（2015）南民二民初字第618号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-01-05
案件名称
佟颖与哈尔滨市南岗区好味道美食汇租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佟颖,哈尔滨市南岗区好味道美食汇
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民二民初字第618号原告佟颖，女，1981年1月2日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人肖玮，黑龙江森耀律师事务所律师。被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇，住所地哈尔滨市南岗区荣市街*号负*层。经营者吕雪扬，女，1973年10月29日生，汉族，哈尔滨市南岗区好味道美食汇个体业主，住哈尔滨市香坊区。委托代理人冯军胜，黑龙江博采律师事务所律师。原告佟颖与被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖玮、被告委托代理人冯军胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月16日，原、被告签订《好味道美食汇物业租赁合同》，合同约定，原告承租被告所有的位于南岗区某美食广场商铺一处，租赁期限1年，自2014年10月1日至2015年10月1日，年租金为19万元，每半年交纳一次，原告租金已经交纳至2015年5月4日。但自合同签订后，被告便一直未达到招商时给原告的承诺，严重违约，主要有（1）本应于2014年10月1日开始营业，却因被告原因推迟至2014年11月4日营业；（2）被告称全部铺位均招满开始营业，营业后整个“美食汇”广场一共10个铺位，一直空闲3-4个铺位，且一直有商户进行装修，营业期间装修噪音、气味，严重影响正常经营，很多顾客看到这种状况均选择离开，原告生意惨淡；（3）招商时，被告承诺“美食汇”广场共设150个就餐位，实际设仅仅70个；（4）11月份开业后，天气转凉，整个“美食汇”室内温度与室外温度相差无几，因为温度太低顾客几乎不来就餐，几次找到被告也未解决温度问题；（5）“美食汇”正门位于南岗区×号，被告却在营业过程中将此门“封死”，客人要来就餐必须由其他商户的门才能进入，好多人看到“封死”的门以为已经歇业，致使很少有顾客前来就餐。原告多次找到被告协商被告事实违约事宜，被告均以各种理由推脱，不予解决问题，现被告要求原告于2015年3月20日前交纳下半年租金，因被告的违约行为，致使租赁合同无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》规定，原告已经通知被告解除双方的租赁合同。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》规定，向贵院提起诉讼，请求1、确认原告与被告租赁合同已解除；2、判令被告返还2015年3月20日-2015年5月4日租金23750元，管理费1500元，制作牌匾费用1000元，办理健康证费用150元，保证金50000元，合计76400元；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告所述不属实，本案被告不存在违约行为，被告从未承诺150个餐位，当时室内都是正常供暖，荣市街门是一个防火通道，不是商场的正常门，是整个商场为了保证冬季室内的温度，在冬季将此通道封闭。不是被告封闭的此通道。原告在经营过程中，生意不好是正常的市场风险，与本案被告无关。双方签订的租赁合同为一年，但原告在合同未到期的情况下，被告按合同约定要求原告交纳下半年的租金95000元，但原告拒不交纳，并擅自撤场，并拖欠被告的租金、管理费、水电煤气费至今，严重违反了合同约定，按合同约定原告所交纳的保证金作为对被告的赔偿不应退还。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。原告为证实其诉讼主张成立，向本院提交证据及被告质证意见如下：证据一、《好味道美食汇物业租赁合同》一份及《收据》共计三份。