（2016）鲁0202民初5238号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-07-17
案件名称
姜向荣、焦洁敏等与隋咏燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜向荣,焦洁敏,隋咏燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0202民初5238号原告：姜向荣，男，1975年2月5日出生，汉族，无业，住青岛市市北区某户。委托诉讼代理人：焦春艳，山东诚功（即墨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨名媛，山东诚功（崂山）律师事务所实习律师。原告：焦洁敏，女，1975年2月18日生，汉族，住青岛市市北区某户。委托诉讼代理人：焦春艳，山东诚功（即墨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨名媛，山东诚功（崂山）律师事务所实习律师。被告：隋咏燕，女，1970年12月19日出生，汉族，系青岛138艺术餐厅负责人，住青岛市市南区某户。原告姜向荣、原告焦洁敏与被告隋咏燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告姜向荣及其委托诉讼代理人焦春艳、杨名媛，原告焦洁敏委托诉讼代理人焦春艳、杨名媛，被告隋咏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜向荣、原告焦洁敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付120995元（其中房租10万元，水电费20995元）；2、依法判令被告向原告按年息24%支付迟延付款滞纳金（其中10万元自2015年7月10日起至实际支付之日止，45万元自2016年1月10日起至2016年3月5日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告姜向荣、原告焦洁敏变更诉讼请求为：1、依法判令被告向原告支付120995元（其中房租10万元，水电费20995元）；2、依法判令被告向原告按年息24%支付迟延付款滞纳金（以10万元为本金自2015年7月10日起至实际支付之日止）；3、判令被告向原告支付违约金30万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月27日，原、被告就青岛燕岛福华园XX楼网点350平方米房屋签订有《房屋租赁合同》并于2015年3月16日签订有《租赁合同补充协议》。合同约定租赁期10年并每半年预付一次房租。合同签订后原告依约履行了全部的合同义务，但被告在承租期内屡次拖欠房租。根据合同约定被告应于2015年7月10日前支付房租47.5万元，但至2016年3月1日被告因停止营业单方解除合同时尚欠原告2015年房租10万元、水电费20995元。同时被告还拖欠应于2016年1月10日前支付的45万元房租，构成严重违约。现为维持原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告隋咏燕辩称，其实被告认可应当支付费用，但是违约金太高，想跟原告协商一下能不能调解解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告姜向荣、原告焦洁敏提交以下证据：1、结婚证、房地产权证书，原告以此证明原告姜向荣、原告焦洁敏系夫妻关系，二人系青岛市市南区燕儿岛路XX号XX栋1_2层的房地产权利人，是涉案房屋合同的适格主体。被告质证后对此无异议。2、2013年2月27日，原、被告签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同记载：原告将涉案房屋部分区域面积约350平方米租给被告，租赁期限自2013年3月10日至2023年5月30日，其中2023年3月10日至2023年5月30日为免租期。租金第一年77万元，第二年80万元，第三年85万元，第四年租金90万元。被告不得以任何理由拖欠租金，如被告拖欠租金，则被告应按逾期时间的天数每日按应缴租金的百分之三支付给原告滞纳金。合同履行期间，原、被告双方必须严格执行本合同，不得随意解除合同。若因任何一方违约而导致本合同无法履行，则违约方需向对方缴纳30万元作为违约赔偿。被告质证后对该《房屋租赁合同》无异议。3、2015年3月16日，原告姜向荣与被告隋咏燕《租赁合同补充协议》，该协议记载：因被告2015年上半年的租金拖欠时间较久，给原告造成诸多不便，故双方约定2015至2018年租金每年多支付5万元，即2015年7月10日前支付给原告47.5万元，2016年7月10日前给付原告租金50万元。被告对该《租赁合同补充协议》质证后无异议。4、2016年3月5日被告隋咏燕签字的《交房证明》一份、原告姜向荣与被告隋咏燕的微信聊天记录一份，原告主张被告2016年3月1日停止营业，将房屋交还给原告，尚欠原告2015年房屋10万元及水电费20995元。被告质证后对交房证明无异议，对于尚欠原告2015年房屋10万元及水电费20995元被告称被告后归还过1万元，经庭审落实原告认可被告后给付原告1万元，可以抵做水电费。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告主张被告支付租金及水电费、支付迟延付款滞纳金、支付违约金，结合庭审查明的事实，被告认可尚欠原告租金10万元及水电费10995元，因此，本案争议焦点应为：一、原告姜向荣、原告焦洁敏与被告隋咏燕在合同履行过程中是否存在违约行为；二、如存在违约，违约方应当如何支付迟延付款滞纳金及违约金。对于争议焦点一，通过原、被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及被告签字的《交房证明》可知，原告与被告签订的租赁合同期限为十年，但被告在合同履行的过程中多次拖欠租金，在第三年停止营业、单方解除合同，将房屋返还给原告，因此，原告在合同履行过程中不存在违约行为，被告存在违约行为，应当承担违约责任。对于争议焦点二，被告应当如何支付迟延付款滞纳金及违约金。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定，被告迟延支付租金应当按照应缴租金的百分之三每日向原告支付滞纳金；2015年度下半年的租金被告应于2015年7月10日前支付原告，但被告至今尚欠10万元，现原告主张被告按照年息24%的标准向原告支付滞纳金系原告对其自身权利的放弃，且不违反法律规定，本院依法予以支持。对于违约金数额，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定“若因任何一方违约而导致本合同无法履行，则违约方需向对方缴纳30万元作为违约赔偿”，被告主张违约金过高，经查，被告在合同履行的第三年与被告解除合同，第三年年租金最终确定为90万元，考虑原告重新寻找租户需要的时间及其需要给新租户免租期，本院认为，原告主张违约金30万元数额过高，以第三年租金标准计算三个月租金作为违约金（90/12*3=22.5万元）较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，判决如下：一、被告隋咏燕于本判决生效之日起十日内向原告姜向荣、原告焦洁敏合计支付110995元（其中房租100000元，水电费10995元）；二、被告隋咏燕于本判决生效之日起十日内向原告姜向荣、原告焦洁敏支付迟延付款滞纳金，以10万元为本金，按照年利率24%的标准，自2015年7月10起计算至本判决生效之日止；三、被告隋咏燕于本判决生效之日起十日内向原告姜向荣、原告焦洁敏支付违约金225000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7615元，由原告姜向荣、原告焦洁敏共同负担1537元，由被告隋咏燕负担6078元。因被告隋咏燕负担部分原告已预交，被告隋咏燕于本判决生效之日起十日内给付原告姜向荣、原告焦洁敏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 辛双武人民陪审员 刘秀珍人民陪审员 管家才二〇一六年十月二十日书 记 员 邓俊玺 关注公众号“”