（2016）鄂2801民初3362号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-24
案件名称
冯永刚、张化容等与恩施州松润实业发展有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
恩施市人民法院
所属地区
恩施市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯永刚,张化容,恩施州松润实业发展有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2801民初3362号原告：冯永刚，男，1989年10月8日出生，汉族，湖北省巴东县人，住巴东县。委托诉讼代理人：田忠，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：易德，湖北施州律师事务所律师。原告：张化容，女，1992年3月3日出生，汉族，湖北省巴东县人，住巴东县。委托诉讼代理人：田忠，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：易德，湖北施州律师事务所律师。被告：恩施州松润实业发展有限责任公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路156号。组织机构代码：68846481-4。法定代表人：母克松，公司总经理。委托诉讼代理人：宋国福，湖北利佳律师事务所律师。原告冯永刚、张化容（以下简称原告）与被告恩施州松润实业发展有限责任公司（以下简称恩施松润公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯永刚及原告的共同委托诉讼代理人田忠、被告恩施松润公司的委托诉讼代理人宋国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2014年12月31日起至实际交房之日按已支付房款的日万分之五支付违约金；2、继续履行合同约定的交房义务。事实和理由：2013年12月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告恩施松润公司开发建设的“松润·书苑新城”商品房一套，房屋总价款280000元。合同约定被告应当于2014年12月31日前交付房屋；若被告逾期交付房屋超过60日，原告继续履行合同的，被告应自2014年12月31日次日起至实际交房之日按日向原告支付已支付房款百分之五的违约金。合同签订后，原告依约付清了全部房款，但被告未按约向原告交付房屋。被告辩称，1、原告已经接房。原告已经领取了涉案房屋的钥匙，并签署了《前期物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》，原告已经对房屋实际管理使用年余；2、现房屋的水表、电表的安装工作正在进行，尚未完成。业主现所使用的水、电均由被告无偿提供，其水、电费用由被告全额承担，未影响原告的居住使用。故，原告提出的违约赔偿的诉讼请求没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为，均系书证，具备合法性、客观性、关联性，本院均予以采信。根据庭审举证质证、法庭调查，本院认定事实如下：被告恩施松润公司在恩施市叶挺路开发建设“松润·书苑新城”商品房，于2013年12月1日与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1308375），主要内容有：买受人所购商品房总金额280000元（第四条）；出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；第九条对出卖人逾期交房的违约责任作了如下约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。双方还约定了其他内容。双方未为合同其他内容产生争议。审理中，被告恩施松润公司对原告已按约定支付了购房款的事实未提出异议。被告恩施松润公司认可至法庭辩论终结前涉案商品房未办理竣工验收，亦未提交能够证明其已向原告交付涉案房屋的证据。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同的主要义务是买受人按约支付购房款，出卖人按约交付商品房。原告按约履行了支付购房款的义务，被告应当按约履行交付商品房的义务，包括合同约定的交付使用条件和交付期限。合同第八条约定的交付使用条件为“该商品房经验收合格”，交付期限为“2014年12月31日前”。涉案商品房是否符合交付使用条件，即为本案的争议焦点。对此，本院作如下评述：关于涉案商品房是否具备交付使用的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”根据上述法律规定，合同约定的“商品房经验收合格”应当是指商品房竣工后，由相关主管部门或单位对商品房的质量进行竣工验收，如合格，则予以竣工验收，方可向买受人进行交付。即具备交付条件的商品房才能向买受人进行交付，如果不具备交付条件，买受人可以拒绝接收其交付。对涉案房屋是否已经竣工验收，被告未提供确实的证据予以证实，并认可涉案房屋至法庭辩论终结前尚未进行竣工验收，有的商品房的水电立户安装还未完成。故，涉案商品房不具备合同约定的和法律规定的交付使用条件。加之，被告未提供其已向原告履行了交付涉案商品房的证明，即，被告尚未向原告履行交付房屋的合同义务。因涉案商品房不具备交付条件，尚不能向原告进行交付使用，且其不具备交付条件无正当理由，被告恩施松润公司的逾期行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定，至法庭辩论终结之日即2016年9月23日，违约金为88340元（280000元×5?×631天）。在涉案房屋未按约交付前，违约情形持续存在，同时也会给原告持续的造成经济损失，该损失被告亦应承担，即至实际交房之日止，被告应按日140元支付违约金。故，原告要求被告承担至实际交房之日止的违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告在承担违约金后，合同仍应继续履行。原告的该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施州松润实业发展有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告冯永刚、张化容支付至2016年9月23日的违约金88340元，并自2016年9月24日至交房之日止按每天140元支付违约金。二、原告冯永刚、张化容与被告恩施州松润实业发展有限责任公司于2013年12月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号：1308375）继续履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费2009元，由被告恩施州松润实业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 于永国审判员 郭韶华审判员 张 勇二〇一六年十月二十日书记员 罗 毅 来源：