（2016）皖0104民初3186号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-05-22
案件名称
张中发与安徽卓誉房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张中发,安徽卓誉房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0104民初3186号原告：张中发，男，汉族，1973年1月19日出生，住安庆市怀宁县。委托代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。委托代理人：潘文骏，安徽事茂律师事务所律师。被告：安徽卓誉房地产开发有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山南路。法定代表人：梁礼桐，总经理。委托代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。委托代理人：范婧，广东广和律师事务所实习律师。原告张中发与被告安徽卓誉房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年5月25日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本案裁定转为普通程序审理本院依法组成合议庭于9月30日公开开庭进行了审理、原告张中发及其委托代理人王明红第一次开庭到庭参加诉讼，原告张中发的委托代理人潘明骏、被告安徽卓誉房地产开发有限公司的委托代理人范婧第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张中发向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还购房定金50000元，并自2016年4月17日起按银行逾期贷款利率支付利息，款清息止。2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月3日，原告与被告签订《订购协议》，拟购买被告开发的位于合肥市蜀山区长江西路与潜山路交叉口的天玥中心1幢商3108室房屋，同日交付定金50000元。2016年4月9日上午，原告及朋友等人赴被告项目所在地售楼部，对合同条款进行商谈，但被告对合同的任何条款均不愿意修改，坚持要求原告接受其拟定好的格式条款。鉴于如上原因，双方无法协商一致并导致商品房买卖合同未能订立，然而被告不愿退还其所收50000元定金。因此，为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》108条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，诉至法院，请求依法判决。原告为证明其主张，所举证据如下：1、订购协议原件，定金收据原件，证明原被告签订订购单、被告收取原告定金5万元；2、视频、音频文件光盘，当庭提交原始载体，证明原被告对合同内容进行磋商，未达成一致；3、律师函复印件、邮寄凭证寄件人联原件、签收记录打印件，证明原告向被告催讨定金，被告未在指定时间内归还原告定金。被告辩称：原告与被告签订案涉认购协议同时已经知晓并接受商品房买卖合同及附件全部内容，认购协议第六条有约定，被告在售楼处公示的商品房合同及附件及样本原告已知晓并接受，原告才在认购协议签字，并支付定金，认购协议已经成立生效并履行，其条款内容对双方具有法律约束力。4、证人鲁某证言，证明2016年4月9日原告到被告处对商品房买卖合同条款进行磋商，双方因条款问题产生争议，没有签订合同。4、售楼部现场视频及照片，证明原告在签订合同时售楼部公示的展台陈列的公示信息不是被告举证的商品房买卖合同，当时商品房买卖合同不存在售楼部展台，没有被公示。被告辩称：原告应当于2016年4月9日到被告售楼处交付首期款并签署商品房买卖合同的同时，原告以其对合同第八条有异议，提出意见，对原告这一异议，在2015年4月15日被告在收到原告律师发函之后，进行复函，要求原告在4月20日明确以书面形式提出异议条款，被告对原告异议展现了最大诚意，然而4月20日原告既未付首期款签约，也未向被告明示其对合同哪一条款的具体不满及修改意见，4月28日被告向原告发出催告函，如果5月5日再不签合同及交定金，之前所交定金要被没收，但发出催告函次日收到原告诉状，我方认为原告早已知晓合同样本情况下其4月9日口头提出的异议并非正当，被告已经进行沟通协商，函复原告及律师，希望其书面明确提出对合同的意见，原告均未回复，原告无正当理由拒绝签约的行为构成违约。根据相关法律规定，原告无权要求返还定金。本案原被告通过签订认购协议约定签订协议后4月9日要签订正式商品房买卖合同，认购协议签订同时买卖合同全部内容原告已知晓，4月9日原告以其本身借口为由拒绝签订商品房买卖合同已经构成违约，按照认购合同的约定其支付的定金不得要求收回。被告为证明其主张，所举证据如下：1、《商品房买卖合同》及其附件打印件，证明该合同为被告在售楼处公示样本，对其内容原告签订《认购协议》时已知晓并接受；2、《关于天玥中心1号楼商3108室张中发先生律师催告函事宜回复函》复印件加盖公章；3、《催告函》复印件加盖公章；4、EMS邮寄单三份复印件加盖公章，签收单打印件，证明被告已经秉持最大诚意解决原告提出的异议，被告在合同履行中无任何过错，违约方在原告。5、现场照片，证明商品房买卖合同在售楼现场已经公示。