（2016）黔0303民初4066号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2018-07-30
案件名称
曾令燕诉杨思华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾令燕,杨思华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第六十条第一款，第九十条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0303民初4066号原告曾令燕，男，住贵州省遵义市汇川区。委托代理人侯铭刚，贵州大智律师事务所律师。被告杨思华，男，住贵州省遵义市汇川区。原告曾令燕诉被告杨思华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日受理后依法由审判员税新素适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾令燕之委托代理人侯铭刚、被告杨思华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月24日原告与被告签订《出租协议》，被告将住房两个门面上下共二层楼出租给原告使用，并达成出租协议：一、甲方杨思华将自己的住房一楼一底，除西面高速路二楼，楼梯上靠西属甲方；二、一楼至二楼全部由乙方使用；三、租金每年壹万肆仟元整，年限暂定五年，租金每年付一次，提前两月付清；四、租房后，乙方如发现生意有变动，应提前告知甲方退房，但应保持原状；五、甲乙双方从租日起，双方不能违约，如违约，不论那方，都应按年租金的三倍赔偿给对方；…等协议条款。协议签订后，原告于2014年农历正月27日向被告支付了第一次租金，被告将房屋交付给乙方使用，后于2015年10月14日原告向遵义市汇川区市场监督管理局注册个人独资企业，名称：遵义市华美都家俱厂。原告经营生产沙发至2016年5月，因被告之女从事网店需使用房屋，双方通过协议，并达成《退房协议》，原告将所租房屋高速路门面二间退还甲方自家使用，甲方将二楼大厅全部调整给乙方使用。并由甲方退还乙方2016年房租款3000元等条款。协议签订后，被告并未履行该协议，并为此事发生纠纷，被告及家人将原告使用的水、电进行关停，并将原告生产的沙发垫子扔在外面，要求原告马上搬走，原告报警后，才阻止被告扔沙发垫子的行为，但被告不同意按协议履行租赁合同，为此，原告为其合法权益，特向人民法院提起诉讼。原告请求：1、依法判决解除原告与被告于2014年2月24日所签订的《出租协议》。2、判决被告返还原告所交纳的房租款、支付违约金、赔偿损失等共计人民币111500元。庭审中，经本院释明后，原告对第二诉讼请求变更为：依法判决被告返还原告所交纳的房租款、支付违约金共计人民币111500元。被告杨思华辩称，同意原告解除租赁合同，并返还原告的房租，具体房租应以原告实际交还房屋时间为起点；不同意支付原告主张的违约金，因是原告违反约定时间交房租款，又不交电费，并阻拦被告修楼梯围栏，故是原告违约在先。为证明其主张，原告提交1、身份证复印件，证明原告的身份信息；2、出租协议，证明原告与被告租赁关系的成立及相应协议内容；3、营业执照，证明原告经营合法；4、收条，证明原告按约交纳的房租；5、退房协议，证明原告实际租房情况；6、接处警登记表，证明被告违约合同约定，并将原告的沙发扔出房外的事实；7、照片，证明原告租用房屋的情况及被告扔沙发的事实。被告以上述证据质证意见是：对证据一、证据二、证据五的三性均无异议，认为证据三与其无关，对证据四的真实性无异议，但同时证明原告逾期支付房租的事实，对证据六的真实性无协议，但提出原告至今仍在使用租房，对证据七的真实性无异议，但提出照片上的材料都原告自己搬出去的，不是被告所扔。被告为证明其主张，向本院提交了：证据一“证明”材料，证明原告阻止被告安装护栏施工的事实经过；证据二电费缴费回单，证明原告并未支付相应电费的事实。原告对上述证据的质证意见是：对证据一的三性均不认可，理由是该证明材料的证据没有出庭作证，无法核对证人的身份信息，且证据不符合法律规定。对证据二的真实性不认可，因没有供电局的盖章，并提出正是由于被告断电，导致原告未有电使用，故原告从2016年2月就没有缴纳电费了。经审查，原告提交的证据符合法律规定，能相互印证本案事实，可以采纳为本案依据。被告提交的证据中，除“证明”材料，不符合证据的形式要件，不能采纳外，其余证据均符合法律规定，可以采纳为本案依据。经审理查明：2014年2月24日原告曾令燕（乙方）与被告杨思华（甲方）经磋商后，签订《出租协议》，约定“一、甲方杨思华将自己的住房一楼一底，除西面高速路二楼，楼梯上靠本属甲方。二、一楼至二楼全部由乙方使用。三、租金每年14000元，年限暂定五年，租金每年付一次，提前两月付清;...五、甲乙双方从租日起，双方不能违约，如违约，不论那方，都应按年租金的三倍赔偿给对方...”。该协议有原被告及多名见证人的签名和捺印。后原被告各自均按协议履行了义务。2016年5月15日，经协商后，原告将位于高速路门面房二间退还给被告自用，被告退还原告房租款3000元，当日双方签订了《退房协议》，后原告按协议交还门面二间给被告，被告亦退还原告租金3000元。2016年6月7日被告修建住房的楼梯护栏时，原告予以阻拦，双方产生矛盾，被告扬言不再续租房屋给原告，并将原告的沙发垫子扔出屋外，并要求原告搬走。2016年8月11日原告向本院提起诉讼，请求判决解除合同并由被告承担相应违约责任。庭审中，被告表示同意解除合同。本院认为：原告与被告于2014年2月签订《出租协议》后，又于2016年5月签订了《退房协议》，约定原告退还被告位于高速路的门面房二间，因此原告与被告签订的《出租协议》中的租赁物不含一楼门面二间的一楼二楼房屋。原被告签订的《出租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告与被告签订出租协议及退房协议后，原告按约支付了租金，被告按约交付了租赁物，双方均已按协议履行了合同义务。租赁期间，被告修建楼梯护栏，但未影响原告对租赁物的使用，原告为此予以阻拦，从而导致双方纠纷发生，后原告以被告扔沙发、断水电行为致使其无法继续经营为由，请求解除合同，由于原告未提出证据证明被告有断水电的行为，且未提供证据证明被告的上述行为足以致其无法经营，及被告存在其他根本违约行为导致合同目的不能实现的事实，故原告主张行使法定解除权的事实依据和法律证据均不足；鉴于双方在庭审中均同意解除合同，本院予以支持。对合同解除的时间，原告认为是双方发生纠纷的2016年6月7日，可由于原告起诉前未搬出租赁物，且至今仍占用出租房屋，说明原告对在诉前解除合同是有异议的，因此原告的意见与事实不符，双方解除合同的时间应为双方达成一致意见的时间，即2016年9月7日。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，被告应退还合同解除后剩余169天的租金5094.00元。对于原告主张的违约金，缺乏被告违约的事实依据，于法不符，不能支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告曾令燕与被告杨思华于2016年2月24日签订的《出租协议》；二、被告杨思华于判决生效之日起五日内退还原告曾令燕的租金5094.00元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1265.00元（已减半收取），由被告承担665.00元，原告承担600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 税新素二〇一六年十月二十日书记员 胡潜力