证明2014年9月16日，原、被告签订《好味道美食汇物业租赁合同》，合同约定原告承租被告所有的位于南岗区某美食广场商铺一处，租赁期限1年，自2014年10月1日至2015年10月1日，年租金为190000元，每半年交纳一次，原告租金已经交纳至2015年5月4日（半年租金），且向被告缴纳保证金50000元，半年管理费12000元。被告对证据一真实性及证明问题均无异议。租赁合同能够证实是本案的原告违约，没有按照合同期限履行缴纳下半年的租金及管理费用，并在合同期限内擅自撤场给被告造成损失，并拖欠被告的水电费用，按照合同约定该保证金不应予以退回。证据二、好味道美食汇《缴费通知单》一份。证明被告要求原告在2015年3月20日前缴纳下半年租金和管理费，若逾期不缴，则按照合同约定商铺另行招商，经营保证金不予退还。被告对证据二真实性及证明问题均无异议。缴费通知单能够证实被告按照合同约定要求原告缴纳下半年的租金和管理费用，原告未按合同约定及缴费通知单履约，经营的保证金不应予以退还。证据三、《解除租赁合同通知书》及《解除合同通知书》的视频资料，微信截图各一份。证明因被告在招商至解除合同之日，一直未达到招商时给与原告的承诺，且被告卫生不合格，不符合经营条件下仍要求原告一直经营，并必须在通知日期前缴纳租金，原告为维护自身合法权益，于2015年3月16日通知被告解除合同，并已经送达给被告。被告对证据三真实性无异议，对证明问题有异议。原告在解除租赁合同通知书中所述的内容不属实。其按照合同约定及被告的缴费通知单应当履行缴费义务，原告要求解除合同没有法律和事实依据是单方的违约行为，应承担由此给被告造成的全部损失。证据四、《情况说明》一份、照片24张、被告违反约定，违反承诺的视频资料，录音材料、电视台曝光被告存在问题的视频资料各一份。前三份证据证明自合同签订后，原告依约经营，但被告一直未达到招商时给原告的承诺，严重违约，主要有：（1）本应于2014年10月1日开始营业，却因被告原因推迟至2014年11月4日营业；（2）被告称全部铺位均招满开始营业，营业后整个“美食汇”广场一共10个铺位，一直空闲3-4个铺位，且一直有商户进行装修，营业期间装修噪音、气味，严重影响正常经营，很多顾客看到这种状况均选择离开，原告生意惨淡；（3）招商时，被告承诺“美食汇”广场共设150个就餐位，实际设仅仅70个；（4）11月份开业后，天气转凉，整个“美食汇”室内温度与室外温度相差无几，因为温度太低顾客几乎不来就餐，几次找到被告也未解决温度问题；（5）“美食汇”正门位于南岗区×号，被告却在营业过程中将此门“封死”，客人要来就餐必须由其他商户的门才能进入，好多人看到“封死”的门以为已经歇业，致使很少有顾客前来就餐；（6）卫生条件不达标，且经常停水、停气。第四份证据证明被告收取原告办理健康证费用后并未办理健康证，不符合卫生条件，如洗消间没有消毒柜（消毒由被告负责），没有逃生指示标志，且现因被告原因导致档口停业，工商局责令停业整顿，消防大队下达责令整改通知书，合同无法履行，由此更加证实了在合同履行期间被告的违约行为。被告对证据四对录音及录像的真实性及证明问题均有异议。对于谈话双方的身份被告不清楚，按原告所说有一方叫李某某，李看看不是本案的当事人其所谈话的内容与本案无关。其中的一个谈话人通过对话可以显示是没有经过其同意私自录音，私自录音的行为不合法。按原告所说的齐经理也提到了已经辞职了，也就是说他已经不具备了经理的身份，其谈话的内容对本案的被告没有任何效力。对情况说明真实性及证明问题均有异议。该情况说明属于证人证言的范畴，证人应当出庭接受质证。证人应当独立出具相关的证明材料或证言。该情况说明显然属于事先草拟然后由证明人签字，违反了证人独立作证的义务。其中，部分显示的名字也是案件的原告起诉到了人民法院与被告本身就有利害冲突，该情况说明中除了开业日期准确外，其他的情况均与事实不符。对照片的真实性及证明问题均有异议。关于微信照片截图均有异议。商场内部的照片无异议，其中有一个门被封了也没有异议，是商场为了保暖统一封的，该门是一个防火通道，只是冬季为了保持室内的温度暂时封闭的行为。对哈尔滨电视台的视频的真实性及证明问题均有异议。从该音像的时间看是2015年6月以后，当时即便是真的原被告也解除了协议，不影响原告向被告承担赔偿责任的义务。2015年3月20日，双方确认由被告提出了解除合同，原因是原告违反了合同约定拖欠各项费用，在协议解除后发生的该事已经是几个月后的事了与本案的处理无关，也不产生影响。证据五、证人杨某某证言一份。证明被告未达到招商承诺存在违约行为。