（2016）豫0191民初5747号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-11-06
案件名称
张红梅与河南省际龙重阳宫实业有限公司、于兆运租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张红梅,河南省际龙重阳宫实业有限公司,于兆运
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初5747号原告张红梅，女，1977年9月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人孙长亮，河南律旗律师事务所律师。委托代理人沈彬，男，1982年10月23日出生，汉族，住郑州市金水区。被告河南省际龙重阳宫实业有限公司，住所地河南省郑州市金水区郑汴路136号中亚一品酒店六楼620-629室。法定代表人于兆运，董事长。被告于兆运，男，1956年10月24日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。两被告共同委托代理人李志刚，河南裕达律师事务所律师。原告张红梅与被告河南省际龙重阳宫实业有限公司（以下简称“际龙公司”）、于兆运租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙长亮、沈彬，被告际龙公司、于兆运的委托代理人李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月11日，原告与被告际龙公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于郑东新区东风东路东、普惠路西、创业路北1号楼1824号房屋租赁给被告际龙公司使用，房屋租赁期限为三年，即自2014年8月11日至2017年8月10日，合同对房屋租金、支付方式及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告际龙公司交付了房屋，合同成立之初，被告际龙公司尚能依约履行支付租金的义务，但自2015年9月6日进入新一期计付租金日开始，经原告多次催要，被告仍未能依约履行。际龙公司系一人有限公司，被告于兆运作为际龙公司唯一的自然人股东，与公司财产存在混同，应对际龙公司债务承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告河南省际龙重阳宫实业有限公司立即向原告支付拖欠的租赁费172594元（租赁费计算至2016年4月12日解除合同之日）；2、被告河南省际龙重阳宫实业有限公司依照合同约定承担拖欠租金期间违约金170862元；3、被告于兆运对上述债务共计343456元承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。二被告辩称，曹立华和答辩人之间系合作关系，答辩人的重阳宫老年公寓项目缺乏资金，曹立华有资金愿意投资，双方建立了合作关系，后曹立华提出为方便项目进展，借用答辩人的公章，之后曹立华在答辩人不知情也未授权的情况下，使用答辩人的公章与本案原告签订房屋租赁协议，房租是曹立华交纳的，房屋也是他个人使用，作为公司在原告诉讼时才得知前述租赁事实，答辩人对租赁情况不了解，为此，申请法院追加公章的借用人、房屋的实际承租人和使用人曹立华作为本案被告或者第三人参加诉讼，据此才能查清案件事实，进而法院才能做出公正判决。因庭前本案原告不同意追加，请法院裁定驳回原告的起诉，另外原告诉讼请求所陈述的事实及理由均不能成立。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据：2014年8月11日，原告与被告际龙公司签订的《房屋租赁合同》一份,证明《房屋租赁合同》已经原、被告双方签字盖章确认，合同合法有效,被告际龙公司未能依照合同约定交付2015年9月6日至今的房屋租金及相应的水电物业等费用，其行为已构成违约,应依照合同约定，向原告支付拖欠的租金172594元及租赁期间欠缴的水电物业费用，并承担拖欠租金期间的违约金（按拖欠一日需缴纳年月租金的5%计算）。第二组证据：1、被告际龙公司签订的服务合同一份，2、被告际龙公司在智联招聘及才好网上发布的招聘信息各一份。证明被告际龙公司签订合同、发布招聘信息使用的公司地址均为租赁原告房屋所在的位置。第三组证据：际龙公司工商登记信息一份，证明根据公司法的相关规定，一人有限责任的股东应对公司债务承担连带责任，故作为公司股东的于兆运应对上述债务承担连带责任。