（2015）穗番法民三初字第1299号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-04-24
案件名称
黄凯铸与余秀嫦房屋买卖合同纠纷2015民三初1299一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄凯铸,余秀嫦,广州番泽房地产中介服务有限公司
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法民三初字第1299号原告（反诉被告）：黄凯铸，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄桂芬，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭奇峰，广东银德律师事务所工作人员。被告（反诉原告）：余秀嫦，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：高东阳、曾旭慧，广东正平天成律师事务律师。第三人：广州番泽房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：石利红，职务董事长。委托诉讼代理人：杜锐平，该公司员工。原告（反诉被告）黄凯铸与被告（反诉原告）余秀嫦、第三人广州番泽房地产中介服务有限公司（下称“番泽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄凯铸及其委托诉讼代理人黄桂芬，被告（反诉原告）余秀嫦及其委托诉讼代理人高东阳、曾旭慧，以及第三人番泽公司的法定代表人石利红及其委托诉讼代理人杜锐平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄凯铸向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还定金10,000元及支付违约金80,000元给原告；2.本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告黄凯铸增加诉讼请求，要求解除其与余秀嫦签订的《房屋买卖合约》。事实和理由：2015年7月6日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份《房屋买卖合约》（经纪方为番泽公司），约定被告将广州市番禺区市桥街东环路487号侨基花园2座第27层B室以80万元价格卖给原告，双方一致同意以银行按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，并约定：“卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助原告申请银行按揭。买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年73万元的银行按揭贷款（以银行批准的结构为准）。”签订合同当日，原告支付了10,000元定金给被告。签订合同后，原告依约提交按揭资料，并由经纪方协助办理银行按揭手续。后原告被告知因自身原因，银行按揭额度将达不到如期要求。原告遂跟被告商议将买方变更为原告的小舅子何某，原合同条款继续履行。被告同意原告的提议，并于2015年7月20日与何某签订《二手楼购房意向书》等一套购房资料。其后，被告欲借故加价，便以各种理由，各种方式与原告纠缠，并单方提出解除合同关系，双方关系硬化。2015年9月10日，原告发现被告已将涉案房屋倒卖给他人，并已于2015年9月8日办理了网签手续。原告遂于2015年9月15日提出财产保全的申请，要求查封被告涉案房屋价值90,000元的份额。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合约》是双方真实的意思表示，为合法有效的合同，双方应依约履行。原告作为房屋受让方已依约完全履行自身的义务，而被告在双方合同履行期内一房二卖的行为已经违反了我国法律的规定和双方的约定、侵犯了原告的合法权益。