（2016）渝0114民初3297号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-26
案件名称
张洪卫,杨秀平与重庆市振兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市黔江区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨秀平,张洪卫,重庆市振兴房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0114民初3297号原告杨秀平，男，生于1985年12月28日，土家族，住重庆市黔江区。原告张洪卫，女，生于1983年10月5日，土家族，住重庆市黔江区。委托代理人杨秀平，身份信息同前，系原告张洪卫丈夫。被告重庆市振兴房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区新华大道中段1094号。法定代表人黄长华，该公司总经理。委托代理人黄永华，该公司法律顾问。原告杨秀平、张洪卫诉被告重庆市振兴房地产开发有限公司（以下简称振兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月23日受理后，由审判员粟艳平独任审判，依法适用简易程序于2016年7月13日公开开庭进行了审理，后该案转为普通程序，依法由审判员粟艳平担任审判长，与代理审判员张妹、人民陪审员葛远美组成合议庭，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告杨秀平以及被告振兴公司的委托代理人黄永华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年2月6日原告以全款（426899元）购买了江畔人家X栋XX房产一套，依照双方签订的商品房买卖合同第18页附件五第4小条，被告应当支付原告逾期办理房产证的逾期违约金。被告交房是2013年12月31日，房产证是2016年3月15日办理下来的，原告多次追问违约金无果，为维护自己的合法权益，诉至本院要求判令被告按照购房款总额的贷款利率支付逾期违约金26361元，并承担本案的诉讼费用。为支持其诉讼请求，二原告共同向本院提供了以下证据：1、《重庆市商品房买卖合同》；2、《交房通知》；3、房地产权证。被告振兴公司辩称，1、原告诉求不能成立，被告不存在违约。即使违约，也是政府行为导致办理房产证逾期，政府行为属不可抗力因素，不是被告的责任。按照合同约定的条款，因政府行为不存在违约责任；2、原告计算违约金错误，无证据证明违约款项的计算依据及方法，合同中没有约定违约金的按年利率4.75%标准计算。被告振兴公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、2013年11月11日政府办公室公文处理单复印件；2、2015年2月12日政府办公室公文处理单复印件；3、2015年6月30日政府办公室公文处理单复印件。为查明案件事实，本院依职权到区国土局调取了黔江区江畔人家小区X栋房屋的办证资料。经审理查明，2013年2月6日，被告振兴公司（甲方）与原告杨秀平、张洪卫（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》，约定将位于重庆市黔江区城南街道河滨南路东段988号X栋XX号房屋出售给二原告，建筑面积118.15平方米，总成交金额426899元，建筑面积单价3613.20元∕平方米，套内建筑面积单价4618.62∕平方米。同时，第五条付款方式及期限约定，乙方一次性付款，并在第（1）项中注明“已付全款426899元整”。第七条交房期限及交付条件约定甲方应在2013年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条关于办理产权登记约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。附件五《合同补充协议》第4条约定“出卖方基于小区绿化必须在交房后一年内将房地产证交付给买受人，逾期办理由出卖方按同期贷款利率承担资金利息。原告基于该条约定要求被告承担逾期违约金。另查明，原告于签订合同当日全额支付了购房款426899元，并于2013年12月31日接房，现已取得涉案房屋的房地产权证（产权证号：渝（20**）黔江区不动产权第000XXXXXX号）。产权证记载的登记时间为2016年3月15日。再查明，被告举示的政府办公室公文处理单内容显示，2013年11月11日，因振兴公司请求尽快协调解决2户房屋未拆迁问题，黔江区政府就房屋拆迁问题作出了处理意见。2015年2月12日，黔江区人民政府城东街道办事处向区政府行文报告，主要内容为：“黔江振兴‘江畔人家’住宅小区一期建设工程中的X栋于2013年12月27日通过相关部门竣工验收合格，…因该小区建设红线内尚绍福等5户房屋拆迁遗留问题，造成项目建设中的道路、绿化和停车位等配套设施没能按期完成，导致规划至今没有核实验收，产权证无法按期办理…。”黔江区政府要求区规划局抓紧推进验收工作。2015年6月30日，黔江区政府再次要求抓好房屋搬迁工作。为查明案件事实，本院依职权到区国土局调取了江畔人家小区X栋办证资料，该资料显示，2015年3月11日区规划局向区政府报告“…X栋北侧私人建筑尚未拆迁，导致小区道路、绿化、停车位配建等无法实施…。”同时，资料中《办理房地产权证遗留问题联合审批表》显示，规划部门意见为：“X栋、X栋建筑主体符合规划，但配套未完善，无法进行规划核实，相关情况已报区政府，同意参照《关于解决主城区群众房屋办证及‘四久工程’遗留问题的纪要》办理。”区国土资源和房屋管理局于2015年5月7日签署同意办证意见。原告在庭审中明确诉求中的逾期违约金是指《合同补充协议》第4条约定的逾期交付房屋产权证违约金，计算违约金的起点时间为交付房屋时间延后一年（2014年12月31日），止点时间为产权证登记时间2016年3月15日，但只主张13个月。主张违约金条款中的同期贷款利率为中国人民银行同期同类贷款利率（4.75%），利息基数为购房总款。本院认为，原告杨秀平、张洪卫与被告振兴公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行合同义务，享有合同权利。本案中，原告已按约全额交付了购房款，被告振兴公司也应按照合同约定办理房屋产权证并交付。现被告振兴公司抗辩，因政府的拆迁行为导致了逾期办理房产证，政府行为属不可抗力因素，不是被告的责任导致违约，不应承担违约责任。本案的争议焦点在于：一、因行政行为迟延办证是否属于不可抗力。二、关于违约金的金额问题。针对上述焦点，本院评述如下：一、关于因行政行为迟延办证是否属于不可抗力问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。政府拆迁行为是一个渐进的过程，其中涉及很多不确定因素，而被告振兴公司作为江畔人家小区房产项目的开发商，政府拆迁不能构成不可预见的障碍。即使政府的拆迁进度慢于预期，开发商作为建筑业的专业主体，也应该对此有所预见并做好充分的履约准备，故政府拆迁行为不属于被告振兴公司逾期办理房屋产权证并交付的不可抗力。故对被告振兴公司因政府行为导致违约而免责的抗辩，本院不予采信，被告振兴公司应该承担违约责任。二、关于违约金的金额问题，原告基于附件五《合同补充协议》第4条约定“出卖方基于小区绿化必须在交房后一年内将房地产证交付给买受人，逾期办理由出卖方按同期贷款利率承担资金利息”要求被告承担违约金。原告于2013年12月31日接房，按照约定扣除1年，被告应于2014年12月31日将房地产证交付给二原告，而房地产权证登记时间为2016年3月15日，在房地产权证登记时间之前，被告是不可能将房地产权证交付原告的。故对原告关于房产证交付时间按房地产权证登记时间计算的主张，本院予以支持。故被告的违约时间为2014年12月31日至2016年3月15日，但原告本案中只主张13个月，本院予以认可。原告主张违约金条款中的同期贷款利率为中国人民银行同期贷款利率（年利率4.75%），利息的基数为购房总款，被告对此表示无异议，本院予以认可。故违约金计算为21967.51元（426899×4.75%÷12×13），对原告主张超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市振兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨秀平、张洪卫逾期交付房屋产权证违约金21967.51元；二、驳回原告杨秀平、张洪卫的其他诉讼请求。案件受理费458元，由被告重庆市振兴房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 粟艳平代理审判员 张 妹人民陪审员 葛远美二〇一六年十月二十日书 记 员 雷 黎 微信公众号“”