（2016）苏1322民初925号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-26
案件名称
马竹林与左迎春、王艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马竹林,左迎春,王艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1322民初925号原告：马竹林，男，1959年7月24日生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托代理人：封必树，沭阳县城东法律服务所法律工作者。被告：左迎春，男，1971年2月1日生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：王艳，女，1972年9月26日生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。二被告共同委托代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。原告马竹林诉被告左迎春、王艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月11日公开开庭进行了审理，原告马竹林及其委托代理人封必树，二被告共同委托代理人张勇到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，于2016年9月1日公开开庭进行审理，原告马竹林及其委托代理人封必树，二被告共同委托代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马竹林诉称：1、要求解除原、被告之间所签的买卖合同；2、被告按市场价给付原告价款460000元，赔偿原告装修费用60000元，共计520000元。事实和理由：2011年2月12日，原告出资246800元购买被告所有的位于沭城镇金港花苑36号楼2单元601室住宅楼一套，原、被告签订了房屋买卖合同，约定由被告自费办理产权证并协助原告办理过户登记手续，过户费用由原告承担，原告于同年2月24日付清了全部价款。后原告要求被告过户，被告以种种理由推脱不办。该买卖合同第六条B项约定：该房屋具备办理产权登记条件而未办理的，经原告催告仍未办理的，原告可以选择解除合同，被告按解除合同时房屋的评估价格赔偿原告。原告与被告多次协商无果而诉至法院。二被告辩称：同意解除原、被告所签订的买卖合同。不同意给付原告520000元。被告积极办理该房屋的产权登记手续，并没有构成违约，所以不同意原告的诉讼请求。对2011年2月12日，原告出资246800元购买被告所有的位于沭城镇金港花苑36号楼2单元601室住宅楼一套没有意见，但涉案房屋不是被告两个所有。系四位共同共有，除被告左迎春外，还有左一航、左兆洪、左依凡。涉案房款已收到了。另双方的合同解除是按照合同法第3条第一款协议解除，而不是被告违约解除；原、被告签订的房屋买卖合同第6条B项约定的内容事实上与原告没有关系，超出了被告应向原告承担义务的范围，房屋买卖就是被告交付房屋并过户，至于房屋是否办证，什么时候办证，不是原告要求的。拆迁户的办证条件与直接购买商品房者的办证条件是不同的，拆迁户办证条件较多。涉案房屋的开发商现在没有办公地点，也找不到人，导致客观上，被告无法办理产权证，原告在明知购买房屋没有产权证，也知道是拆迁安置房的情况下购买涉案房屋，所以对于解除合同，原告是有责任的。购买人一直无偿居住在涉案的房屋内，合同解除后，被告将退还原告的购房款，对原告而言没有损失。且在达成解除合同后，原告还一直居住在涉案房屋内，没有腾空涉案房屋。对于房屋买卖合同第6条B项约定内容，被告认为具备办证条件是多方面的，而不仅仅是房屋主管部门认为具备办理条件即完全就具备办证条件，开发商要配合向拆迁户办理发票及清算、结算清单等相关事宜才能够办理，所以我方认为涉案房屋并没有具备办理产权证条件。原、被告双方就签订房屋买卖合同，交付房款及房屋的意见陈述一致，原告要求解除合同，被告同意，本庭予以确认。本案争议焦点：1、原告要求按照合同约定的，解除合同时涉案房屋的市场价格退还房款是否具有法律依据；2、原告要求解除合同，被告同意，是否属于合同法第九十三条规定的情形，即使符合该情形，原告是否还有主张赔偿损失的诉讼权利。原告为证明自己的主张，出示以下证据予以证实：证据1，原、被告于2011年2月22日签订的涉案房屋买卖合同一份，证明双方买卖房屋的事实及涉案价款，其中第六项B项约定，甲方即被告具有产权证登记条件，而未办理，经乙方即原告催要仍不办理的，乙方可以选择解除合同，甲方按解除合同时房屋的评估价赔偿乙方；证据2，二被告于2011年2月24日出具给原告的收条，证明收到原告房款246800元；证据3，沭阳县不动产登记局于2016年1月19日出具的情况说明一份，内容为：经查沭阳县金港花苑36幢均符合办理不动产条件。证明涉案房屋符合办理条件，而被告至今未办理；证据4、与涉案房屋同居住一小区的耿立芳、陈洋洋的房产证，其中原告与耿立芳住同一个单元，与陈洋洋住同一个小区，证明涉案房屋符合办理产权证条件，而二被告没有协助办理；证据5、原告儿子马勇及儿媳妇孙静与二被告的录音，证明经原告多次催告，二被告不予协助原告办理产权证；证据6，拆迁安置协议，证明涉案房屋来源于拆迁安置。证据7，城南居委会证明一份，证明2015年12月沭阳县住建局、安置办在沭阳县城南居委会为沭阳县金港花苑小区拆迁未办理房产证户办理房产证，需由拆迁户交款办理房产证；证据8，房地产评估报告及费用发票（金额为4700元）。被告质证认为：对证据1的真实性不持异议，但不能起到原告的证明目的。