（2016）粤01民终13670号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2018-07-20
案件名称
葛良芹与广州市凯兴房地产有限公司商品房预售合同纠纷2016民终13670二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市凯兴房地产有限公司,葛良芹
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13670号上诉人（原审被告）：广州市凯兴房地产有限公司，住所地广州市海珠区（原火柴厂内）。法定代表人：李宇文，董事长。委托代理人：刘紫波、孔令添，分别系广东国鼎律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：葛良芹，住广州市海珠区。上诉人广州市凯兴房地产有限公司（以下简称凯兴公司）因与被上诉人葛良芹商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人凯兴公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判免除或减少凯兴公司支付违约金；2、葛良芹承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、延期办证的责任不应由凯兴公司承担。凯兴公司在一审中提交的证据：《出让合同（含变更协议）的告知函》收文号NGZ140730917756、《国有建设用地使用权出让（划拨）意见书》、《出让合同（含变更协议）的告知函》收文号NGZ150××××4478、《国有建设用地使用权出让合同变更协议（稿）》（穗国出让合【1998】479号的变更协议之二号）、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国出让合【1998】479号的变更协议之二号）、《出让合同（含变更协议）的告知函》收文号NGZ150204964478等，充分证明了凯兴公司在办理江南花园三期物业确权手续时，广州市国土局要求对整个项目的土地出让金作出清算，经凯兴公司交涉争取，广州国土部门再次评估该土地出让金最终确定为2350多万元。由于广州国土局错误计算土地出让金致使严重拖延办理江南花园第三期物业确权手续时间，因此延期办证的责任不可归责于某公司。二、一审判决凯兴公司承担全部违约责任有违公平。由于广州国土局的原因导致拖延办理江南花园第三期物业确权手续，之后凯兴公司积极采取补救措施，及时向业主通知和披露相关情况，并在2015年7月1日向广州市房地产交易中心再次申请确权。《商品房预售合同》第二十二条第2款规定“乙方（葛良芹）委托甲方（凯兴公司）办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得房产证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”（后双方另行签订附件协议变更标准为0.01%）。凯兴公司已经尽到合理的合同义务，因此可以免除责任或减轻责任。被上诉人葛良芹辩称：不同意凯兴公司的上诉请求，同意一审判决。葛良芹向一审法院起诉请求：1、凯兴公司向葛良芹支付逾期办理房地产权证违约金80692.81元（从2014年8月9日计算至2015年8月28日，共386天，每日按实际购房款2090487.36的万分之一计算）；2、诉讼费由凯兴公司承担。一审法院认定事实：2012年2月18日，葛良芹（乙方、买方）与凯兴公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买位于海珠区马冲桥居仕地（原广州火柴厂内）新一城广场自编江南花园三期第H栋28层2806号房，房屋地址：海珠区宝岗大道534号（H栋）2806房（以下简称“涉案房屋”）；（第七条）该商品房总金额为2085570元；（第十三条）甲方应当在2013年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合规之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择由乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……等。该合同的附件七《本合同补充协议》中约定：（第八条）2、买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一；等。2012年3月1日，2012年3月27日凯兴公司分别向葛良芹出具房款的发票。2015年8月28日，葛良芹购买的涉案房屋由广州市国土资源和房屋管理局登记出具了《广东省房地产权证》。葛良芹于2016年3月3日提起本案诉讼。诉讼中，葛良芹、凯兴公司双方确认以下事实：涉案房屋由凯兴公司于2013年9月30日交付给葛良芹；商品房交付之日起210个工作日的截止日期为2014年8月8日；经过结算，葛良芹实际支付的总房款为2090487.36元。