第四组证据：物业公司出具的欠缴水电物业费证明一份，证明根据合同第三条第2项约定，租赁期间的水电物业及相关其他费用应由被告际龙公司承担。第五组证据：原、被告双方达成的解除租赁合同的书面合意一份，证明被告际龙公司及法定代表人于兆运对于《房屋租赁合同》明确进行了追认，并同意双方于2016年4月12日解除合同。二被告质证称，第一组证据，不是原被告双方签订的租赁合同，是曹立华在被告不知情、且未授权的情况下私自加盖了被告方的公章，与原告签订的租赁协议，该合同的签订原告方有严重的过错，在该合同第一页承租方位置，写明曹立华是被告际龙公司的法定代表人，此与事实不符，原告没有审查曹立华有无权利代表被告方签订该租赁合同，自身有严重过错，应承担对其不利的法律责任，对其证明目的也有异议，合同只能证明签订情况而不能证明履行情况。第二组证据与本案没有关联性，对其真实性、合法性均有异议，从证据1的内容与落款可以看出，该系曹立华在借用被告公章期间私自签订的服务合同，被告之前从未见过该协议，证据2系复印件，证据来源不清，不能作为证据使用。第三组证据，对证据本身没有异议，该证据可以证明被告公司的法定代表人为于兆运而不是曹立华，原告在签订租赁合同时没有审查曹立华的身份（即曹立华能否代表被告方、是否取得了被告方的授权），具有严重过错。第四组证据，对证据本身及证明目的均有异议，该证明只有物业公司的盖章没有出具人以及负责人的签名，不符合民诉法解释关于单位出具证明的规定要件，故该证明不能作为证据使用，另外证据内容中显示的时间、期限是在被告不让曹立华使用房屋之后，该费用与本案没有关系，不能证明原告的证明目的。第五组证据，是在被告得知该纠纷之后为妥善解决纠纷与原告形成的该材料，从该材料可以看出，在曹立华拖欠房租后，原告没有按照与曹立华签订的协议及时的解除合同并收回房屋，而是把房屋上锁，扩大房屋损失，故其损失应由原告自行承担。经本院审查，原告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。二被告虽质证称被告之前从未见过该协议，案涉租赁合同签章系案外人曹立华在借用被告公司公章期间私自签盖，但并未提交相关证据予以佐证，曹立华也未到庭说明情况，且至今未到公安机关刑事立案，故不影响本案民事案件的继续审理以及对事实的认定。二被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：深圳浩华公司投资意向书、企业法人营业执照、企业基本信息和曹立华的身份证复印件各一份，证明深圳浩华投资有限公司的法定代表人是曹立华，曹立华也是该公司的股东，该公司与被告双方就重阳宫老年宫项目进行合作，被告拥有该项目，曹立华投资设立了该公司进行投资，双方是合作关系，为方便该项目的进展，应曹立华的申请，故将被告方的公章交于曹立华。原告质证称，对投资意向书的真实性有异议，深圳浩华公司单方面出具的投资意向书的复印件，仅能证明深圳浩华公司与被告际龙公司之间有合作意向，并不能证明曹立华与被告际龙公司之间具有公章借用关系，不能达成被告的证明目的。经本院审查认为，被告方提交的证据均客观真实，对其真实性无异议，但上述证据仅能证明被告方与深圳浩华公司存在合作关系而不能证明其与曹立华之间存在公章借用关系，亦不能证明被告公司与原告张红梅之间不存在租赁合同关系，故对被告方上述证据本院不予采信，有关人员之间如存在其他纠纷，可另行通过合法途径解决。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况，查明事实如下：2014年8月11日，原告与被告际龙公司签订《房屋租赁合同》一份，出租方为原告张红梅（甲方），承租方为被告河南省际龙重阳宫实业有限公司（乙方），合同落款处甲方由张红梅签字并按手印，乙方由河南省际龙重阳宫实业有限公司签章，另乙方承办人处有曹立华签字和手印，落款时间为2014年8月11日。合同约定：原告将位于郑东新区东风东路东、普惠路西、创业路北1号楼1824号房屋租赁给被告际龙公司使用，房屋租赁期限为三年，即自2014年8月11日至2017年8月10日,月租金为21692元，年租金为260304元，租金每一年递增一次，即从2015年8月11日起，在前一年租金基础上按10%递增计收(具体计算方式为:2015年8月11日-2016年8月10日，月租金为21692元×1.1=23861元，年租金为23861元×12月=286332元)。合同第七条第一款约定，乙方连续拖欠租金达30日的，甲方有权单方解除合同。合同第十一条第一款约定，任何一方违反本合同约定，导致合同无法履行的，按年度须向对方支付年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，须向甲方支付月租金5%的违约金。