（2015）鄂咸安民初字第01517号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-26

案件名称

邓翔天与咸宁市亿丰置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

咸宁市咸安区人民法院

所属地区

咸宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓翔天,咸宁市亿丰置业有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第二百三十二条，第一百零七条；《中华人��共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省咸宁市咸安区人民法院民事判决书（2015）鄂咸安民初字第01517号原告邓翔天。委托代理人余隆盛、叶环，湖北佳成律师事务所律师。被告咸宁市亿丰置业有限责任公司（以下简称亿丰公司）。法定代表人张锋进，亿丰公司总经理。委托代理人邓巍，湖北秋泽律师事务所律师。原告邓翔天与被告亿丰公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员廖朝晖独任审判，公开开庭进行了审理，原、被告双方的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓翔天诉称，2010年11月30日，原告与被告签订了关于购买亿丰农商贸批发大市场第2幢1单元120、121号商品房买卖合同（合同编号：XN201009438及XN201009466）。合同约定：1、合同第三条：第2幢1单元120、121号商品房面积均是58.98平方米，其中120号商品房总金额为280568元，121号商品房总金额为283517元。2、合同第八条：被告应��在2011年5月28日前交付房屋给原告。3、合同第九条：逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。4、合同第十条：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向改变影响到原告所购商品房质量或使用功能的，原告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。5、合同第十一条：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续。被告应当出示该商品房验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。6、合同编号：XN201009438附件四--合同补充协议：付款方式①2010年11月22日前支付人民币80000元，2010年12月1日前支付人民币74568元。②2010年12月1日前向银行按揭贷款支付人民币126000元。合同编号：XN201009466附件四--合同补充协议：付款方式①2010年11月22日前支付人民币80000元，2010年12月1日前支付人民币76517元。②2010年12月1日前向银行按揭贷款支付人民币127000元。与此同时，原、被告还签订了与之对应的亿丰农商贸批发大市场商铺委托经营管理协议两份，协议约定：自2011年5月29日起，原告将物业使用权委托被告进行经营管理，前三年原告同意放弃向被告收取任何形式的经营收益，为此被告给予原告商铺认购总价的24%金额，作为该商铺前三年的补偿金。前三年委托经营补偿金合计88600元及89532元，该委托经营补偿金并未支付给原告，而是直接用于抵扣房价。原告已按约定方式在期限内付清房款，但被告至今未交房。同时，被告擅自改变了商品房结构形式、户型，并未按约定书面通知原告。原告购买的是亿丰农商贸批发大市场的商铺，用于农商贸交易，而今商铺结构、户型已面目全非，农商贸批发市场的商铺已变成买家用电器的商铺，其商铺性质已全然改变，与当初约定的大相径庭，导致该商铺的租金一直未得到保障。原告因此起诉，请求判决解除与被告签订的两份《商品房买卖合同》；由被告返还原告已经支付的购房款742217元；赔偿原告自2014年5月30日起商铺租金损失及购房款的利息损失（按人行同期贷款利率计算）。诉讼中，原告自愿变更诉讼请求为：请求被告自2014年5月30日起按合同总价款742217元的百分之八支付年租金；并自2014年5月30日起按同期中国人民银行同期贷款利率计算利息损失。原告邓翔天为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、身份证。证明原告身份信息及原告系本案适格主体。证据二、商品房买卖合同两份。证明原、被告系商品房买卖合同关系及约定��内容。证据三、销售不动产统一发票四张、银行发放贷款证明。证明原告已按合同约定付清房款。证据四、亿丰农商贸批发大市场商铺委托经营管理协议两份。