双方合同已经因客观原因无法继续履行，故要求解除《房屋买卖合约》。被告（反诉原告）余秀嫦辩称，2015年7月6日，原、被告与经纪方番泽公司签订涉案《房屋买卖合约》。被告依约提交了办理按揭贷款所需资料，并签署了银行按揭文件，履行了合同约定的义务。需要说明的是，被告是在7月16日签署银行按揭文件。当时所签银行按揭文件都是空白的，原告未到场，也未在这些按揭文件上签名。直到7月24日，被告才得知原告未告知本人，擅自安排何某在被告之前所签的银行按揭文件上签名。由于当时被告正在待产，而在天河租的房屋7月底到期，所以急于卖出涉案房产，以便腾出购房名额在天河买房，避免搬家之累，又基于据番泽公司称何某是原告的妻舅，由何某签署按揭文件只是为了贷款之用途，故被告对此未做深究，而是希望原告尽快完成按揭购房手续。但之后原告和何某一直没有提交办理按揭贷款所需资料，也未办理按揭贷款。被告多次通过番泽公司催促原告提交按揭资料和办理按揭手续，但原告一直拖延不办，最后竟直接拒绝提交，导致《房屋买卖合约》无法履行。原告的不履行行为已构成严重违约。为此，被告不得已于2015年8月19日分别致函原告和番泽公司，解除该《房屋买卖合约》。该《解除通知》于8月22日送达原告，《房屋买卖合约》正式解除。被告认为，涉案《房屋买卖合约》无法履行，提前解除的责任完全在于原告，被告没有违约，不应承担违约责任。原告起诉的理由不成立，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。第三人番泽公司辩称，我方已经尽到自身的义务，促成买卖双方交易，并按照合同约定及要求帮买卖双方办理相关的手续。买卖双方在沟通上遇到问题导致本案的诉讼，例如买家名额发生变化，我方与卖方进行沟通，最后促成了交易。而买卖双方私自沟通导致双方无法谈妥，故导致本案的纠纷。黄凯铸贷款购买余秀嫦的房屋，而黄凯铸本身贷款有限，故以其小舅子的名义进行贷款，我方将该情况告知余秀嫦，余秀嫦答应了，最后以黄凯铸的小舅子的名义签署了按揭合同，三天后，余秀嫦致电黄凯铸，双方发生了争议，导致最后无法谈妥，双方最后解约。被告（反诉原告）余秀嫦向本院提出反诉请求：1.黄凯铸向余秀嫦支付违约金80,000元；2.黄凯铸赔偿余秀嫦损失6,000元。庭审过程中，余秀嫦撤回了第2项反诉请求。事实和理由：2015年7月6日，余秀嫦（卖方）与黄凯铸（买方）签署《房屋买卖合约》，约定：“卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需的费用，并在签署银行按揭文件后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。”合同签订后，余秀嫦依约提交了按揭资料，签订按揭文件，履行了合同约定的义务。但黄凯铸经多次催告，一直不按合同约定提交按揭贷款资料、办理按揭贷款手续，导致该《房屋买卖合约》无法履行。为此，余秀嫦于2015年8月19日向黄凯铸发函解除该《房屋买卖合约》。解约通知于2015年8月22日送达黄凯铸，该《房屋买卖合约》正式解除。黄凯铸的不履行行为已构成严重违约，根据《房屋买卖合约》第六条第1款的约定，应向余秀嫦支付相当于成交价10%的违约金。《房屋买卖合约》解除后，余秀嫦通过广州盈兴房地产中介有限公司于2015年8月30日与徐某签署《房屋买卖合同》，将涉案房屋卖给徐某。但黄凯铸为进行本案诉讼，在2015年9月15日提出财产保全申请，查封了涉案房屋价值9万元的份额，直接导致余秀嫦与徐某、盈兴公司的《房屋买卖合同》无法履行。为此，2015年10月8日，三方协议解除该《房屋买卖合同》，余秀嫦向徐某支付违约金5,000元，向盈兴公司支付违约金1,000元。该损失是由于黄凯铸的错误财产保全引起的，应由黄凯铸赔偿给余秀嫦。原告（反诉被告）黄凯铸对被告（反诉原告）余秀嫦的反诉请求辩称，一、涉案房屋交易不成是余秀嫦的原因导致，其要求按照双方签订的《房屋买卖合约》违约条款要求我方支付违约金8万元缺乏事实及法律依据；二、关于余秀嫦提及的解约通知问题，我方认为该解约通知没有有效送达，因为我方已经不在原来的房屋居住，我方也提交了原来的房屋出售的依据，因此该通知并非本人签收，我方也没有见过通知，就通知的内容而言，我方认为只是余秀嫦要求解约的意思表示，并非合同实际解除，余秀嫦单方做出这样的行为无法达到解除合同的目的。