（2016）川04民终1059号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-11-11

案件名称

攀枝花市鑫海源工贸有限公司与陈青飞、曾丽英商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省攀枝花市中级人民法院

所属地区

四川省攀枝花市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

攀枝花市鑫海源工贸有限公司,陈青飞,曾立英

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条

全文

四川省攀枝花市中级人民法院民事判决书（2016）川04民终1059号上诉人（原审被告）：攀枝花市鑫海源工贸有限公司。住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道****号。法定代表人：杨济铫，该公司总经理。委托代理人：冯小芳，女，1986年10月2日出生，攀枝花市鑫海源工贸有限公司职工，住四川省攀枝花市东区。委托代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈青飞，男，1976年5月11日出生，住四川省攀枝花市西区。被上诉人（原审原告）：曾立英，女，1987年9月12日出生，住四川省攀枝花市西区。委托代理人陈青飞，男，汉族，1976年5月11日出生，住四川省攀枝花市西区。上诉人攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称：鑫海源公司）因与陈青飞、曾丽英商品房销售合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2016）川0403民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案受理，依法组成合议庭于2016年10月10日公开开庭进行了审理。鑫海源公司的委托代理人冯小芳，被上诉人陈青飞（同时亦是被上诉人曾丽英的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫海源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈青飞、曾丽英的全部诉讼请求，并判令陈青飞、曾丽英承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决违反法律规定，错误分配举证责任，要求鑫海源公司证明逾期办理房屋产权转移登记不是其原因或过错导致错误。二、一审判决认定鑫海源公司存在过错系事实认定错误。一审判决错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，认定鑫海源公司有通知义务且未履行该义务，认定鑫海源公司存在过错错误。三、一审判决错误适用过错责任原则，违背鑫海源公司与陈青飞、曾丽英约定的鑫海源公司对产权逾期办理需承担责任的唯一情形为“因出卖人的原因”不符，错误判决鑫海源公司承担赔偿责任。四、即使一审判决适用过错责任，在责任比例划分上也有失公允。本案鑫海源公司、陈青飞、曾丽英对房屋所有权证办理逾期并没有原因力大小之分。被上诉人陈青飞、曾丽英辩称，鑫海源公司应严格按合同赔偿违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审依法驳回上诉、维持原判。原审原告陈青飞、曾丽英一审法院起诉请求：鑫海源公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金1421元（80750元×每日万分之一／日×176日），并承担诉讼费。一审法院确认以下事实：2013年1月24日鑫海源公司作为出卖人，陈青飞、曾立英作为买受人，双方签订了商品房买卖合同。双方在该合同中约定：“出卖人以出让方式取得位于攀枝花市西区河石坝春兰巷地块的国有土地使用权，经批准在该地块上建设的商品房暂定名为西贵金沙。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为西贵金沙xx号，其预测建筑面积为75.85平方米。该商品房总价款为240603元。买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的33.5%。出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、合同印花税、交易手续费、产权登记费等办理产权证的相关税费、办理土地使用证费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人应当在2014年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起180日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。本合同及附件共45页，一式7份，具有同等法律效力，其中出卖人2份，买受人1份，房管局和国土局各1份，银行2份。自本合同生效之日起30日内，由出卖人向攀枝花市房管局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。”同日，双方签订了《补充协议》，该补充协议约定：“第五条对合同第十九条（产权登记）的补充规定：1、买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记等相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币100元的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。4、出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。第六条特别约定：为美化本小区生活环境和确保空气质量，买受人均同意由出卖人在小区内统一安装管道液化气，买受人需向出卖人缴纳液化气开户费3580元/户。”陈青飞、曾立英按合同约定支付了鑫海源公司相应的购房款。之后，鑫海源公司按合同约定的时间将该商品房交付陈青飞、曾立英。鑫海源公司所有的位于西区xx号1幢房屋的房屋所有权证记载的登记时间是2014年5月16日。2014年12月22日鑫海源公司出具了收取陈青飞、曾立英购房款241047元的销售不动产统一发票。陈青飞、曾立英所有的位于西区xx号房屋的房屋所有权证记载的登记时间是2015年3月25日。一审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。陈青飞、曾立英同意委托鑫海源公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。陈青飞、曾立英有向鑫海源公司出具书面委托手续，缴纳应由买受人承担的办理房屋产权登记所需的各种税、费，提交办证所需相关资料的义务。