（2016）苏0311民初1016号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-01-05
案件名称
路太刚与徐州市同力创展房地产有限公司、郭跃房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
路太刚,徐州市同力创展房地产有限公司,郭跃
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初1016号原告：路太刚，无业。委托诉讼代理人：夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司。法定代表人：王广备，该公司董事长。被告：郭跃，徐州市鼓楼区黄楼派出所民警。委托诉讼代理人：杜明娟，无业。原告路太刚诉被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同创公司）、郭跃房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年2月14日受理后，依法适用普通程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告路太刚的委托诉讼代理人夏鹏、被告郭跃的委托诉讼代理人杜明娟到庭参加了诉讼。被告同创公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路太刚向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告同创公司签订的《拆迁产权交换安置协议书》中确定的补偿安置房屋（橙黄时代彩园小区xx号楼x单元xxx室室）享有优先取得权。2.诉讼费用、保全费用等由两被告承担。事实和理由：被告同创公司开发奎西村旧村改造项目中，拆除原告原有房屋，原告和被告同创公司签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定：因国家建设需要，甲方(即同创公司)根据文件批准在奎新建住宅。需要拆除乙方（即原告）房屋，达成安置协议如下：一、甲方（同创公司）以橙黄时代彩园小区xx号楼x单元xxx室房屋，同乙方（原告）被拆除房屋进行产权交换，作为定居安置。二、三、四：安置面积、房屋价款结算（略）。六、安置房产权过户手续和国有土地登记手续由甲方（同创公司）办理并承担费用。七、安置建筑面积在办理产权登记时按产权处测绘的实际面积为准结算，多退少补。八、过渡费发放：（略）。其他内容见协议。上述协议订立后，原告把房屋交给被告同创公司拆除。被告同创公司用于安置的房屋建设现在处于扫尾阶段，原告近期发现被告同创公司将上述拆迁补偿协议确定的房屋又出售给被告郭跃，且该商品房买卖合同已经进行了网上备案。被告同创公司的行为严重违约、违法，并给原告造成了重大损失。根据商品房买卖合同司法解释第七条的规定，原告对上述补偿安置房屋享有优先取得权。请求法院支持原告的诉讼请求。被告同创公司未作答辩。被告郭跃辩称，拆迁问题是被告同创公司在拆迁过程中就被拆除房屋的补偿金额，安置用房面积和安置点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项达成的协议，是被告同创公司和原告双方之间的约定，是他们双方之间民事权利与义务关系的合同。根据合同的相对性原则，合同的责任主体应为原告与被告同创公司，而不是被告郭跃。2015年9月10日，被告同创公司没有告知被告郭跃该房已作为安置房补偿给了原告，原告也没有向被告郭跃告知此房已由被告同创公司作为安置房已补偿给他人，即被告郭跃在不知情的情况下与被告同创公司签订合同，是双方真实意思表示，是合法有效的，应依法予以支持。2015年9月10日，被告郭跃与被告同创公司签订买卖合同后在房产登记交易中心进行商品房备案登记，先于被拆迁人即原告办理房屋所有权登记手续，因此，该涉案争议房屋所有权应归属被告郭跃。根据现行民事法律规定，在两个买卖合同均为有效的情况下，标的物的所有权归属先取得标的物的占有或者先行办理所有权登记手续的买受人。拆迁补偿安置协议为互易合同，在与其他并存的有效买卖合同因履行发生冲突时，标的物的归属依法应参照买卖合同的有关规定。经原告路太刚、被告郭跃分别举证，本院认定事实如下：2011年4月12日，原告路太刚以其本人及路广振（与原告路太刚系父子关系，已于2005年11月11日死亡）为乙方与被告同创公司（甲方）签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定被告同创公司根据文件批准，在徐州市泉山区奎西村新建住宅，需拆除原告路太刚所有的座落于徐州市泉山区奎西村的私有房屋，被告同创公司以“彩园xx号楼x单元xxx室”等两套房屋作为产权交换的定居安置房屋。上述协议还就权属证书办理、房屋差价、临时安置补助费发放等事项进行了约定。该《拆迁产权交换协议书》乙方由原告路太刚签名。2016月2月1日，徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会为原告路太刚出具《证明》一份，内容为：兹证明路太刚为我社区居民，于2011年4月12日与徐州市同力创展房地产有限公司签订《拆迁产权交换协议书》，约定安置补偿房屋坐落：彩园xx号楼x单元xxx室，至今仍未上房。特此证明。后原告路太刚即向本院以诉称理由提起诉讼。在本案审理中，被告郭跃已向本院提交其持有的《商品房买卖合同》、《商品房预（销售）合同网上登记备案证明》等证据，以证实其与被告同创公司于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》，且其以单价5500元、总价444620元向被告同创公司购买橙黄时代彩园xx号楼x单元xxx室房屋。经质证，原告路太刚对上述证据的真实性不持有异议，但认为该《商品房买卖合同》签订于2015年9月10日，而其《拆迁产权交换协议书》签订于2011年4月12日，其对橙黄时代彩园xx号楼x单元xxx室室房屋享有优先取得权。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告路太刚与被告同创公司签订的《拆迁产权交换协议书》系双方充分协商自愿达成且已生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告路太刚与被告同创公司2011年4月12日签订的《拆迁产权交换协议书》中已明确约定了被告同创公司以位置、用途特定的涉案房屋对原告路太刚予以补偿安置，而被告郭跃与被告同创公司之间2015年9月10日才签订关于涉案房屋的《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。根据上述规定，原告路太刚诉请确认其与被告同创公司签订《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋（橙黄时代彩园xx号楼x单元xxx室）享有优先取得权，符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告路太刚对其与被告徐州同力创展房地产有限公司2011年4月12日签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋（即徐州市橙黄时代彩园xx号楼x单元xxx室室）享有优先取得权。案件受理费80元、财产保全费3020元，合计3100元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 魏道升人民陪审员 拾玉玲人民陪审员 牛太平二〇一六年十月二十日书 记 员 程 美