被告对证据五有异议，对证人的身份有异议，按证人自己讲述是粗粮细作的业主，虽然该业主登记为王某某但实际他是实际的业主，王某某已经起诉到法院而且王某某所有的合同收据现在都在证人手某某，这也能印证该证人就某某的实际经营者，与本案的被告具有利害关系，其证明的内容不属实，包括收取的相关费用，室内的温度等等，其也没有明确指出本案原被告之间有针对本案的特定的证实内容，只是证实自己作为业主与本案被告的相关关系，但其内容也不真实。证据六、证人王某某证言一份。证明内容同证据五。被告对证据六有异议，该证人是另某某的原告，与本案有利害关系。证据七、证人付某某证言一份。证明内容同证据五。被告对证据七质证意见同证据五及证据六。证据八、照片二张。证明在原告经营期间室内的温度低严重不达标。被告对证据八有异议，温度计看不清温度。商场的供热是没有最低的温度标准，居民的供热是有一个最低的标准要求，但是商服没有。被告为证实其答辩主张成立，向本院提交证据及原告质证意见如下：证据一、营业执照一份。证明哈尔滨市南岗区好味道美食汇为个体工商户，业主吕雪扬。原告对该证据一无异议。证据二、《好味道美食汇物业租赁合同》一份，证明双方的权利和义务，其中违约责任约定乙方延迟交纳本合同下的租金及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠金额的0.1的延迟履约金；超过十日，甲方有权单方解除合同，同时乙方所缴纳保证金、剩余租金、经营费均不予退还。原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。在2015年3月10日被告向原告下达了缴费通知单，要求原告在2015年3月20日前缴纳下半年的租金及管理费到期不缴的话按合同约定另行招商，保证金不予退回。证据三、收据三份。证明2014年9月16日原告交纳了保证金5万元，半年管理费12000元，半年租金95000元。原告对证据三没有异议。证据四、水电煤气费统计表一份。证明自2015年2月28日至3月30日原告拖欠水电煤气费237.60元，此款应由原告给付被告。同时证明是本案的原告违约，拖欠各项费用，按合同约定原告应承担违约责任。被告对证据四真实性及证明问题均有异议。证据四只是简单的记录了水电煤气的指数，并没有辅助证据证明该指数是正确的，且该证据为被告单方制作，同时该证据不能证明是原告拖欠水电费用，而且在原告解除合同通知中已经通知被告进行水电煤气及场地的交接，但被告并未与原告进行交接，若有拖欠责任并不在原告，而在于被告不积极进行交接。证据五、缴费通知单一份。证明2015年3月5日被告向原告送达了《缴费通知单》，主要内容为根据双方签定的《好味道美食汇物业租赁合同》，乙方应提两个月向甲方缴纳下半年的租金和管理费，即应于2015年3月4日前向甲方缴纳租金95000元，管理费12000元，但经甲方的催促，乙方迟迟不予缴纳。现通知：1、如您延迟缴纳本合同下的租金及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的0.1的延迟履行违约金。2、如乙方在3月20日前不缴纳租金及合同内的其他费用，甲方将单方解除合同，剩余的租金、管理费、保证不予退还，此期间产生的所有损失，由乙方承担。原告对证据五真实性及证明问题均有异议。原告并没有接到缴费通知单，缴费通知单可以是被告为了诉讼后补的。原告收到的缴费通知单是2015年3月10日通知的，按照通知单上约定是在2015年3月20日前缴费，而在2015年3月20日前原告已经向被告提出解除合同，不存在违约行为。证据六、收据一份。证明被告已向出租方交纳了2014至2015年度供热费14247元。本案不存在供暖不热的情况。原告对证据六真实性无异议，对证明问题有异议。缴纳了供热费并不代表室内温度达标，被告仍然存在室内温度不达标导致原告无法经营的情况。证据七、原告经营现场照片。证明是原告自行撤场，至今该场地还在空闲，应由原告承担所有的损失，并应赔偿给被告造成的损失。现因原告的违约行为，所交纳的保证金按合同约定应归被告所有。原告对证据七真实性无异议，对证明问题有异议。只能证明该场地是原告的，现在没有经营，不能证明原告是自行撤场行为。至于该场地至今是否空闲也不能证明，但是被告现被工商局和消防大队责令整顿，所有的摊位都空闲。证据八、餐饮服务许可一份。证明本案被告有餐饮服务许可证的资格。原告对证据八真实性无异议，对证明问题有异议，有餐饮服务资格并不代表在餐饮服务后卫生和消防等方面是合格的。综合原、被告的质证意见以及依据相关法律规定，本院对原、被告举示的证据认证如下：原告出示的证据一、二、三能证明本案事实，本院予以采信。