合同的解除需要相关的法定程序，我方在履行双方房屋买卖合约的过程中，完全按照合同约定的时间履行我方的责任，被告急于出售房屋多次与中介沟通，在合同约定的时间三番四次催促我方签署按揭文件，以此主张解除合同，因此我方认为既然双方的合同还在合法的履行期，而余秀嫦单方将涉案房屋卖给第三人严重损害了我方的利益，请求驳回余秀嫦的所有反诉请求。第三人番泽公司对被告（反诉原告）余秀嫦的反诉请求没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于广州市番禺区市桥街东环路487号侨基花园2座第27层B室（以下称“涉讼物业”）的房屋权属人为余秀嫦，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号。2015年7月6日，余秀嫦作为卖方、黄凯铸作为买方与番泽公司作为经纪方签订《房屋买卖合约》（合约号：0000157），约定卖方将涉讼物业按现状售予买方，物业成交价为800,000元；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天；买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一的，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现……（6）其他不履约或不完全履约之情形；本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达。该《房屋买卖合约》附件还约定，购房定金10,000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需的费用，并在签署银行按揭文件后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年73万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）60,000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。另，黄凯铸在该《房屋买卖合约》中写明的通讯地址为“广州市番禺区捷进中路18号瑞华苑文华轩一梯801房”。同日，余秀嫦收取了黄凯铸承购涉讼物业的定金10,000元，并出具《收款收据》予以收执。2015年8月19日，余秀嫦通过EMS快递的方式向黄凯铸在《房屋买卖合约》中写明的通讯地址“广州市番禺区捷进中路18号瑞华苑文华轩一梯801房”寄发《解约通知》，称因黄凯铸未按时履行约定，亦未按时提交齐全办理银行按揭所需要的资料，已经构成违约，故通知《房屋买卖合约》（合约号0000157）解除，黄凯铸已支付的10,000元不予退回，若有其他纠纷，则保留追究相关责任的权利。同日，余秀嫦还向番泽公司寄送《致广州番泽房地产中介服务有限公司函》，将其已向黄凯铸发出书面解约通知的情况告知番泽公司，并要求番泽公司停止办理银行按揭及网签等交易手续。经查，上述两份函件均已妥投，其中向黄凯铸寄送的函件于2015年8月22日妥投，签收人为本人。2015年8月30日，余秀嫦与案外人徐某签订《房屋买卖合同》，将涉讼物业另行出售出徐某。2015年9月10日，番泽公司分别向黄凯铸、余秀嫦发送《致余秀嫦、黄凯铸函》，称余秀嫦、黄凯铸在其促成下签订《房屋买卖合约》后，均未履行或不完全履行合同约定，未配合办理交易手续，故以书函方式催促买卖双方履行合同约定继续进行交易或三方就解除合同事宜进行协商。2015年9月14日，余秀嫦就番泽公司的上述函件作出《回广州番泽房地产中介服务有限公司函》，就《致余秀嫦、黄凯铸函》中所述内容提出异议，称其已按合同约定履行义务。该函件于2015年9月15日送达番泽公司。