陈青飞、曾立英在审理中认可该商品房在2013年9月30日交付，鑫海源公司应在2014年9月30日前为该商品房办理房屋所有权证，但鑫海源公司在2015年3月25日才为该商品房办理了房屋所有权证。关于逾期办理房屋所有权证的原因，双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因，结合庭审双方当事人出示的证据综合分析，逾期办理房屋产权证存在两个原因：第一、出卖人的行为是导致逾期办理房屋产权证的原因之一，如：鑫海源公司对陈青飞、曾立英的通知不及时或虽然及时通知但不能举证证明、以及工作效率不高等原因；鑫海源公司未提供证据证明逾期办理房屋产权证不是自身原因或者过错所导致的。第二、买受人的行为是导致逾期办理房屋产权证的另一个原因，如：未能举证证明向鑫海源公司提交办证所需资料的时间，也未能举证证明向鑫海源公司催促过办理房屋所有权证。综合考虑双方当事人的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务的实际情况等，本案应当适用过错责任原则处理。在适用过错责任原则下，确定违约赔偿范围不仅要考虑损害的大小，还要考虑受害方有无过错以及双方的过错程度，并且以违约方缔约时能够预见或者应当预见到的损失为限。因此，酌定鑫海源公司应对逾期办理房屋所有权证承担主要责任，陈青飞、曾立英应对逾期办理房屋所有权证承担次要责任。在本案中，双方当事人在合同中没有约定损失的计算方法，且陈青飞、曾立英未提交证据证明实际损失的多少，参照双方当事人约定的违约金计算违约损失。陈青飞、曾立英要求支付逾期176日办理房屋所有权证的违约金1421元。因合同约定违约金的计算时间从商品房交付之日起365日届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，双方认可该商品房交付时间为2013年9月30日，应从2014年9月30日开始计算违约金至陈青飞、曾立英所购商品房的产权证登记时间2015年3月25日止。该合同约定的购房总价款为240603元，销售不动产统一发票记载的购房款为241047元，合同约定每日违约金为全部已付款的万分之一，结合当前的经济形势、合同履行程度、当事人的过错等多种因素，陈青飞、曾立英主张的违约金1421元并不高，予以支持。关于鑫海源公司辩称房屋所有权证未能按照合同约定的时间办理，是陈青飞、曾立英未能按时提交办证的相关资料所导致，造成的后果也应当由陈青飞、曾立英自己承担，鑫海源公司对此不应当负任何责任的意见，因鑫海源公司未提交证据证明该反驳主张意见的成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：鑫海源公司在判决生效之日起三十日内支付陈青飞、曾立英违约金1421元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由鑫海源公司承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。经二审审理，所查明的本案基本事实与一审查明认定的本案基本事实是一致的，本院对此予以确认。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，陈青飞、曾立英与鑫海源公司于2012年1月24日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应诚信履行。合同签订后，陈青飞、曾立英按约交纳了全部购房款，鑫海源公司也于2013年9月30日向陈青飞、曾立英交付了房屋，并应当按照双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定，于交房之日2013年9月30日起365天内为陈青飞、曾立英办理《房屋所有权证》，但至2015年3月25日鑫海源公司才为陈青飞、曾立英办理好《房屋所有权证》，违反了《商品房买卖合同》第二十条第（二）款转移登记约定，因此应当承担相应责任。关于鑫海源公司提出的一审判决违反法律规定，错误分配举证责任，要求鑫海源公司证明逾期办理房屋产权转移登记不是其原因或过错导致是错误的上诉理由。本案双方当事人对各自的主张均负有举证责任，鑫海源公司主张办理房屋产权转移登记逾期非其原因所致，即应当对其该主张承担举证责任。故鑫海源公司提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于鑫海源公司提出的一审判决认定其存在过错系事实认定错误的上诉理由。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）项转移登记明确约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，因此，鑫海源公司负有为陈青飞、曾立英向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务。在鑫海源公司为陈青飞、曾立英申请办理房屋权属转移登记过程中，如陈青飞、曾立英未及时提交相关材料，则鑫海源公司即负有通知陈青飞、曾立英提交相关材料的义务。在鑫海源公司未举证证明己方已及时履行了通知义务的情况下，一审判决认定鑫海源公司存在过错并无不当。故鑫海源公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于鑫海源公司提出的一审判决错误适用过错责任原则，违背鑫海源公司与陈青飞、曾立英约定的鑫海源公司对产权逾期办理需承担责任的唯一情形是“因出卖人的原因”，错误判决鑫海源公司承担赔偿责任的上诉理由。根据本案审理查明的事实，在双方当事人均不能举证证明未能依约取得房屋所有权证系对方违约的唯一原因的情况下，一审判决认定逾期办理房屋所有权证由出卖人鑫海源公司的主要原因导致，并判决鑫海源公司承担其应当承担的部分赔偿责任并无不当。鑫海源公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于鑫海源公司提出的即使一审判决适用过错责任，在责任比例划分上也有失公允的上诉理由。在本案双方当事人均不能证明逾期办理房屋所有权证系对方违约的情况下，一审判决根据双方当事人的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务等实际情况，考虑到受害方有无过错及双方当事人的过错程度，酌情认定双方当事人应当承担的责任比例，并参照双方约定的违约金计算方法计算违约损失，据此判决鑫海源公司应当赔偿的违约损失数额是正确的。因此，鑫海源公司的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫海源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人攀枝花市鑫海源工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　顾　玉审　判　员　熊　疆代理审判员　王　勇二〇一六年十月二十日书　记　员　林柯均搜索“”