（2016）黔0302民初5548号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-06-27
案件名称
遵义贵遵物业服务有限公司与唐小华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
遵义市红花岗区人民法院
所属地区
遵义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
遵义贵遵物业服务有限公司,唐小华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0302民初5548号原告遵义贵遵物业服务有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区凤凰北路98号，组织机构代码证：59417435-7。法定代表人蔡大德，董事长。委托代理人蔡大均，总经理。委托代理人张国忠，副总经理。被告唐小华，男，1970年6月30日出生，汉族，四川省泸州市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托代理人李文秋，女，1975年9月20日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区，系被告唐小华之妻。原告遵义贵遵物业服务有限公司（以下简称贵遵物业公司）与被告唐小华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理。依法由审判员周安应适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵遵物业公司的委托代理人蔡大钧、张国忠和被告唐小华的委托代理人李文秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵遵物业公司诉称，我公司系经被告所在小区业主委员会选聘承担该小区物业服务。2015年2月13日我公司与业委会签订《物业服务委托合同》，我公司提供了物业服务。被告唐小华拒绝交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费1973元。请求判决被告交纳上述物业服务费及滞纳金1440元，共计3413元，并由被告承担本案诉讼费用。被告唐小华辩称，一、原告主体不适格，原告是业主委员会擅自选定的，没有通过全体业主进行选举，也没有开业主委员会，我小区现已经通过开业主委员大会确定罢免了现有的业主委员会，确定原告公司的管理是无效的，所以原告主体不适格，请求驳回原告诉讼请求。二、原告公司计算物管费是从2015年1月1日开始计算，但原告与原业主委员会签订物管合同的时间是在2015年8月，原告无权主张在未签订合同前的物业费。三、原告主张滞纳金没有法律依据，滞纳金是行政纠纷，不适用于原、被告之间，不应当支持。四、被告拒缴物管费是原告违约在先，被告履行抗辩权，原告公司在管理过程中管理不善，没有履行相应的管理义务，小区业主才拒缴物管费。五、物业费的定价应该根据物价局的标准来制定，我们没有与原告签订物业合同，原告收取1.2元的物业服务费，但原告没有达到该标准的服务标准。经审理查明，被告唐小华居住的小区名为“格兰阳光小区”，该小区最先的物管公司为“润丰物管公司”。“润丰物管公司”退出后由“蒙自金马物业服务公司”为小区提供物业服务。小区业主向“蒙自金马物业服务公司”交纳物业服务费。2015年6月10日，“蒙自金马物业服务公司”向“格兰阳光小区”业主委员会出具《工作函》，表明“蒙自金马物业服务公司”变更为“遵义贵遵物业服务有限公司”即本案原告，原蒙自金马物业服务公司的债权债务由原告继受。同时，该小区业主委员会委托原告一并收取2015年1月1日至2015年2月15日期间的物业服务费。2015年8月23日，“格兰阳光小区”业主委员会与原告签订了《物业服务委托合同》。被告以业主委员会擅自选聘原告为该小区物业服务企业应为无效为由，不愿交纳2015年物管费1973元。上述事实，有原、被告的陈述、原告向“格兰阳光小区”业主委员会出具的《工作函》、《物业服务委托合同》等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，被告居住的小区业主委员会选聘原蒙自金马物业服务公司为该小区提供物业服务，后经业主委员会与物业服务企业协商，由本案原告继受了原蒙自金马物业服务公司的债权债务且继续提供物业服务，同时委托原告代为收取2015年1月1日至2015年2月15日期间的物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对作为业主的被告产生拘束力，各业主应当按照约定向原告支付物业服务费。至于业主委员会人员组成是否合法、业主委员会的权利义务是否一致，这是业主与业主委员会的内部关系问题，该内部纠纷不能对抗已经提供物业服务的物管公司。被告辩称原告未完全履行管理义务，未提供证据予以证明，故其以此拒绝交纳物业服务费没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告要求被告支付物业服务费，本院予以支持。鉴于被告是对法律规定和对维权方式不了解，并非恶意拖欠物业服务费，因此原告主张滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告唐小华在本判决生效后十日内支付原告遵义贵遵物业服务有限公司物业服务费人民币1973元；二、驳回原告遵义贵遵物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告唐小华承担。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员 周安应二〇一六年十月二十日书记员 沈 妍 来源：百度搜索“”