2015年9月15日，黄凯铸向本院提出诉前财产保全申请[案号：（2015）穗番法立保字第449号]，本院遂作出（2015）穗番法立保字第449-1号民事裁定书，查封了余秀嫦名下位于广州市番禺区市桥街东环路487号侨基花园2座第27层B室房屋价值90,000元的份额。诉讼中，余秀嫦、黄凯铸及番泽公司均确认，在签订涉讼物业的《房屋买卖合约》后，并无另行变更合同条款，而黄凯铸没有按《房屋买卖合约》约定提供齐全办理银行贷款所需资料。另黄凯铸及番泽公司均确认“何某”是黄凯铸妻子的弟弟。庭审过程中，黄凯铸主张《房屋买卖合约》有效且没有解除。黄凯铸称其在《房屋买卖合约》签订后发现无法达到约定的预期贷款金额，故与番泽公司沟通并经余秀嫦同意以其小舅“何某”的名义申请贷款，并于2015年7月20日以“何某”的名义签署了《二手楼购房意向书》及《买方划付款授权书》等按揭贷款文件，但之后余秀嫦又要求解除合同，故其并没有办理按揭事宜，亦无提交贷款所需的资料，后余秀嫦不予退还购房定金并将涉讼物业另行出售，故余秀嫦违约应承担违约责任。为证明余秀嫦自愿与何某签订购房文件的事实，黄凯铸向本院提交了其上有余秀嫦及何某签名的《二手楼购房意向书》及《买方划付款授权书》。余秀嫦对《二手楼购房意向书》及《买方划付款授权书》上甲方的签名无异议，确认由其本人签署，但对乙方何某的签名则无法确认，称其签署上述两份文件时均是空白的，其一直认为乙方是由黄凯铸签署，并不清楚何某其人，且落款处的日期亦不是由其本人填写。番泽公司对余秀嫦的陈述予以确认。黄凯铸另提供了电话通话清单用以证明余秀嫦同意将涉讼物业的买方变更为何某，且余秀嫦通过上门及电话等多种方式纠缠黄凯铸要求加价，以致双方关系恶化的事实。余秀嫦对此不予确认。番泽公司对此无异议。而余秀嫦则主张《房屋买卖合约》已于2015年8月22日解除。余秀嫦认为其于2015年7月16日就签署了上述《二手楼购房意向书》及《买方划付款授权书》等按揭贷款文件并提交了所有按揭贷款资料，已经履行了合同约定的义务，但黄凯铸因自身征信问题在未经其同意的情况下在其签署的空白按揭贷款文件上另找了“何某”签署，其于2015年7月24日才得知该情况，而黄凯铸及何某均未按照合同约定在2015年8月10日前提交齐全办理银行贷款所需的所有资料，经向番泽公司询问，番泽公司亦称黄凯铸已经不想缴纳相关资料，故其于2015年8月19日向黄凯铸寄发《解约通知》，且该通知已于2015年8月22日由黄凯铸本人签收。为证明余秀嫦事前对黄凯铸安排何某签署按揭文件并不知情，且其多次要求黄凯铸依约提交按揭资料办理按揭手续，但黄凯铸不予配合，余秀嫦向本院提交了如下证据：1.余秀嫦签署的银行按揭文件的照片；2.余秀嫦丈夫余某于2015年7月25日（星期六）向黄凯铸发送的短信记录；3.余某与番泽公司员工及按揭公司员工的电话通话记录；4.余某与番泽公司员工杜锐平的微信通信记录。其中余某向黄凯铸发送的短讯内容为：“……现在如果你想叫你小舅子买房子，我也理解你，但你叫你小舅子星期一把该准备的资料递交，不能再拖我们了”“退一步讲，你买不了或者无法尽快买，那就解除合同……”而余某与番泽公司员工杜锐平的微信通信记录记载：1.2015年7月19日，余：“征信有问题之前为什么你们没有审核，他为什么不查，哪有信用卡只有1000多额度……”杜：“我们只能查到房子的产权问题，查征信是银行的事，你仔细看合同，客人有承诺征信问题”；2.2015年7月20日，余：“我们是怕这买家有问题，你看他经常失言”“谁知道他的征信会不会很有问题”，杜：“他说已经搞定了，放心”“就算搞不定，他就过户到他弟弟名下，他昨晚说的，肯定没问题”，余：“嗯，我可不信他过户到他弟弟那一套说法！不信就协商怎么解约，免得到时大家都惹官司”“一个人有问题你还信他推荐的人，他不能买，我另可找市场另外的人。不过还有个方法就是确实他弟弟的话，提高多些定金，和签定好时间，也是可以”“黄生过来了吗，如果他是晚上过来，我想过去和他碰下面……”杜：“已经签完走啦！刚走，他不好意思和你通话！叫我告诉你讲肯定会买的”；3.2015年7月22日，余：“那边客户现在什么情况”，杜：“客户说明天交资料过来”，余：“合同上写着15天内买家的得提供齐办理银行贷款所需资料！