（2015）亭民初字第3226号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2017-04-27

案件名称

朱冬萍与盐城亚信物业管理有限公司恢复原状纠纷一审民事裁定书

法院

盐城市亭湖区人民法院

所属地区

盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱冬萍,盐城亚信物业管理有限公司

案由

恢复原状纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第八十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条

全文

江苏省盐城市亭湖区人民法院民事裁定书（2015）亭民初字第3226号原告朱冬萍，女，1965年11月25日生，住盐城市亭湖区。委托代理人陈才林，江苏珠溪律师事务所律师。被告盐城亚信物业管理有限公司，住所地盐城市建军中路海华云顶25楼。法定代表人丁文宏，总经理。委托代理人田芳、戴静，江苏盐海中亚��师事务所律师。原告朱冬萍与被告盐城亚信物业管理有限公司（以下简称亚信公司）恢复原状纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法由审判员蔡福庆适用简易程序独任审判，于同年12月2日公开开庭进行了审理，后经裁定转为普通程序并依法组成合议庭，于2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告朱冬萍、被告亚信公司的委托代理人田芳、戴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱冬萍诉称，2010年4月23日，原告购买了盐城市中茵海华*号楼*层的23间商品房，总面积为1355.5平方米，其中公摊面积为431.61平方米，公摊面积的分摊方式为一层东楼梯、电梯由二至四层分摊（实际没有四层），一层西楼梯由二至三层分摊。一层的东西两个楼梯原告分摊了一半的面积，被告未经原告同意将一楼东西楼梯改装成门面房出��给张广亮和曹倩从事经营，每年分别收取了租金68000元和5000元，原被告为此发生纠纷，一直未能得到处理。2014年3月原告向亭湖区人民法院起诉，亭湖区人民法院于2015年8月10日作出了（2014）亭民初字第2645号民事判决书，仅处理了原告要求返还装修保证金的请求，认为原告本次诉讼的第一、二项诉讼请求与返还保证金不属于同一法律关系未作处理。现诉请法院判令：1、被告立即停止侵害，恢复原状。2、被告返还所得租金，东楼梯租金：2009年2月1日至2011年1月31日，第一年租金是62000元，第二年租金68000元，2011年2月1日至2012年1月31日的租金为68000元，2012年2月1日以后按照每年30000元计算至起诉之日止。西楼梯租金：按照被告提供的年租金是5000元，从2013年1月30日计算至起诉之日止。被告亚信公司辩称，1、我们认为原告主体失格。2、被告是将南��梯间、北楼梯口共划出不到30平方米出租给他人经营，之前都是经过所有业主认可的，而且当时我们被告是将楼顶的公共部分给原告专用，也是作为其中的条件。3、被告对外出租也没有损害原告的任何利益，恰恰相反我们将整个楼层交给原告单独使用也是作为一个条件。4、根据相关法律规定，公共部位的设施进行经营的，所得的收入用于补充物业费及维修基金，法律并没有规定公共部位的收入归原告个人所有的相关依据。因此我们认为原告的诉讼请求没有法律依据。5、原告主张要求返还租金收益，从2009年主张的，早就已经超过了法律时效的规定。而且，原告没有相关证据证明我方是从2009年就对外出租的事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年4月23日，朱冬萍与盐城中茵置业有限公司（以下简称中茵置业）签订了23份商品房买卖合同，约定朱冬萍购买中茵置业开发的位于盐城市区中茵海华广场*号楼*层*-*室房屋，总面积为1355.5平方米。2010年6月2日，中茵置业与朱冬萍对出售给朱冬萍的*-*房屋交付价费进行结算，在该交付价费结算清单中明确记载装修结构保证金为27018元。中茵置业与亚信公司共同出具了中茵海华广场交付手续四签单，在该四签单中，中茵置业、亚信公司均加盖公章并注明：“已核对面积收费金额、已收取房款及代收费用、已收取物业相关费用。”另查明，盐城市房地产测绘中心于2005年12月27日出具盐房实测（2005）第1209号关于建军中路59号中茵海华广场*楼建筑面积实测报告，该报告载明：“*号楼建筑面积为4119.76平方米，公用建筑面积为：楼梯、电梯、过道、卫生间、管道井、外墙一半。分摊方式：一层东楼梯、电梯由二至四层分摊，一层西��梯由二至三层分摊。二、三层各层楼梯、电梯、过道由各层分摊，四层楼梯、过道由四层分摊。卫生间、管道井、外墙一半整幢楼公摊。三层建筑面积为1355.5平方米，套内面积923.841平方米，共摊面积431.61平方米。”再查明，2006年7月20日，中茵置业与亚信公司签订一份物业管理委托合同，合同约定：中茵置业将中茵海华广场委托亚信公司实行物业管理，委托管理期限为5年，从2008年10月30日起至2012年10月30日止，如业主委员会在此期间成立，则另行签订合同。2008年1月15日，亚信物业（甲方）与伏思思（乙方）签订了一份前期物业管理服务协议（商铺），协议约定：甲方对乙方使用的中茵海华*号*-*房屋（面积为1355.5平方米）的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等条款内容。2009年12月11日，中茵置业将上述房屋租赁给朱冬萍使用。后因亚信公司对朱冬萍享有的公摊面积东、西楼梯部分对外出租，双方产生矛盾，朱冬萍停止向亚信公司交纳物业费用。亚信公司于2013年10月24日诉至本院，本院经审理于2014年4月14日作出（2013）亭民初字第4376号民事判决书，判决朱冬萍给付亚信公司物业服务费60383元、电梯年检维护费19151元，合计79534元。2014年8月朱冬萍诉至本院，要求亚信公司返还装修保证金、给付公摊面积出租的租金及停止侵害、恢复原状。本院经审理认为，亚信公司将7号楼东、西楼梯公摊给朱冬萍的共有楼梯部分出租他人收益，该楼梯属于建筑物区分所有纠纷，朱冬萍诉请的停止侵害、恢复原状是物权纠纷，与该案返还装修保证金不属同一法律关系，未予理涉。于2015年8月10日作出了（2014）亭民初字第2645号民事判决书，判决亚信公司返还原告朱冬萍装修保证金27108元。驳回原告朱冬萍的其他诉讼请求。后朱冬萍再次诉至本院。本院认为，《中华人民共和国物权法》第83条规定，业主大会和业主委员会，对违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，被告亚信公司将7号楼东、西楼梯公摊的共有楼梯部分出租他人收益，业主大会和业主委员会可以主张权利，原告作为业主个人，无权提起诉讼，故对原告的诉讼应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告朱冬萍的起诉。案件受理费3950元，依法退还原告。如不服本裁定，可在书送达之日起十日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判长　　曹炜萍审判员　　蔡福庆审判员　　马　静二〇一六年十月二十日书记员　　徐歆妍附录法律条文1、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约��（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规��饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；关注微信公众号“”