证明①2011年5月29日原、被告商定，原告将物业使用权委托被告进行经营管理，前三年原告同意放弃向被告收取任何形式的经营收益，前三年委托经营补偿金合计88600元及89532元，此款系商铺认购总价的24%，且均用来抵扣商铺24%的购房款，故该两笔款项应算入商铺购房款。②据此计算2014年5月30日至今原告的租金损失。被告亿丰公司辩称，双方所签两份商品房买卖合同合法有效，原告要求依约解除合同理由不成立；原告购买的房屋在2014年5月29日委托经营期限届满后，被告已统一用于经营家用电器，被告愿意与其他业主一视同仁，按其他业主的相同标准支付租金给��告，如原告不同意继续委托经营而选择自营，则被告愿意将房屋退还给原告。被告亿丰公司向本院提交的证据一为营业执照等，证明其主题资格。其证据二、证据三同原告证据二、证据四。被告证据四为原告2015年7月1日起诉状。经庭审质证，原被告双方对对方提交的相关证据的真实性均没有异议，上述证据与本案事实具有关联性，故其证据效力本院予以采纳。通过以上经庭审质证、认证的证据，本院查明，2010年11月30日，原告邓翔天与被告亿丰公司分别签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：XN201009438及XN201009466）。购买由被告亿丰公司开发的亿丰农商贸批发大市场预售商品房，分别为亿丰农商贸批发大市场第2幢1单元120号商铺、第2幢1单元121号商铺。上述两套商品房建筑面积均为58.98平方米，其中120号商品房总金额为283517元，121号��品房总金额为280568元。XN201009438号合同附件四约定的付款方式为：①2010年11月22日前支付人民币80000元，2010年12月1日前支付人民币74568元。②2010年12月1日前向银行按揭贷款支付人民币126000元；XN201009466号合同附件四约定的付款方式为：①2010年11月22日前支付人民币80000元，2010年12月1日前支付人民币76517元。②2010年12月1日前向银行按揭贷款支付人民币127000元。与此同时，原、被告还签订了与之对应的亿丰农商贸批发大市场商铺委托经营管理协议两份，协议约定：自2011年5月29日起，原告将物业使用权委托被告进行经营管理，前三年原告同意放弃向被告收取任何形式的经营收益，为此被告给予原告商铺认购总价的24%金额，作为该商铺前三年的补偿金（即每年8%）。前三年委托经营补偿金合计88600元及89532元，该委托经营补偿金并未支付给原告，而是直接用于抵扣房价。由此，原告实际购买两套房的总房价款为742217元。原告已按约定方式在期限内付清房款。但该商铺的租金一直未得到保障。原告因此起诉，请求判决被告自2014年5月30日起按合同总价款742217元的百分之八支付年租金；并自2014年5月30日起按同期中国人民银行同期贷款利率计算利息损失。被告亿丰公司辩称按其他业主的相同标准支付租金给原告，但未提供证据证明。本院认为，原告邓翔天与被告亿丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。双方就所购商铺签订的委托经营管理协议虽然对商铺前三年的管理和使用价值表述为管理补偿金，但被告在行使管理和使用权的三年内并没有另外支付原告商铺租金，故该管理补偿金事实上具有租金性质。且该商铺至今仍由被告行使管理，但原、被告在委托租赁合同到期后并没有签署新的协议，由此构成不定期租赁合同关系。由于被告亿丰公司未提供证据证明其他业主的租金标准，且被告与其他业主签订的合同与本案缺乏关联性。故本院按合同法的规定，对原告请求参照补充协议约定的第五条第一款即按合同总价款742217元的百分之八支付年租金及自2016年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、由被告亿丰公司于本判决生效后十日内给付原告租金118754.72元并按中国人民银行同期贷款年利率标准给付原告邓翔天利息损失（利息自2016年5月30日起算至结清时止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依��《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，义务人必须自觉履行义务，义务人未如期履行义务的，权利人应于本判决书确定给付之日两年内向本院申请强制执行，否则本判决书丧失法律的强制力。案件受理费1338元，由被告亿丰公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份公司咸宁市金穗支行；账号：17×××50；上诉人在上诉期届满��七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员　　廖朝晖二〇一六年十月二十日书记员　　曾淦宁百度搜索“”