而为什么到今天，还说没有资料，现在买家已经违规！房子我不卖了……”4.2015年7月23日，余：“……反正这个合同我只认这个黄凯铸，换任何一个名字我都不会卖。如果有户口本证明是他弟弟也可以，到时价格再议，其他再议”；5.2015年7月24日，余：“……你就和他说业主只认你本人的名字，其它人要买，条件价格都要重新谈”，杜：“是呀，你打给他，希望你们好好谈，谈得顺利”，余：“他的意思让他老婆的弟弟来买，说他的贷不了那么多款”，杜：“哦，明白”“刚刚我打电话回公司问了，我经理说，他弟弟今天过来补签了一个按揭的贷款”，余：“那你们得经过我同意才能卖给第二个人”“你们没经过我同意就签约了……”杜：“你刚和我们经理谈什么情况”，余：“现在很混乱，你们经理说他弟弟是有过去签按揭。那我说这样不是同一个人，我们签的是黄凯铸，他说没关系，同贷出来一样可以过户给尾款”“我说不了解其中有什么猫腻，想叫黄的弟弟来和我们签”“那黄生的弟弟早些签了一份按揭吗”，杜：“其实你目的只是卖房嘛！何必搞那么复杂，有人给钱过户就行了，而且本来就是亲属嘛”，余：“真的亲戚，到时让他弟弟来和我们签份合同”“我们卖给他弟弟”；6.2015年7月26日，杜：“……那个客打电话过来我公司发脾气，现在什么情况”，余：“昨晚我给他电话，本想让他理解下我，看星期一叫他弟弟把资料交给你们，好尽快审核。结果没等我开口，他就说他喝酒了，就骂个不停，说你们中介串通我，不把房子卖给他……”7.2015年8月3日，余：“杜生，今天黄生的小舅子的银行流水等按揭资料交给你们没？”，杜：“没”；8.2015年8月6日，杜：“……之前他还会听我们电话，现在反而不怎么接了”“要不我叫经理直接和他谈解约条件你看怎样，或者说看他有什么要求”，余：“嗯，你们看下咯，你们专业怎么处理就怎么处理……”9.2015年8月9日，余：“……买家小舅子给了资料吗，没交就不用催他了，本来他换人不是同个合同主体，就已经违约，但我们也没说什么，但还一直拖，肯定这中间又遇到什么问题，就不用老催他没意思……”10.2015年8月13日，余：“……除了改合同主体，我们没计较，这次又过了合同约定时间没交资料，所以我们要求拿回我们的按揭资料，并解约……”11.2015年8月18日，余：“……或者你们今天再通知买家，买家也不出来解约，那我们就自己发解约通知”。黄凯铸对证据1的真实性无异议，确认事实上是余秀嫦先在按揭文件上签名，但主张其当时并未明确签名的人为何某，只提出找一个亲属签名，余秀嫦对此知情；对证据2的真实性无异议，认为短信明确表示余秀嫦同意以何某名义履行房屋买卖合同；对证据3、4的真实性无法确认，且认为从通信内容可看出余秀嫦早于2015年7月19日就知悉黄凯铸的征信出现问题因而需换人的情况，余秀嫦急于出售涉讼物业，开始时同意黄凯铸以亲属名义办理按揭，但其后又提出要提高定金及加价，及后更表示要解除合同，黄凯铸基于余秀嫦的意见反复且有解除合同的表示，故没有进一步缴纳按揭资料办理按揭手续。番泽公司对证据1无异议；对证据2无法确认；对证据3表示庭后5个工作日提交书面质证意见，但其后没有提交，本院视为无异议；对证据4的微信内容真实性予以确认，但称很多内容是通知电话沟通的，故微信上并没有记录，就此番泽公司并未提交证据予以证明。另为证明其向黄凯铸发送的《解约通知》已成功妥投，余秀嫦向本院提交了由中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的妥投证明，其上显示妥投时间为2015年8月22日，签收人为本人。黄凯铸称其从未收到《解约通知》。番泽公司则称按揭公司认为黄凯铸无法按合同约定的金额贷款，故经余秀嫦丈夫于2015年7月19日口头同意后，由何某于2015年7月20日签署贷款文件并提交了部分贷款资料，后因余秀嫦反复要求加价及解约，故黄凯铸及何某均未继续提交按揭贷款资料。就其上述主张，番泽公司并未提供任何证据予以证明。本院认为，黄凯铸、余秀嫦与番泽公司签订的《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有法律约束力，各方均应严格遵照履行。