（2016）甘08民终236号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-30
案件名称
（2016）甘08民终236号民事判决书
法院
甘肃省平凉市中级人民法院
所属地区
甘肃省平凉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张军涛,中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第六十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省平凉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘08民终236号上诉人（原审被告）：张军涛，男，1980年5月28日出生，汉族，城镇居民，住庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：麻刚，甘肃北斗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行。住所地平凉市崆峒区。负责人：张晖，该分行行长。委托诉讼代理人：甘锋，甘肃胜友律师事务所律师。上诉人张军涛因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行（以下简称平凉邮储银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2015）崆民初字第3075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张军涛及其委托诉讼代理人麻刚、被上诉人平凉邮储银行的委托诉讼代理人甘锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张军涛上诉请求：1.撤销原判，改判驳回平凉邮储银行的诉讼请求；2.撤销双方签订的房屋租赁合同；3.由平凉邮储银行赔偿张军涛的装修损失325万元。事实和理由：一、张军涛对合同内容有重大误解，合同应予撤销。合同特别注明房屋所属通风、消防等设施设备连同租赁房屋一并租赁给张军涛使用，用于开办宾馆及茶座，使张军涛误以为房屋的消防已经验收合格。但是在2015年6月份宾馆装修完成后提交验收时，才被告知租赁房屋所属的东运大厦工程消防未经过整体验收，所以宾馆消防也无法进行验收，张军涛对合同内容存在重大误解，且从知道撤销事由之日起未超过1年，有权行使撤销权；二、平凉邮储银行交付的房屋存在瑕疵，致合同目的不能实现，构成根本违约，张军涛根据合同法的规定，有权拒绝履行支付租金义务。另外，根据消防法第13条的规定，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案租赁物违反了上述法律的强制性规定，致使装修的宾馆无法使用，给张军涛造成了装修及营业损失，应当由平凉邮储银行赔偿。三、一审法院审理程序违法。张军涛在一审审理过程中向法院申请调查取证，即向平凉消防支队调查东运大厦消防验收情况，法院未予理会，导致案件基本事实未查明。平凉邮储银行辩称，双方签订合同时，张军涛对房屋设施全部进行了查看，不存在重大误解问题。一同租赁的其他房屋都在正常经营，不存在因消防问题而影响经营的情形。根据平凉消防支队的证明，东运大厦消防验收正在进行当中，而不是张军涛所主张的未经验收或验收不合格。张军涛从一开始装修就不交纳房租，构成根本违约，平凉邮储银行向张军涛依法送达了催告函，双方合同已经解除，张军涛应当交回房屋，并支付拖欠的租赁费、违约金。平凉邮储银行向一审法院起诉请求：1.张军涛立即交回所租赁的房屋；2.张军涛支付2014年度房租75万元，2015年8月1日至11月30日租赁费246575.34元，共计996575.34元。之后的租赁费计算至房屋实际交回之日，按原合同约定标准由张军涛支付。3.张军涛支付违约金7.5万元。一审法院认定事实：位于平凉市崆峒区西新桥西侧北端东运大厦二十三层综合楼1-6层的楼房系案外人甘肃东部运输实业集团有限责任公司的房产，2014年8月1日，平凉邮储银行与该公司签订了房屋租赁合同，将该楼1-6层租赁，作为营业场地。同日，经租赁物所有权人甘肃东部运输实业集团有限责任公司同意，平凉邮储银行与张军涛签订《房屋租赁合同》，约定：平凉邮储银行将其承租的位于平凉市崆峒区西新桥西侧北端东运大厦二十三层综合楼1层部分房屋（601.12㎡）、2层（1094.96㎡）、3层（1094.96㎡）租赁给张军涛，租赁期限5年，自2014年8月1日起至2019年7月30日，年租金75万元，第1年租金应在合同签订之日付清，第2年租金应于2015年7月30日前付清；合同同时约定，任何一方违约，均按年租金10%向对方支付违约金。