原告出具的证据四，不足以证明原告租赁的经营场地供暖未达标的状况，原告亦无相关证据佐证被告招商时承诺的有关事项，对该证据，本院不予采信。原告出具的证据五、证据六、证据七、证据八无相关证据佐证，本院不予采信。被告出具的证据一、证据二、证据三、证据六、证据七、证据八，能够证明本案相关事实，本院予以采信。被告出具的证据四系被告单方制作，不能证明案件事实，本院不予采信。被告出具的证据五无其他证据佐证，原告亦不认可，本院不予采信。分析原、被告的诉辩主张，提供的证据及质证意见，本院确认如下事实：2014年9月16日，原、被告签订一份《好味道美食汇物业租赁合同》。合同约定，原告承租被告经营的位于哈尔滨市南岗区某美食广场商铺一处，经营项目为七恭冒菜，租赁期限一年，租赁期限为2014年10月1日至2015年10月1日。乙方（原告）应于签订合同时向甲方（被告）支付租金，计费起始日期为自项目开幕日（通知日），租金以半年/全年固定租金形式缴纳。半年固定租金为人民币95000元，全年固定租金为人民币190000元。乙方保证首期租金之外的续约租金应提前2个月支付给甲方。乙方每月须向甲方交纳管理费2000元，签订合同时支付半年管理费6000元，下半年管理费提前2个月支付。乙方在签署本合同时，应向甲方支付保证金，甲方将此作为所售货物质量及履约保证金。如遇消费者投诉质量问题，给甲方造成损失或代为乙方赔偿的，将从质量保证金中扣回，不足部分应在五日内补足差额。乙方延迟缴纳本合同下的租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠金额的0.1%的延迟履约金；超过十日，甲方有权单方解除合同，同时乙方所缴保证金、剩余租金、管理费均不予退还。乙方在本合同履行期间，擅自停业、歇业或擅自撤场，属乙方违约且视为乙方擅自终止合同，应承担违约责任。合同签订当日，原告向被告交纳半年租金人民币95000元，半年管理费人民币12000元、保证金50000元。2015年3月10日，被告向原告送达缴费通知单，要求原告等业户于2015年3月20日前缴纳下半年租金和管理费，如到期不缴纳按照合同规定商铺另行招商，经营保证金不予退还。原告收到该缴费通知单后于同月17日向被告送达了解除租赁合同通知书，以被告违约为由，要求与被告解除物业租赁合同。同月19日，原告撤离租赁场地。现原告诉至本院，要求解除与被告签订的物业租赁合同，并要求被告退还剩余租金及管理费、牌匾制作费、健康证费、保证金，被告同意解除与原告签订的物业租赁合同，但不同意退还相关费用。双方为此形成诉讼。本院认为，原、被告签订的《好味道美食汇物业租赁合同》是在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方均具有约束力。原告要求与被告解除该合同，被告同意，本院予以确认。原告出示的证据不能充分证明被告在招商时对原告所做的承诺事项，及供暖期间经营场所温度未达标的具体温度及持续状态，原告主张被告违约，证据不足，对该主张，本院不予支持。原告于2015年3月19日撤离其租赁的场地，属擅自撤场，因此其要求被告退还剩余租金不符合合同约定，对该主张，本院不予支持。原告提供的证据不足以证明其向被告交纳了牌匾制作费及健康证费，对其要求被告返还牌匾制作费及健康证费的主张，本院不予支持。原告请求被告返还保证金50000元，根据双方合同约定，该保证金系保证原告所售商品或服务符合法律规定，因被告未举证证明在原告经营期间发生食品卫生问题及被告为原告代为赔偿问题，现双方合同已经解除，被告应返还原告的保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告佟颖与被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇签订的《好味道美食汇物业租赁合同》；二、被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇于本判决生效后十日内返还原告佟颖保证金50000元；三、驳回原告佟颖其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元，由被告哈尔滨市南岗区好味道美食汇承担1050元，原告佟颖承担660元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 孙迎梅人民陪审员 朱宝泽人民陪审员 李金鸽二〇一六年十月二十日书 记 员 徐婷婷 微信公众号“”