因涉案房屋要具备办理产权登记，需开发商及房屋的权属所有人，以及办证的行政机关具体配合才能完成，非被告单方能够完成，且被告也在积极的与开发商商讨拆迁补偿事宜，完备拆迁补偿款交付事宜，但由于该小区竣工较早，开发商的人员不固定，导致被告想尽快办理产权证目的不能实现，所以说不是被告的责任，被告没有违约；对证据2的真实性不持异议。对证据3，不能证明涉案房屋手续齐备能办理不动产产权登记条件。对证据4，耿立芳、陈洋洋的房产证复印件真实性不予认可，他们是直接购买，涉案房屋系拆迁安置房，不能同等而论。对证据5庭后提交书面质证意见。但至判决下达前，原告并未提供该证据的书面质证意见。对证据6拆迁安置协议的真实性不持异议，但同时也能够证明，涉案房屋系被告左迎春与案外人左依凡、左兆洪、左一航共同共有。对证据7,8两份证据的真实性没有异议，对于关联性有异议。评估系原告单方行为，双方解除合同依据是合同法第九十三条协议解除，不是违约解除，所以涉及不到赔偿。被告为证明自己的主张，出示以下证据予以证实：证据9，拆迁安置上房清单，证明该房屋系拆迁安置房，办理产权证需要经开发商、拆迁办及被告和涉案房屋的权利人，三方计算应补交价款，并向开发商补交该价款。在2016年3月3日被告左迎春找到拆迁安置工作的经办人，刚刚完成一个结算程序。原告质证认为：对被告提供该清单的真实性不持异议，但是不能证明被告的主张，拆迁协议所载明的除二被告以外，左依凡是二被告的女儿，左一航是二被告的儿子，左兆洪是被告左迎春的父亲，虽然该是拆迁协议上载明四名被拆迁人，被拆迁人并非房屋权属所有人，安置协议也并非房屋权属证明，被告主张涉案房屋系上述四人共有，需要提供产权证明予以证实。因为拆迁清单需要交补偿款，与本案没有关联性，被告应当积极办理产权登记手续，并办理产权证过户，而且涉案协议上涉及的是三套房。本院认证意见：对证据1,2,3,5,6,7、8的三性予以认定，对证据4因其系复印件，原告未提供其他证据予以佐证，本院对其三性不予认定。对证据9的真实性、合法性予以认定，关联性不予认定。经审理查明：2011年2月12日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定，二被告将位于沭阳县沭城街道金港花园36号楼二单元601室，面积约115.4平方米，另有连体阁楼和一间自行车库卖于原告，售价246800元。该房系拆迁安置房。合同第六条约定违约责任，第B款约定：甲方（二被告）具备办理产权登记条件而未办理，经乙方（原告）催告后仍未办理的，乙方可以选择解除合同，甲方按解除合同时房屋的评估价赔偿乙方。后原告向被告支付涉案房款，被告于2011年2月24日向原告出具收据一份，载明：“今收到，马竹林购房款贰拾肆万陆仟捌佰元整（246800.00）（金港花苑36号楼2单元601室，付带车库1间），左迎春、王艳，2011.2.24”。后因二被告与开发商之间部分款项没有结清，致使原告无法实现合同的目的。现原告诉至本院要求处理。另查明：庭审中，原告申请对涉案房地产及装潢（含车库）进行评估，宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司于2016年6月3日作出宿钟吾司鉴估字第（2016-沭014）房地产估价报告，载明：确定估价对象（含车库）在价值时点2016年4月12日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币504529元。原告为此支付评估费4700元。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订房屋买卖协议，该协议是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，因原、被告双方所签订合同标的物系拆迁安置房，因签订涉案合同时，涉案房屋没有房产证，故双方在合同第6条B项中约定二被告具备办理产权登记条件而未办理的违约责任。该约定系原、被告双方真实的意思表示。房屋办理产权登记是对抗其他人的宣誓制度，也就是法律上的公示制度，该制度确立了产权所有人取得该证件以后，能够对抗其他任何人，具有排他性。不动产登记部门出具的证明能够证实开发单位将办证所需要的一切资料提交到办证机构，说明该房屋完全具备办理产权登记的条件，被告应按照合同约定在涉案房屋具备办证条件时办理不动产权属登记。庭审中，原告提供的录音证据能够证明因被告不及时与开发单位进行相关的结算和交接致使涉案产权登记无法办理，被告对此应承担责任。故对原告要求解除合同，被告同意解除，并不能证明原、被告双方系协议解除合同。原、被告双方在签订合同时就已经对二被告具备办理产权登记条件而未办理的情形做了约定，故本院对原告要求二被告按解除合同时房屋的评估价赔偿的诉讼请求予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告马竹林与被告左迎春、王艳于2011年2月12日签订的关于沭阳县沭城街道金港花苑36号楼二单元601室的房屋买卖合同；二、被告左迎春、王艳于本判决发生法律效力之日起三日内向原告马竹林返还购房款504529元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，鉴定费4700元，合计13700元，由被告左迎春、王艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9000元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行）。审 判 长 徐 品人民陪审员 刘宗奇人民陪审员 武兴国二〇一六年十月二十日书 记 员 陈诗雅附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：