（2016）云0111民初7579号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-27
案件名称
成晖与云南奥宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市官渡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成晖,云南奥宸房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十八条第一���
全文
云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初7579号原告成晖，男，1987年2月13日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。被告云南奥宸房地产开发有限公司，住所云南省昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。法定代表人邹建民，董事长。委托代理人杨国军，该公司职员，特别授权代理。原告成晖诉被告云南奥宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，��院于2016年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告成晖、被告委托代理人杨国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成晖诉称：2013年11月12日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发建设的橙郡小区一期车位，被告向原告交付车位的截止日期为2014年5月30日等。合同签订后，原告按约定付清全部购车位款147,362元。原告于2013年12月15日领取了车位钥匙，并在物业处预交了物业管理费、房屋配套费、维修基金、契税、合同印花税及房产证印花税等。根据合同第十二条约定，被告应当在280个工作日内（2015年7月10日以前）将办理车位产权登记应由甲方提供的资料报登记机关备案，代原告办理房屋产权登记。但至今被告由于长期拖欠政府土地款仍未按约定为原告办理产权登记事项，其行为已严重违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：一、判令被告向原告支付2015年7月10日至2016年7月9日期间未能取得国有土地使用证及房屋产权证的违约金5,378.71元；二、判令被告支付原告自2016年7月9日起至为原告办理完产权登记之日按每日14.7362元计算的违约金；三、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；四、本案诉讼费由被告承担。被告云南奥宸房地产开发有限公司辩称：对双方签订合同的事实无异议，但现在产权证办不了。原告要求支付违约金依据不足，请求予以驳回。经审理，本院确认本案法律事实如下：原告成晖与被告云南奥宸房地产开发有限公司于2013年11月12日签订《商品房购销合同》[橙Ⅰ车字（2013）057号]及《合同补充协议》，约定由原告向被告购买被告开发建设的位于昆明市官渡区矣六乡辖区内橙郡小区一期地下车库-1层77号车位，套��建筑面积13.25平方米、价款147,362元，付款方式一次性付清，车位交付期限为2014年5月30日。并在《合同补充协议》中针对权属登记事项约定：“2.1甲方（即本案被告）应在该商品房所属项目整体竣工验收后280个工作日（以下简称‘申请期限’）内，依法律、政策等规范性文件的规定以及项目所在地商品房权属登记机关的要求，向项目所在地商品房权属登记机关，提交办理该商品房权属登记应由甲方提交的材料。甲方提交前述材料的日期，以项目所在地商品房权属登记机关的记载为准；2.2双方确认，甲方依本协议第2.1条约定提交办理权属登记所需材料后，政府何时完成权属登记等有关事项，非双方所能控制。甲方对权属登记所负义务及应当承担的责任，以本协议第2条约定为限；2.3本协议第1.3条所约定的‘接收条件’成就前，甲方有权拒绝将该商品房所有权登记至乙方���即本案原告）名下；2.4如因甲方故意或重大过失导致其未能在‘申请期限’依本协议第2.1条约定提交材料，甲方应向乙方承担违约责任，按人民币30元/日的标准逐日支付违约金；反之，‘申请期限’相应顺延，甲方无需承担违约责任。”上述合同于2013年11月19日备案，原告已按合同约定支付被告车位款147,362元，被告于2014年5月30日向原告交付合同项下车位。交付车位之日，原告交付被告代收的契税、维修基金、工本费等税费。迄今被告未依约办理涉案交易车位的产权登记。上述事实有原告提交并经庭审举证、质证且被告对其真实性均无异议的《商品房购销合同》及补充协议、商品房买卖合同登记备案表、收款收据等为据，本院予以采证并在卷佐证。本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所生争议的焦点在于交易车位“权属登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易车位产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。但上述义务的履行属逐步进行之过程，其中不动产所有权初始登记、所有权转移登记（即上述所谓���理产权证或产权登记）行为性质上属于行政行为，即是否进行登记须由不动产登记机构依法进行审查，且相应不动产登记行为不适宜通过民事诉讼程序强制执行。故本院在本案中对原告直接要求被告为其办理交易车位的房屋所有权证的请求不予支持。（二）关于被告是否应当承担办理房屋权属证书迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案中，原、被告所签订《商品房购销合同》合法有效，原告已依约支付被告购买车位的价款，并根据被告代收要求将商品房买卖交易中应由买受人缴纳和承担的税费交付被告��已履行买受人的合同义务。如上所述，被告作为出卖人一方应当依约履行转移交易车位权属的义务。双方约定被告“申请权属登记”的期限为“在商品房所属项目整体竣工验收后280个工作日内”。涉案车位于2014年5月30日交付（被告未提交上述约定中项目整体竣工验收的依据，基于验收应系交付的前提，本院推定上述约定期限的起算时间为车位实际交付时间），迄今原告尚未取得交易车位权属证书，已超过双方约定的办理权属登记期限。被告主张涉案交易车位未能办理权属登记系因有业主投诉房屋面积不符而未能正常进行。对此，在原告已依约履行买受人义务的情况下，被告未提供依据证明非因出卖人原因未将交易车位权属登记至原告名下，应视为系因其自身原因未履行合同义务。根据上述司法解释规定，被告应承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。（三）被告应承担的违约责任应如何确定。双方就被告办理车位权属证书迟延的违约责任约定为按每日30元计算，原告诉请购车位总价款每日万分之一计付违约金系自行处分权利，且不违反法律规定，本院予以确认。结合涉案车位交付时间的认定，被告应按车位总价款每日万分之一（即14.7362元）的标准计付原告自2015年7月14日[涉案车位交付后280个工作日（届满次日）]起至被告履行完涉案交易车位不动产权属转移登记义务之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告成晖自2015年7月14日起至其履行完[橙Ⅰ车字（2013）057号]《商品房购���合同》项下车位不动产权属转移登记义务之日止按14.7362元/日计算的违约金；二、驳回原告成晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 涛人民陪审员 杨 凡人民陪审员 尚炳昌二〇一六年十月二十日书 记 员 于 晶 来自：