根据《房屋买卖合约》的约定，黄凯铸应在签订《房屋买卖合约》后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。《房屋买卖合约》于2015年7月6日签订，也就是说，黄凯铸应于2015年7月21日前签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并最迟应于2015年8月10日前提供齐全办理银行贷款所需要的资料。现黄凯铸未能在约定期限内履行上述义务，应承担违约责任。黄凯铸主张其未依约提交按揭材料是基于余秀嫦的意见反复且有解除合同的意思表示。首先，根据《房屋买卖合约》的约定，黄凯铸应于2015年7月21日前签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，但事实上黄凯铸本人没有签署按揭文件，而是安排何某签订按揭文件，该行为已违反合同约定。黄凯铸与番泽公司虽均主张在安排何某签署按揭文件前已取得余秀嫦的口头同意，但未能提供证据予以证明，且余秀嫦对此不予确认，另根据余秀嫦丈夫余某与番泽公司员工杜锐平的微信记录可以看出，余秀嫦于事后才知悉由何某签署按揭文件的事实。其次，余秀嫦丈夫余某虽于2015年7月25日向黄凯铸发送短讯“……现在如果你想叫你小舅子买房子，我也理解你，但你叫你小舅子星期一把该准备的资料递交，不能再拖我们了”“退一步讲，你买不了或者无法尽快买，那就解除合同……”，但黄凯铸收到上述短讯后并未就此作出明确的意思表示，且庭审过程中，余秀嫦、黄凯铸及番泽公司均确认在签订涉讼物业的《房屋买卖合约》后，并无另行变更合同条款，故黄凯铸仍应按照约定的期限履行办理按揭贷款的合同义务。现黄凯铸没有依约办理按揭手续，因此余秀嫦于2015年8月19日向黄凯铸寄送《解约通知》单方要求解除《房屋买卖合约》合法有理，余秀嫦与黄凯铸签订的《房屋买卖合约》已于《解约通知》送达之日即2015年8月22日解除。黄凯铸虽辩称并未收到《解约通知》，但根据《房屋买卖合约》第十一条约定“本合约首页记载的各方通讯为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达。”而黄凯铸未举证证明其曾书面通知变更通讯地址，故只要余秀嫦发出《解约通知》，不论其实际是否妥投，均不影响合同的解除。现《房屋买卖合约》已解除，故对黄凯铸要求解除《房屋买卖合约》的诉请，本院不再重复处理。《房屋买卖合约》约定“……守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：……”而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款。”现《房屋买卖合约》因黄凯铸违约而解除，故对余秀嫦要求黄凯铸按成交价的10%支付违约金80,000元（800,000元×10%）的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，对黄凯铸要求余秀嫦支付违约金的诉请，本院不予支持。另因《房屋买卖合约》已解除且余秀嫦要求黄凯铸支付违约金的诉请已得到支持，所以余秀嫦收取的10,000元定金应予以退还，故对黄凯铸要求余秀嫦返还定金10,000元的诉请，本院予以支持。综上所述，本院对黄凯铸的本诉诉请部分予以支持，对余秀嫦的反诉诉请全部予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、余秀嫦应于本判决生效之日起5日内向黄凯铸退还定金10,000元；二、黄凯铸应于本判决生效之日起5日内向余秀嫦支付违约金80,000元；三、驳回黄凯铸的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2,050元，反诉受理费900元，由黄凯铸负担本诉受理费2000元、反诉受理费900元，由余秀嫦负担本诉受理费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李杏仪人民陪审员 吴健周人民陪审员 何伟峰二〇一六年十月二十日书 记 员 霍淑玮 来自