合同签订后，平凉邮储银行按照合同约定向张军涛交付租赁房屋，但张军涛只向平凉邮储银行支付了保证金10万元，其余租赁费未按合同约定交纳，至今欠第1年度、第2年度租金150万元。平凉邮储银行多次要求张军涛支付房屋租赁费，但张军涛以平凉邮储银行转租的房屋未经消防验收，导致其装修完成的宾馆不能开业等理由拒绝支付。2015年8月21日，平凉邮储银行向张军涛送达《催告函》，要求张军涛于2015年8月30日前交清拖欠租金，逾期将依法解除合同，但张军涛并未在限定的期限内缴纳房租。2015年9月2日，平凉邮储银行向张军涛送达《解除合同通知书》，通知张军涛解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求张军涛在30日内交回房屋，并告知张军涛如对解除合同有异议，可以在15日内依法向人民法院起诉确认解除合同的效力。但张军涛至今未提出异议，向法院起诉确认解除合同的效力，继续占用租赁房屋。一审法院认为，平凉邮储银行与张军涛之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，应当全面履行。2015年8月21日，平凉邮储银行向张军涛送达的《催告函》，以及2015年9月2日送达的《解除合同通知书》，履行了通知催告义务。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”平凉邮储银行提出解除合同的请求符合法律规定，合同的法定解除条件已成就；合同签订后，平凉邮储银行按照合同约定向张军涛交付租赁房屋，但张军涛只向平凉邮储银行支付了保证金10万元，其余租赁费未按合同约定交纳，拖欠第1年度、第2年度租金150万元。平凉邮储银行起诉后，张军涛仍没有提出给付租金的具体意见，确无继续如约履行合同的诚意，行为已构成根本违约，致使平凉邮储银行的合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”平凉邮储银行提出解除合同的程序合法，作为解除权人解除合同的行为当属有效，双方所签订的《房屋租赁合同》自解除通知到达张军涛时即已解除，对此予以确认。另外，按照合同约定，2014年8月1日至2015年7月30日，第1年的租赁费为75万元；2015年8月1日至2015年11月30日共121天，房屋租赁费按每天2054.80元（75万元÷365天×121天）计算，共计248630.80元。以上租赁期张军涛共应支付租赁费998630.80元。2015年11月30日之后至实际交回房屋期间的房屋租赁费，张军涛按原合同约定的租金支付。张军涛抗辩主ＸＸ凉邮储银行向张军涛转租房屋时，并未征得房屋所有权人甘肃东部运输实业集团有限责任公司的同意，张军涛与平凉邮储银行之间签订的《房屋租赁合同》的效力无法确定。但平凉邮储银行提供的征询意见函证明，平凉邮储银行转租房屋时已经取得原出租人同意，上述抗辩理由不成立。张军涛认为平凉邮储银行转租的房屋未经消防验收，导致张军涛装修完成的宾馆不能开业，但张军涛对此主张未提供任何证据加以证明，故该抗辩理由也不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项、第九十六条一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行与张军涛签订的《房屋租赁合同》，于2015年9月2日中国邮政储蓄银行股份有限责任公司平凉市分行向张军涛送达《解除合同通知书》时解除。二、限张军涛于判决生效后30日向中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行交回租赁物东运大厦二十三层综合楼1层部分房屋601.12㎡、2层房屋1094.96㎡、3层房屋1094.96㎡；三、限张军涛于判决生效后30日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行支付2014年8月1日至2015年7月30日的租赁费75万元；2015年8月1日至2015年11月30日的租赁费248630.80元，共计998630.80元。（扣除张军涛所交的保证金10万元后，实际应向平凉邮储银行支付租赁费898630.80元）四、2015年11月30日之后至实际交回房屋期间的房屋租赁费按每天2054.80元的标准计算，由张军涛向中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行支付。案件受理费18975元，减半收取9487.50元，由张军涛承担。本院二审期间，根据张军涛的申请，本院向平凉市公安消防支队调取了关于东运大厦二十三层综合楼消防验收情况的证明一份，证实诉争房屋所在的东运大厦综合楼正在进行消防验收复验。