凯兴公司为证明其抗辩，还提交了以下证据：1、《受理回执》，证明凯兴公司于2014年8月份前已经向广州市房地产交易中心申请办理江南花园第三期物业的确权手续；2、《出让合同（含变更协议）的告知函》（收文号：NGZ140730917756），证明在办理江南花园三期物业确权手续时，广州市国土局要求对整个项目的土地出让金作出清算；3、《国有建设用地使用权出让（划拨）意见书》；4、《出让合同（含变更协议书）的告知函》（收文号：NGZ150204964478）；5、《国有建设用地使用权出让合同变更协议（稿）》〔穗国地出合（1998）479号的变更协议之二号〕，证据3-5均证明广州市国土局算错补缴土地出让金数额，要求补缴额高达5700多万元，比实际补缴数额2350万元多出三千多万元；6、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》〔穗国地出合（1998）479号的变更协议之二号〕；7、《出让合同（含变更协议）的告知函》（收文号：NGZ150204964478），证据6、7均证明凯兴公司交涉争取，最终广州国土部门再次评估此项土地出让金额，最终确定的土地出让金评估价定为2350多万元，但由于广州市国土局的错误计算土地出让金，严重拖延了办理江南花园第三期物业确权手续的时间，造成了凯兴公司对小业主的被动违约，延期办证属不可归责于某公司原因的违约；8、《关于广州市凯兴房地产有限公司自编第二期负一层商业部分依规定可免交国有土地出让金的情况说明》；9、公告截图，证明凯兴公司及时将产权证被延误办理的原因及具体情况及时向各个业主及葛良芹进行通知和披露；10、《受理回执》，证明凯兴公司在与广州市国土房管局处理完土地出让金问题后，随即于2015年7月1日向广州市房地产交易中心再次提交申请办理江南花园第三期物业的确权手续事宜；11、广州市国土资源和房屋管理局依法行政手册（2010年修订版），证明在办理商品房初始登记时必须提供国有土地使用权出让合同才能进行初始登记，且须在提供补缴土地出让金发票及土地出让金契税完税证后才能办理预购商品房预告登记，由于凯兴公司与广州市国土房管局关于土地出让金问题未能解决，无法办理房地产初始登记及办理所售商品房的产权证；12、业主房产证签收表，证明产权证办妥后，凯兴公司已及时将房产证交给了葛良芹。葛良芹对凯兴公司提交证据的质证意见：凯兴公司的证据都是基于其与国土局之间的，与本案无关。一审法院认为：葛良芹、凯兴公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。上述合同约定，凯兴公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为葛良芹办妥产权登记，并将以葛良芹为产权人的房地产权证交付葛良芹，如因凯兴公司未履行相关义务造成葛良芹不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，凯兴公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向葛良芹支付违约金，该合同的附件七《本合同补充协议》中约定：买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一。现双方确认商品房交付之日起210个工作日的截止日期为2014年8月8日，对此一审法院予以认定，而涉案房屋在2015年8月28日由广州市国土资源和房屋管理局登记出具了《广东省房地产权证》，现凯兴公司未能在合同约定的期限内为葛良芹办妥房产证已构成违约，凯兴公司应当承担相应的违约责任。至于凯兴公司抗辩称其违约是广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金的政策变更所致故应该免责或减轻违约责任的意见，涉案《商品房预售合同》并没有对延迟办证有约定任何可以免责的事由，凯兴公司作为开发商在与葛良芹等小业主签订合同时应对房产开发过程中所面临的风险有充分预见，凯兴公司提供的证据不足以证实其主张，且其主张亦不属于法律规定的可免责的事由，鉴此，对于某公司的抗辩意见一审法院不予采纳。故葛良芹要求凯兴公司支付延迟办证违约金（从2014年8月9日计算至2015年8月28日止，每日按2090487.36元的万分之一计算），一审法院予以支持，但以葛良芹主张的金额为限。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：广州市凯兴房地产有限公司在本判决生效之日起十日内，向葛良芹支付从2014年8月9日计算至2015年8月28日止的迟延办证违约金（每日按2090487.36元的万分之一的标准计算，总额以葛良芹主张的80692.81元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1738元，由广州市凯兴房地产有限公司负担。经审查，双方对于原审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院认为：本案双方二审争议焦点为凯兴公司就其逾期办证违约行为的免责抗辩是否成立。凯兴公司以广州市政府就房地产项目地下商业部分的土地出让金征缴出台文件及金额计算错误导致办证迟延，其无过错为由主张免除责任。对此，本院认为，双方合同中没有对逾期办证约定可以免责的事由，且缴纳土地出让金属于某公司作为出卖方办理初始登记过程中应当履行和完善的事项，凯兴公司未及时完成初始登记而导致后续办证迟延，应可归于“凯兴公司未履行相关义务”的范畴，依照双方合同，凯兴公司应就此承担逾期办证的违约责任。因此凯兴公司上述免责抗辩事由缺乏合同依据和法律依据，其上诉请求理据不足，本院不予采纳。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并不无当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1738元，由上诉人广州市凯兴房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 岳为群审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇一六年十月二十日书记员 张 辉 微信公众号“”