（2016）粤0304民初12377、12378、12380、12381、12388、12390、12392、12395号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2017-06-22

案件名称

王仁、张萍与王志勇物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市福田区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王仁,张萍,伍万宁

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十二条第一款，第七十六条第一款，第七十九条，第八十一条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

{C} 广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2016）粤0304民初12377、12378、12380、12381、12388、12390、12392、12395号原告王仁，男，汉族，住址广东省深圳市。原告张萍，女，汉族，住址广东省深圳市。委托代理人石建昌，广东世纪华人律师事务所律师。被告伍万宁等八人（基本情况详见附表一）。上列原告与被告物业服务纠纷八案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人石建昌到庭参加诉讼，各案被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本八案现已审理终结。原告王仁、张萍向本院提出诉讼请求：1、判令各被告支付自2012年4月1日至2016年2月29日期间拖欠的物业服务费用及违约金（各案诉求金额详见附表二），之后的上述费用由被告按月支付；2、判令各被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年3月至2014年4月期间，深圳市正大物业服务公司为原、被告生活的小区业主提供物业服务。2014年5月以后，该公司退出小区服务。经全体业主大会决定，小区由二原告接管，作为业主自治管理模式进行管理服务。各被告作为小区业主，自2012年4月份以来一直拖欠物业服务费，所欠费用包含物业管理费、维修资金及违约金等费用，其中物业管理费按房屋面积×0.80元/月×22个月计算，房屋本体维修基金按房屋面积×0.15元/月×47个月计算。各被告经原告多次催促，仍不支付相关费用，故二原告诉至法院，愿判如所请。各案被告未提交书面答辩，也未提交证据材料。原告围绕各案诉讼请求，依法提交了福贸花园2014年5月工资表、2015年10月工资表（31天）、2016年2月工资表（29天）、《深圳市福贸花园物业管理服务合同（包干制）》、《福贸花园小区业主大会会议验票结果》等证据。根据原告的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月14日，经深圳市福田区福贸花园业主大会会议表决通过，同意业委会与深圳市正大物业服务有限公司（以下简称正大物业）签订物业服务合同。同日，福贸花园业委会（甲方）与正大物业（乙方）签订《深圳市福贸花园物业管理服务合同（包干制）》，其中约定：由乙方为福贸花园提供物业管理服务，合同期限36个月，自2012年3月14日至2015年3月13日；物业服务费收取标准为住宅0.80元/平方米/月、商铺2.50元/平方米/月、露天停车位收费110元/位/月，专项维修资金由乙方代为转账管理，物业专项维修资金为0.15元/平方米/月、商铺物业专项维修资金为0.25元/平方米/月；委托管理事项其中包括“本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施设备（道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理”。之后，福贸花园由正大物业提供物业管理服务，直至2014年4月30日。2014年5月初，正大物业退出福贸花园，之后福贸花园未再聘用新的物业服务企业进行小区物业管理，而是实行业主自管，自2014年5月1日起由原告王仁等几位业主对小区进行临时管理。 2014年12月21日，福贸花园召开业主大会会议，通过以下决议：1、解除深圳市正大物业服务有限公司在本小区的物业管理合同；2、小区实施业主自管；3、授权王仁、张萍作为业主代表实施物业管理（包含小区聘请工作人员和支付及收取各项费用）。深圳市福田区梅林街道梅都社区工作站对上述业主大会会议表决结果进行了确认。另查，本系列案八名被告分别系深圳市福田区福贸花园各涉案房产的所有权人（房号及房屋建筑面积详见附表一）。本院认为，两原告在该系列案中主张的是2014年5月份至2016年2月29日期间的物业管理费、2012年4月至2016年2月期间的专项维修基金，以及物业管理合同违约金，两原告主张物业管理费的期间共计22个月，专项维修基金的期间共计47个月（以下简称涉案期间）。关于涉案期间的物业管理费。该期间属于业主自管期间，虽然2014年5月至2014年12月21日期间未经业主大会会议表决授权，但之后业主大会会议表决结果可视为对之前业主自管模式的一种认可，物业管理费系物业管理人提供物业管理服务的对价，应由物业管理人进行相应的权利主张，故自2014年5月两原告接手福贸花园的物业管理以来，两原告作为正大物业退出小区后的自管业主代表有权收取涉案期间的物业管理费，因此，对两原告主张的涉案期间的物业管理费的诉请，本院予以支持。关于涉案期间的本体维修基金。本体维修基金的缴纳是业主的法定义务，本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与小区全体业主的切身利益密切相关，小区物业管理人仅系代业主行使追索权，故在正大物业没有代为收取本体维修基金的情况下，两原告作为自管业主代表有权继续要求各被告交纳，因此，两原告有权要求各被告支付上述诉请期间的本体维修基金，对于两原告主张涉案期间的维修资金，本院予以支持。关于违约金，两原告提供的证据物业管理服务合同（包干制）显示合同甲方为福贸花园业主委员会，乙方为正大物业服务有限公司，两原告并非合同委托方或受托方，也并未与福贸花园业主委员会再签订任何委托合同，因此，两原告并未与各案被告形成合同关系，无权请求违约金。对于此项诉求，本院不予支持。关于原告请求12395案停车费，因其未提交该案被告存在车辆停放事实的证据，故其该项请求，本院不予支持。至于物业管理费和房屋本体维修基金的后续支付问题，因物业管理人和物业所有人均会变动，权利义务主体并非恒定，物业所有人向物业管理人支付该两项费用是其应履行的义务，本院认为，之后的费用无须由法院判令被告按月支付，由物业所有人与物业管理人依法处理即可。各案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十六条第一款第（四）项、第七十九条、第八十一条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）、（六）项、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告伍万宁等八人应于本判决生效之日起10日内向原告王仁、张萍支付2014年5月至2016年2月29日期间物业管理费、2012年4月1日至2016年2月29日期间房屋本体维修基金（详见附表二）。二、驳回原告王仁、张萍的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费，由各案被告负担（详见附表二，各案费用均已由原告预交）。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　李　活　光人民陪审员　钟　惠　强人民陪审员　周　艾　黎二〇一六年十月二十日书　记　员　张丁文（代）附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十六条下列事项由业主共同决定：、、、、（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；、、、、第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：、、、、、（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。