（2016）苏01民终7988号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-30
案件名称
邓娟与南京机电产业（集团）有限公司、南京金基房地产开发（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓娟,南京机电产业（集团）有限公司,南京金基房地产开发（集团）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十一条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏01民终7988号上诉人（原审原告）：邓娟,女,汉族，1969年7月27日生。委托诉讼代理人：樊国民，江苏诺法律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾云根，江苏诺法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京机电产业（集团）有限公司,住所地南京市玄武区珠江路280号。法定代表人：卢北宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷小娟，该公司办公室副主任。被上诉人（原审被告）：南京金基房地产开发（集团）有限公司，住所地南京市建邺区水西门大街272号。法定代表人：卢祖飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小兰，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。上诉人邓娟因与被上诉人南京机电产业（集团）有限公司（以下简称机电公司）、南京金基房地产开发（集团）有限公司（以下简称金基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初1971号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。邓娟上诉请求：1、撤销一审裁定，指令一审法院实体审理本案；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定旨在解决单位内部分房等非平等主体之间的房产纠纷，而本案中，上诉人虽系被上诉人的职工，但双方之间作为平等主体签订了《南京市公有住房买卖契约》，该合同体现了双方的真实意思表示，合法有效且双方已实际履行，不符合《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条所列情形。此外，本案虽然是因单位集资建房引起的纠纷，但并非纯粹的因单位内部建房、实物分房等而引起的占房、腾房房地产纠纷，而是属于个人与单位之间因房地产方面的权益、要求办理过户登记等平等民事主体之间发生争执从而引起的民事纠纷，应当属于人民法院受理的民事案件的范围。上诉人一审起诉时已完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，一审法院以本案属于“单位内部占房、腾房纠纷”为由，适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定驳回上诉人的起诉，属于适用法律错误。二、一审法院事实认定不清。双方签订《南京市公有住房买卖契约》的具体时间应当是人民法院认定上诉人有无权利要求被上诉人办理过户时首先考虑的问题，但一审法院在审理时遗漏了本案的重要事实，并未调查双方签订《南京市公有住房契约》的具体时间，属于基本事实认定不清。机电公司辩称：一、本案争议的房产产权系机电公司所有，性质是集团内部职工集资房，而非房地产市场出售的商品房。房产价格是经政府审批核准的集团内部职工集资房价格，而非商品房市场价格。二、享有该房产分配权益的职工必须符合南京市发展计划委员会在宁计投资〔2002〕523号《关于同意机电产业集团职工集资房建房项目立项的批复》、南京市住房制度改革办公室在宁房改办〔2003〕4号《关于南京机电产业（集团）有限公司集资自建住户请求的批复》、《南京机电产业（集团）有限公司“雨东机电花园”集资建房实施办法》（宁机电规〔2004〕324号）规定要求。邓娟并不符合上述文件规定要求，因此不能享有该房产分配权益。三、按照《南京机电产业（集团）有限公司“雨东机电花园”集资建房实施办法》（宁机电规〔2004〕324号）规定，“申请参加集资建房的职工必须如实填写《认购表》，弄虚作假者，一经发现查实，一律取消集资建房资格，退还已交购房款本金，其中2万元保证金退还60%。”本案现有证据表明邓娟在参加集资建房过程中有弄虚作假行为，因此应按上述规定执行。因此，邓娟的上诉请求没有事实和法律依据，请求本院依法驳回。金基公司辩称，上诉人上诉的理由，核心内容就是关于涉案《南京市公有住房买卖契约》是否为平等主体之间所签订以及本案是否是属于人民法院所受理的范围。上诉人的上诉理由不能成立，理由如下：一、根据《南京机电产业（集团）有限公司“雨东机电花园”集资建房实施办法》规定，签订《南京市公有住房买卖契约》，仅仅是集资建房实施过程中的一个流程，并不是民法通则当中所提到的平等主体之间经过协商之后签订的协议，故上诉人所提及的涉案《南京市公有住房买卖契约》并不是平等主体之间的协议，原因是该契约中的主体严格要求必须是单位的职工，价格也必须根据政府批示的价格或享受的优惠条件进行确定。二、上诉人所提及的《南京市公有住房买卖契约》名为买卖，实际是集资建房，从涉案的“雨东机电花园”相应的批示文件来看，在签订协议时，诉争的房产并没有实际建成，也没有按照商品房取得任何的销售许可证，其本质仍然是集资建房。三、从诉争房产的主体以及相应的管理来看，上诉人提供的《南京市公有住房买卖契约》的出卖人即甲方，并不是机电公司，而是机电公司集资建房办公室，上诉人在签约时也并不是机电公司系统的职工，且其弄虚作假，通过编造南京宝宁机械制造有限公司员工的身份签订契约，如果上诉人凭该买卖契约，其利益就得到满足，很显然是对其他的职工权益的侵犯，也是对社会公共利益的侵害。故一审法院查明事实和适用法律是正确的，请求二审法院裁定驳回上诉人的上诉请求，维持原裁定。