（2016）皖05民终955号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-10-31
案件名称
马鞍山市天晟物业管理有限公司与吉康物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马鞍山市天晟物业管理有限公司,吉康
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖05民终955号上诉人（原审原告）：马鞍山市天晟物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。法定代表人：汪朝晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋文娟，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雷雷，安徽华冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉康，男，1981年11月5日出生，汉族，马鞍山市人力资源和社会保障局职工，住安徽省马鞍山市花山区。上诉人马鞍山市天晟物业管理有限公司（以下简称天晟物业公司）因与被上诉人吉康物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2016）皖0503民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天晟物业公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、针对业主违建已履行协议约定的义务；2、一审法院现场勘验“部分地方堆积垃圾未予清扫”，并不能证明上诉人未履行每日清扫2次的义务；3、一审法院现场勘验“小区绿化带内落叶堆积较深未予清理”，不能证明上诉人提供的服务不符合协议约定的一级服务质量。落于植物底下的落叶并不影响绿化带的观赏效果，上诉人并未违反一级服务标准的规定；4、损坏的监控设施维修责任不属于上诉人，且客观上无法维修。二、即使认定上诉人提供的物业服务存在部分瑕疵，一审法院将物业管理服务费标准调减为协议约定标准的70%，没有法律依据，对上诉人及其他业主不公。吉康辩称：直到2010年6月份开始交纳物业管理服务费，因为物业管理确实有瑕疵，反映过后，仍没有改观。经与之前的物业公司经理交涉，按五折交纳。但9月份之后，物业公司又不同意按照五折收取了，要求按七折收取，因此没有交纳物业管理服务费。天晟物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即向原告支付自2015年10月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费606元。一审法院认定事实：2009年9月9日，天晟物业公司与吉康签订了一份《秀水山庄前期物业管理服务协议》，约定“由天晟物业公司为秀水山庄小区提供物业管理服务，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；管理服务质量按照《马鞍山市住宅小区物业管理服务标准》一级标准执行；住宅物业管理服务费收费标准为每月每平方米1.5元，缴费方式为每半年首五日，天晟物业公司可预收一年物业管理服务费；业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，物业管理费由业主按规定标准的70%交纳”。后天晟物业公司在为秀水山庄小区提供物业服务过程中，因小区绿化带内落叶堆积较深未予清理，部分地方堆积垃圾未予清扫，部分业主圈占小区公用道路及绿化带乱搭乱建，部分监控设施损坏未予维修等，故吉康一直未交纳2015年10月1日至2015年12月31日的物业管理服务费606元（吉康的房屋建筑面积为192.35平方米，按每月每平方米1.5元的70%计算），以致成讼。一审另查明：吉康办理入住手续后房屋一直空置至今。天晟物业公司就秀水山庄小区部分业主圈占小区公用道路及绿化带乱搭乱建问题曾书面向有关部门反映。一审法院认为，天晟物业公司与吉康签订的《秀水山庄前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该协议对双方具有约束力。天晟物业公司按约提供服务后，吉康作为物业所有人及使用人应按约履行支付物业管理服务费的义务。根据协议约定，天晟物业公司提供的物业服务应达到一级服务质量，但天晟物业公司提供的物业服务明显存在瑕疵，并未达到协议约定的一级服务质量，故对其收取物业管理服务费的标准应予以降低，酌情确定物业管理服务费为协议约定收费标准的70%，即每月每平方米1.05元。吉康办理入住手续后房屋一直空置至今，根据协议约定空置物业按规定标准的70%交纳，故吉康应根据协议约定及上述确定的物业管理服务费标准每月每平方米1.05元的70%支付物业管理服务费。判决：一、被告吉康于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山天晟物业管理有限公司2015年10月1日至2015年12月31日的物业管理服务费424元；二、驳回原告马鞍山天晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告吉康负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实及证据认定意见与原审一致。本院认为，结合本案当事人的诉辩情况，本案当事人之间的争议焦点为：一审判决吉康支付天晟物业公司物业管理服务费424元，依据是否充分。本院认为，《秀水山庄前期物业管理服务协议》对天晟物业公司、吉康具有约束力。因此，天晟物业公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。在案事实和证据表明，天晟物业公司在物业管理上存在瑕疵，与其向吉康收取的物业费所对应的物业服务标准存在一定差距，因此，吉康可以要求减少相应物业服务费用。根据天晟物业公司物业服务存在的问题，原审酌情按协议约定收费标准的70%、即每平方米1.05元收取物业管理服务费，并无不当。因吉康一直未入住，在每平方米1.05元的基础上另可酌情降低，原审确定按每平方米1.05元的70%支付物业管理服务费，依据充分。综上所述，天晟物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马鞍山市天晟物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 雍自涛审判员 范秀媛审判员 方 芳二〇一六年十月二十日书记员 陶 净附：本案适用法律相关条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”