合同签订后，原告依约向被告际龙公司交付了房屋。庭审中原告自认被告方缴付过押金，且已实际支付租赁费至2015年9月5日。经查，2016年4月12日，原告张红梅向被告方发出了解除《房屋租赁合同》的通知，该通知载明：由于被告际龙公司迟迟未付房租，2014年8月11日与贵公司曹立华签订的《房屋租赁合同》经双方友好协商，于2016年4月21日终止。在该通知下方被告方写明“同意追认房东张红梅于2016年2月25日以短信的方式通知曹立华与贵公司的租赁合同的终止通知和立即搬出的通知”，在该通知下方有被告于兆运签字和被告际龙公司签章为据。另查明，被告际龙公司系自然人独资有限责任公司，被告丁兆运系该公司法定代表人。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，由双方签字盖章确认，且不违反相关法律规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。经查，被告际龙公司在对外日常经营中使用的公司地址显示为本案《房屋租赁合同》中约定的租赁位置，说明被告方对曹立华房屋租赁事项知情且确已使用该房屋，对该事实，本院予以确认。二被告虽辩称该《房屋租赁合同》系曹立华私自使用际龙公司的公章与原告签订，但并未提供相应证据证明其主张，且庭审中二被告已自认将被告际龙公司的公章提供给曹立华使用，应视为被告授权曹立华使用公司印章，该印章所产生的权利义务关系，应由印章的所有人即被告方承担。另二被告已于2016年4月12日对《房屋租赁合同》进行了追认，认可了原告终止租赁协议、解除合同的行为，本院认为原、被告租赁合同在2016年2月25日原告短信告知曹立华时即宣告解除，故对于原告请求被告际龙公司支付2015年9月6日至2016年4月12日拖欠原告的租赁费172594元的诉讼请求，本院予以部分支持134417元（23861×5＋23861÷30×19≈134417元）。关于原告请求被告际龙公司承担拖欠租金期间违约金170862元的诉讼请求，依照原、被告双方签订的租赁合同第十一条关于违约金的约定，被告际龙公司在合同履行过程中未按约定支付房租，应承担违约责任，综合考虑合同第七条第一款之约定，乙方连续拖欠租金30日，甲方有权单方解除合同，本案中乙方欠付房租达数月之久，原告方没有及时采取解除合同的措施，应对损失的扩大承担相应责任。从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。考虑到本案的合同性质、原被告双方过错、对原告造成的损失等因素，对原告主张的违约金本院酌定为50000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告关于违约金的请求本院予以部分支持。关于原告请求被告于兆运对上述债务承担连带责任，经查，被告际龙公司系于兆运个人独资公司。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”。被告于兆运在庭审过程中未提供任何证据证明其与际龙公司财务独立，作为该公司的自然人股东，对公司债务理应承担连带责任，故对原告请求被告于兆运对上述债务承担连带责任的请求，本院予以支持。庭审前二被告提请追加曹立华为本案被告，经询问，原告对此不予认可，原告认为被告方所陈述曹立华借用河南省际龙重阳宫实业有限公司公章无相关证据予以证明，曹立华使用公章签订合同，应视为际龙公司许可授权的行为，应由际龙公司承担合同义务并向原告支付欠付租赁费及违约金。本院认为，本案非必要共同诉讼，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故对被告该项请求，本院亦不予认可。二被告如认为与曹立华之间存在纠纷，可另行通过合法途径主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省际龙重阳宫实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张红梅租赁费134417元及违约金50000元；二、被告于兆运对上述债务承担连带责任。三、驳回原告张红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6452元，由被告河南省际龙重阳宫实业有限公司、于兆运负担3988元，由原告负担2464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 李建涛审判员 刘红丽审判员 胡向楠二〇一六年十月二十日书记员 邢 微 关注公众号“”