邓娟向一审法院起诉请求：1、机电公司继续履行《南京市公有住房买卖契约》，机电公司、金基公司协助邓娟办理位于南京市雨花台区养回红村139号02幢602室权属证书；2、机电公司停止对案涉房屋的侵害，排除对邓娟合法权益的妨碍；3、机电公司、金基公司承担本案诉讼费。二审中，上诉人邓娟明确放弃第2项诉讼请求，确认本案系合同之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”机电公司已制定并按照《南京机电产业（集团）有限公司“雨花机电花园”集资建房实施办法》分配“雨花机电花园”房屋，南京市雨花台区养回红村139号02幢602室房屋属于“雨花机电花园”，为机电公司所有，属于机电公司集资建设职工住房。邓娟能否取得案涉房屋，应当按照《南京机电产业（集团）有限公司“雨花机电花园”集资建房实施办法》予以办理，此属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院民事案件的受理范围。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，裁定驳回邓娟的起诉。一审案件受理费100元，邓娟已预缴，一审法院予以退还。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明：2004年12月30日，“南京机电产业（集团）有限公司集资建房办公室”（甲方，以下简称机电公司集资办）与上诉人邓娟（乙方）签订《南京市共有住房买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落在南京市雨花台区养回红村139号02幢602室的公有住房（房屋建筑面积92.72平方米）出售给乙方。甲乙双方认定上述房屋以市政府规定2003年成本价计价，房价款计人民币319420元。双方同意于2010年12月由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交时，其该建筑物所属土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有。可按照《南京市已购公有住房上市出售试行办法》的规定，依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务。二审中，上诉人邓娟陈述，其一审称自己“曾为机电公司员工”表述不太准确，邓娟曾系金基公司的高管，因南京金联创业投资公司投资了金基公司并占30%的股权，而该公司又占机电公司20%的股权，故邓娟属于机电公司参股或控股体系中的员工，有权享受分房资格。涉案《南京市公有住房买卖契约》的签订时间实际应为2008年。被上诉人机电公司陈述，邓娟并非机电公司员工，机电公司系南京市人民政府直属的国有企业，南京金联创业投资公司与机电公司无关。上诉人提起本案一审诉讼之前，机电公司从未见到过涉案《南京市公有住房买卖契约》，机电公司与其他员工签订的《南京市公有住房买卖契约》都是以机电公司而非机电公司集资办的名义。机电公司集资办虽然存在，但其人员都是由金基公司的工作人员组成，因机电公司的办公地点在南京市××区，而集资建房又涉及很多繁琐的手续，机电公司就同意金基公司刻制了“南京机电产业（集团）有限公司集资建房办公室”的印章，代办集资建房的相关手续。被上诉人金基公司陈述，邓娟曾系金基公司的高管，于2006年入职。机电公司与金基公司之间系委托代建的关系，机电公司集资办的人员均由金基公司工作人员组成。以上事实，有涉案《南京市公有住房买卖契约》，本院二审的谈话笔录在案为凭。本院认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，“不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中，一审法院以本案属于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”为由，驳回上诉人的起诉不当。理由如下：第一，涉案房屋虽属于机电公司“雨东机电花园”集资建房的项目，对于上诉人能否分得涉案房屋、是否有权与单位签订《南京市公有住房买卖契约》，应当按照《南京机电产业（集团）有限公司“雨花机电花园”集资建房实施办法》予以办理，不属于人民法院主管工作的范围。但本案中，上诉人已与机电公司集资办签订了涉案《南京市公有住房买卖契约》。第二，涉案《南京市公有住房买卖契约》属于平等主体之间签订的房屋买卖合同。本案中，邓娟与机电公司集资办已签订涉案《南京市公有住房买卖契约》，双方不仅约定了涉案房屋的价款、交付期限，也约定了房屋的所有权和土地使用权的归属以及民事责任的承担内容，同时还约定了涉案房屋可按照《南京市已购公有住房上市出售试行办法》的规定依法进入市场。因此，上诉人在本案中提出要求机电公司、金基公司继续履行涉案《南京市公有住房买卖契约》，机电公司、金基公司协助上诉人办理涉案房屋权属证书的请求，属于房屋买卖合同纠纷，符合人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院应当予以实体审理。此外，关于机电公司、金基公司认为上诉人并非机电公司员工，其无权购买涉案房屋以及其在签订涉案《南京市公有住房买卖契约》的过程中有弄虚作假的行为，机电公司、金基公司可在本案实体审理中，就涉案《南京市公有住房买卖契约》的合同效力及上诉人的诉讼请求提出抗辩或反诉主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二规定，裁定如下：一、撤销南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初1971号民事裁定；二、本案指令南京市雨花台区人民法院审理。上诉人邓娟预交的二审案件受理费100元，由本院退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 周 晔审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一六年十月二十日书 记 员 朱亚芳