双方对该证据的真实性及内容均无异议，但是平凉邮储银行认为该证据不能达到张军涛的证明目的。经审查，因双方当事人对该证据的真实性及内容无异议，本院予以确认。根据上述证据，二审另查明，平凉邮储银行向张军涛转租的房屋正在进行消防验收复验。原判查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，张军涛上诉请求撤销双方签订的租赁合同及要求平凉邮储银行赔偿装修损失325万元，系在二审程序中提出反诉请求，平凉邮储银行不同意由二审法院一并审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，当事人在二审程序中增加诉请、提出反诉，经调解不成的，应另行起诉。双方均同意由二审法院一并审理的，可一并裁判。所以，张军涛的上述两项请求本院不予审理，仅对平凉邮储银行一审诉讼主张是否成立进行审查。双方签订的租赁合同为当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，平凉邮储银行应当按照约定将租赁物交付给张军涛，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案双方约定的房屋用途是开办宾馆及茶座。按照《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案租赁的房屋正在进行消防验收，尚无验收结果，暂不能投入使用，导致张军涛租赁的房屋完成装修后不能进入正常经营，合同目的不能实现。平凉邮储银行在该阶段的合同履行上构成违约，合同相对人张军涛有权拒绝履行所对应的合同义务，即拒绝交纳相应的租赁费。同时，平凉邮储银行因违约而不享有合同解除权，要求解除合同，收回房屋的诉讼请求不应支持。但是本案的租赁房屋并未因上述消防原因而影响张军涛的装修，且双方租赁合同也未对装修期间的租赁费进行减免，所以，张军涛对房屋在装修期间的租赁费未予交纳，亦构成违约，应当承担违约责任。对于装修期限的确认问题，张军涛自认为是2015年6月完成装修，但无具体日期。根据2015年7月9日张军涛向平凉邮储银行提交解决其宾馆消防问题函件的事实，确定宾馆装修完成于2015年7月8日，装修期限共为343天。以每天租赁费2054.8元计算，装修期间共产生租赁费704796.4元，张军涛应向平凉邮储银行支付。已经交纳的10万元，扣除合同约定的保证金5万元外，剩余5万元应当抵扣应交租金，实际应交纳数额为654796.4元。2015年7月9日之后至东运大厦综合楼消防验收产生结论之前的租赁费，因平凉邮储银行违约，不应收取。消防验收产生结论之后的租赁费应根据验收结果确定，本案不予一并处理，当事人可以根据验收结果，或以验收合格选择继续履行合同；或以验收不合格，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项规定选择解除合同，并主张相应权利。关于原判的审理程序问题。经审查，一审法院的提交证据收据及庭审笔录中均未反映张军涛曾向法院申请调查取证的事实，所以，原判未调取证据程序合法，张军涛的上诉主张不能成立。对张军涛二审申请取证的行为本院予以当庭训诫，并责令其提交了书面检讨后，对其二审新证据予以采纳。综上，根据二审提交的新证据，原判认定部分事实错误，应予纠正。张军涛的部分上诉理由成立，予以支持。另外，原判对平凉邮储银行起诉的违约金7.5万元未予处理，存在漏判情形，但当事人并未就此问题提起上诉，本院在二审中不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销平凉市崆峒区人民法院（2015）崆民初字第3075号民事判决；二、张军涛向中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行交纳2014年8月1日至2015年7月8日的房屋租赁费704796.4元，扣除预交费用后，实际交纳654796.4元，于本判决生效后十日内履行；三、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行其他诉讼请求。一审案件受理费18975元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行负担7590元，张军涛负担11385元；二审案件受理费13786元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司平凉市分行负担5514元，张军涛负担8272元。本判决为终审判决。审 判 长 张 厉审 判 员 白皎洁代理审判员 杨振兴二〇一六年十月二十日书 记 员 白晓伟 更多数据：搜索“”来源：