（2015）普民初字第4258号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
大连亿诚物业管理有限公司与李永权物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市普兰店区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连亿诚物业管理有限公司,李永权
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民初字第4258号原告：大连亿诚物业管理有限公司，住所地大连普兰店经济开发区兴申街5号。法定代表人：张世田，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：宋佳之，系普兰店市民安法律服务所法律工作者。被告：李永权，无业。（缺席）原告大连亿诚物业管理有限公司与被告李永权物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋佳之到庭参加诉讼。被告李永权经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付拖欠的三年物业费3348元（2013年1月1日至2015年12月1日）并承担滞纳金1931元（2014年1月1日至2015年7月31日共计577天）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告的物业费已于2014年8月25日到期，期间经多次催缴，至今未交。故诉至法院。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法开庭进行了审理。对原告提供的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、收费许可证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月25日，大连亿诚房地产开发有限公司（以下简称亿诚房地产公司）与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：被告居住的房屋坐落于普兰店市亿诚御景湾27号楼2单元8层4号，建筑面积62.01平方米。亿诚房地产公司委托专业公司为被告所居住的小区提供物业服务。物业管理费（不包括房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用）由被告向亿诚房地产公司委托的物业公司交纳。住宅按建筑面积收费，不带电梯1.3元/月/平方米，带电梯的为1.5元/月/平方米。物业管理费计费日，以房屋出售单上所注明的日期为计费起始日；但房屋约定交付日被告无正当理由延期接收或拒绝接收的，以合同约定房屋交付日为计费起始日。被告房屋空置或未办理入住手续，亦应缴纳物业管理费。被告交纳费用时间：每季度交纳一次，每季度的首月的5日内为交费日（国家法定节假日顺延），交纳额度为该季度三个月的物业管理费。违约责任：被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告应当承担从逾期之日起按应交费用每日3‰的滞纳金。2011年9月11日，被告签署《临时管理规约》，内容为：案涉小区的物业管理服务具体项目等。被告应按照前期物业管理服务协议的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主应于每季度首月5日前足额交纳该季度物业服务费。同时，被告在承诺书中签名，同意在业主委员会成立前，由开发商委托大连亿诚物业管理有限公司对亿诚御景湾项目进行前期物业管理。被告2013年度（2013年1月1日至2013年12月1日）物业费1116元（1.5元/月/平方米×12个月×62.01平方米）、2014年度（2014年1月1日至2014年12月1日）物业费1116元和2015年度（2015年1月1日至2015年12月1日）物业费1116元，共计3348元未交。经原告催要，被告至今未交。庭审中，原告称物业费按照惯例是一年一交，在年初开始收取一年的物业费，每年1月的前5日为交费日，从第6日开始为逾期。但此惯例未在合同中约定。本院认为：依法成立的合同应受法律保护。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。原告向被告主张物业费3348元，因被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为被告自愿放弃抗辩的权利。故原告要求被告支付拖欠的物业费3348元，合理合法，本院予以支持。关于滞纳金一节，《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》中均约定，交费方式为按季度交纳，每季度交纳一次，每季度首月的前5日为交费日。而原告在庭审中陈述交费惯例为一年一交，在年初开始收取一年的物业费，每年1月的前5日为交费日。因原告在庭审中陈述的交费惯例并未提供相关证据予以证实，因此，交费方式及交费日应按照《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》中的约定履行。因被告未对原告的公共服务质量表示不满意，被告应当支付相应的滞纳金，但考虑到原告主张的滞纳金的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金标准明显过高，同时考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业服务公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，故本院将滞纳金计算标准进行调整。因原告要求被告承担自2014年1月1日至2015年7月31日止的滞纳金，故本案被告的滞纳金支付应为以被告每季度所欠物业费279元为基数，分别自2014年1月6日始、2014年4月6日始、2014年7月6日始、2014年10月6日始、2015年1月6日始、2015年4月6日始、2015年7月6日始至2015年7月31日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李永权于本判决生效后十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司物业费3348元及滞纳金（以被告每季度所欠物业费279元为基数，分别自2014年1月6日始、2014年4月6日始、2014年7月6日始、2014年10月6日始、2015年1月6日始、2015年4月6日始、2015年7月6日始至2015年7月31日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告大连亿诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李永权负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 姜晓冬审判员 王 辉审判员 吴 娜二〇一六年十月二十日书记员 邹晓梅 关注公众号“”