，原告回到家中，发现室内全是污水，原告认为是原告房屋所在单元厨房下水道总管堵塞，污水返流所致。原告与被告云中物业昆山分公司所签订的《前期物业管理服务协议》第一条中约定对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理均为被告云中物业昆山分公司的义务，而引起原告所住单元厨房下水道总管堵塞的直接原因是被告云中物业昆山分公司没有履行其义务，故应赔偿由此带来的全部损失，而被告云中物业公司作为其总公司应承担共同赔偿责任。被告云中物业昆山分公司辩称：1.关于下水道堵塞原因不明，不排除楼上及原告自身原因导致，并且为了查明管道堵塞的原因，我公司向法院申请鉴定，但是鉴定机构经分析研究认为无法对该房屋管道堵塞的位置及原因进行鉴定而将该鉴定退回；2.原告自身未能及时发现，维修时其他业主不配合，导致扩大损失，不应由物业公司承担；3.原告所主张的损失数额不认可，原告主张的6个月装修期过长，对衣柜的损失原告主张过高，不予认可；4.租金损失并非直接损失，其租金损失无相应依据；5.物业公司已经尽到应尽的管理及服务义务，请求驳回诉请。被告云中物业公司辩称：1.关于下水道堵塞原因不明，不排除楼上及原告自身原因导致；2.原告自身未能及时发现，维修时其他业主不配合，导致扩大损失，不应由物业公司承担；3.原告所主张的损失数额缺少具体依据，装修本身有折旧；4.租金损失并非直接损失，其租金损失无相应依据；5.物业公司已经尽到应尽的管理及服务义务，请求驳回诉请。经审理查明：原告张月维、张月珍为昆山市玉山镇香榭水岸景观花园XX号楼XX室的房屋所有权人。2008年1月15日，原告张月维与被告云中物业昆山分公司签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议约定被告云中物业昆山分公司有对房屋共用部位、共用设施设备（指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明等）、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。房屋共用部位、共用设施设备小修及时处理、急修不过夜。被告云中物业昆山分公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告云中物业昆山分公司限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告云中物业昆山分公司承担相应的法律责任。原告张月维、张月珍在发现漏水前并未居住在昆山市玉山镇香榭水岸景观花园XX号楼XX室，两原告半个月左右去一次。2016年2月27日，两原告回到该房屋发现，因该单元厨房下水道堵塞，致使污水返流。房间所有地板全部泡在污水中，地板下面全是污水，屋内散发阵阵臭气。原告张月维立即与保安联系，保安了解情况后，马上打电话为物业经理反映情况。8:10左右，物业两位工作人员来到现场。根据现场分析及建筑管道分布，两位师傅认为只能从厨房下水道总管疏通口（该管道所有疏通口全部在XX号楼XX室业主的自行车库内）进行疏通。直至3月4日上午，下水道总管疏通。本案审理中，关于房屋管道堵塞的地点及原因，经上海云中物业管理有限公司昆山分公司申请，本院委托苏州市建设工程质量检测中心有限公司对涉案房屋管道堵塞的地点及原因进行鉴定，但该公司经分析研究后认为无法对该房屋管道堵塞的位置及原因进行鉴定，因此无法完成法院此次委托的鉴定项目而将就鉴定退回。关于两原告的损失，经原告张月维、张月珍申请，本院委托苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司对昆山市香榭水岸XX号楼XX室室内装修、租金及押金利息损失进行了司法鉴定估价，价值时点为2016年5月23日，价值类型为市场价值，估价方法为比较法、受益法和成本法，估价结果：在本报告的价值类型与假设限制条件下，确定位于昆山市香榭水岸XX号楼XX室租金及押金利率损失为2584.44元/月（其中月租金损失2575元/月、押金利息损失9.44元/月）。装修直接损失按现行价格扣除折旧的重置成本价为41587元（按现行价格计算完全重置价格为54719元，按76%成新率计算重置成本价为41587元），其他损失为1900元（慕斯床搬迁费用300元、家具短距离搬运、寄存费1100元、室内保洁费300元、立式空调移机费200元），两项合计装修损失价值为43487元。昆山市香榭水岸XX号楼XX室室内固定橱柜有出现浸水印记，但实地勘察时仍然可以正常使用，估价人员无法勘察橱柜内部浸水情况，因此无法辨别该部分橱柜是否需要整体更换，如需要更换该部分橱柜的评估为650元/平方米，共有卧室衣柜3个，书房书柜1个，客厅矮柜1个，共计19.39平方米，评估总价为12604元。昆山市香榭水岸XX号楼XX室于2012年装修，室内装修损失按2012年价格计算其价值为48492元，装修设备的折旧率为每年8%，因此装修成新率为76%。本次鉴定费1750元。上述事实由房产证、物业证明、前期物业管理协议、鉴定报告及鉴定费票据、维修记录、证人证言、照片、报修登记本及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原告与被告云中物业昆山分公司签订的前期物业管理服务协议，被告云中物业昆山分公司对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务。根据该协议被告云中物业昆山分公司对下水管道负有定期维护、修缮义务，两原告所有的房屋发生厨房下水道堵塞，致使污水返流的事实客观存在，应视为被告云中物业昆山分公司未能完成约定的合同义务，故被告云中物业昆山分公司应该承担赔偿损失的违约责任，两原告根据与被告云中物业昆山分公司签订的前期物业管理服务协议，要求被告云中物业昆山分公司承担赔偿损失的违约责任，本院予以支持。被告云中物业昆山分公司认为该房屋管道堵塞并非该公司造成，对此负有举证责任，目前由于无法对该房屋管道堵塞的位置及原因进行鉴定，致其举证不能，应该承担举证不能的法律后果。如被告云中物业昆山分公司能够提供证据证明房屋管道堵塞是由他人的行为造成，可另行追偿。云中物业昆山分公司不具有法人资格，其民事责任由云中物业公司承担。关于原告张月维、张月珍的损失，本院认定如下：1、室内装修损失。装修直接损失按现行价格扣除折旧的重置成本价为41587元，其他损失为1900元（慕斯床搬迁费用300元、家具短距离搬运、寄存费1100元、室内保洁费300元、立式空调移机费200元），两项合计装修损失价值为43487元。2、房屋租金损失。涉案房屋为原告自用，且无人居住，原告并未因涉案房屋无法居住而需另行租赁房屋，原告并无租金损失产生，故本院对于原告的该项主张不予支持。3、衣柜损失。涉案房屋室内固定橱柜有出现浸水印记，实地勘察时虽仍然可以正常使用，原告要求整体更换没有事实与法律依据，故本院对于原告的该项主张不予支持。上述原告张月维、张月珍损失共计43487元，由云中物业公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海云中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张月维、张月珍损失43487元。二、驳回原告张月维、张月珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1612元，鉴定费1750元，共计3362元，由原告张月维、张月珍负担1345元，由被告上海云中物业管理有限公司负担2017元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。审 判 长 周方园人民陪审员 李建川人民陪审员 马爱辉二〇一六年十月二十日书 记 员 戴弘娇 关注公众号“”