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据订购协议原件，定金收据原件，律师函复印件、邮寄凭证寄件人联原件、签收记录打印件、被告提供的《关于天玥中心1号楼商3108室张中发先生律师催告函事宜回复函》、《催告函》、EMS邮寄单三份复印件加盖公章，签收单打印件，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的视频、音频文件光盘、证人鲁某证言，售楼部现场视频及照片、被告提供的《商品房买卖合同》及其附件打印件、现场照片不同时具备证据三性要求，本院不予确认。经审理查明：出卖人（甲方）安徽卓誉房地产开发有限公司与买受人（乙方）张中发签订安徽卓誉房地产开发有限公司-天玥中心认购协议，认购书编号0004356，约定甲方开发建设的位于蜀山区长江西路和潜山路交汇处的天玥中心项目，已具备商品房预售条件，并领取合房预售证第20150635号《商品房预售许可证》，经协商一致，达成如下协议：乙方认购第1幢商3108号物业单元，该房屋建筑面积15.49平方米，套内面积为8.45平方米，总房款427282元，定金50000元，须于签署本《认购书》时付清，首期楼款167282元，须于2016年4月9日前支付，即签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前支付，21万元向银行申请按揭贷款。乙方同意签订本协议时，支付定金五万元整，作为甲乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保。签订《商品房买卖合同后，乙方支付的定金自动转为首期购房款，甲乙双方商定，甲乙双方应于2016年4月9日前携带本认购协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件到甲方销售展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件（含补充协议）逾期视为一方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该商品房，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金。在本协议的第四条约定的约定期限内，除本协议第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订《商品房买卖合同》的，双倍向乙方返还已收取的定金。乙方在签订本认购协议前，已知晓并接受甲方在售楼处所公示的甲乙双方将要签订的《商品房买卖合同》及其附件（含补充协议）的全部条款内容，双方约定以上文件为最终的签约文本，且双方之间的权利义务均以以上文件的约定为准。在本认购协议签订后，乙方不得对上述文件有异议或其他任何非双方约定或法律规定事由为由拒签《商品房买卖合同》及其附件。张中发于该日以刷卡方式支付定金50000元。2016年4月9日原告及朋友到被告售楼部，与被告对合同条款进行商谈，被告未对拟定好的格式条款进行修改，双方未协商一致，商品房买卖合同未能订立，2016年4月11日，安徽事茂律师事务所向安徽卓誉房地产开发有限公司发出律师催告函,认为合同的订立需真实自愿，一方不得将己方意见强加对方，就委托人所涉情况，贵司应无条件返还委托人全部定金等。2016年4月15日，安徽卓誉房地产开发有限公司发出张中发先生律师催告函事宜回复函，贵方与我司签订《安徽卓誉房地产开发有限公司-天玥中心认购协议》认购天玥中心1幢商3108室商品房一套，现贵方未在认购协议规定的时间到我司销售中心现场缴交首期款并同时与我司签署《商品房买卖合同》及其附件，已经构成违约。鉴于贵方提出对我司印制的《商品房买卖合同》（该合同已进行合肥市工商新政管理局、合肥市房地产管理局合同格式条款备案手续）产生异议。现我司本着友好协商态度，望贵方能够对合同存在异议的部分通过书面形式于2016年4月29日前清晰提交至我司，如贵方逾期提供或者提供的不同意见并非正当的，我公司将保留追究你方全部违约责任。2016年4月28日该公司再次发催告函，直至目前，我司仍未收到贵方提供的对合同异议部分的书面说明。我司认为：贵方与我司签订的认购协议合法有效，鉴于贵方到期未办理相关手续，已经严重违反了双方约定，现我司正式通知贵方如下：如贵方未能于2016年5月5日之前来缴交首期款并签订商品房买卖合同，我司将没收贵方支付的定金人民币五万元整，贵方认购的天玥中心1幢商3108室商品房一套另行销售。在庭审时，原告称其不仅对第八条有异议，对其他房价款问题都有异议，不再接受与被告进一步磋商，签订合同。本院认为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。张中发与安徽卓誉房地产开发有限公司之间的权利义务关系，由双方签订的认购协议得到确定，该认购协议系双方真实意思的表示且不违反法律规定，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。原告称被告对合同的任何条款均不愿意修改，坚持要求原告接受其拟定好的格式条款。鉴于认购协议对于双方权利义务已进行了相应的约定，原告在与被告签订《认购协议》并支付约定的定金后未按约履行自己的义务，在提出合同中格式条款损害其利益，被告要求明确愿意进一步洽谈的情况下仍拒绝履行相应的义务显属不当。对此，原告应当承担相应的民事责任。因此，原告诉请，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定判决如下：驳回原告张中发的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告张中发承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 王嘉佳人民陪审员 乔美云人民陪审员 卫晓明二〇一六年十月二十日书 记 员 童 星附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 来源：