（2016）陕0802民初571号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-01-05
案件名称
原告霍某与被告某公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
榆林市榆阳区人民法院
所属地区
榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
霍某,某公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0802民初571号原告霍某。委托代理人唐某、李某。被告某公司。法定代表人孙某。委托代理人付某。原告霍某与被告某公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由代理审判员刘庆勃独任审判，于2016年3月17日公开开庭进行了审理原告霍某及其委托代理人唐某、李某，被告某公司的委托代理人付某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告霍某诉称：2014年4月10日，原告交了首付款352362元并与原告签订商品房预售合同。双方约定原告购买被告某小区3幢2单元0601号商品房一套，建筑面积119.88平米，套内面积90平米，公摊面积29.88平米，所建楼房共25层没有地下室，没有封闭与非封闭阳台，原告签订合同之日首付该商品房30%以上的房款，剩余的房款办理按揭贷款，具体办理的时间未作约定。被告于2015年5月30日之前依合同约定给原告交付房屋。2015年5月30日，原告所购的房屋没有竣工，也没有验收合格，未能按期交付。至2015年7月23日原告再次去小区里看房，发现所购房屋仍在施工。事实上被告在2015年9月初才能开始交房，但始终不能提供验收合格等相关证明。而且被告在未通知的情况下擅自改变房屋的结构，在楼房增建了两层地下室，在室内增加阳台，违反了合同约定。之后原告与被告协商超期不能交房和擅自改变房屋结构的事情，双方未能达成一致的情况下，被告于2015年10月21日通过某律师事务所向原告发来函告，被告称原告没有按时办理按揭，如果原告在2015年10月28日前按银行的规定带齐办理按揭的所有材料。就与2015年10月28日后将此房另卖于他人。原告听后立即与被告公司老板张某沟通遭到拒绝，与公司工作人员沟通也同样遭到拒绝。随后原告去建设管理部门查询，得知被告在2015年10月30日擅自将原告所购房屋卖于他人。原告认为被告以原告没有办理按揭为由，擅自将房屋卖于他人的做法构成根本违约，事实上原告早就按银行的要求将办理按揭的材料全部交给银行，银行一直在审核材料。被告在没有通知与原告解除合同的情况下，现被告未经原告同意就擅自将房屋另行卖于他人，致原告依法提起民事诉讼并提出诉讼请求为：1、判令解除原被告双方商品房预售合同；2、判令被告返还原告购房款352362元及以同期银行贷款利率计算的购房款利息（至起诉之日已产生约36000元），并支付原告赔偿款352362元，以上共计约740000元；3、诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：证据1，商品房预售合同1份，证明双方存在买卖合同关系，原告于2014年4月10日与被告签订本合同，约定购买被告某小区3号楼2单元1902室，代码110370号单元房一套，合同约定该单元房为地上25层地下0层，封闭阳台数量为0，未封闭阳台数量为0，被告应于2015年5月30日前，将验收合格的住房交原告使用，被告在经规划部门批准的计划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的（该商品房结构形成，户型、空间尺寸、朝向），出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人不退房的，应当另行签订补充协议；证据2，律师函1份，证明原告总共向被告交纳购房首付款352362元；证据3，被告与薛某签订的商品房预售合同1份，证明被告于2015年10月30日将本案涉案房屋另售薛某，一房二卖。被告某公司辩称：原告诉状上所陈述的基本信息与合同约定不符。被告向法庭提交了以下证据：证据1，商品房预售合同、补充协议各一份，证明原、被告签订的商品房预售合同、补充协议真实有效，应受法律保护。合同赋予了某公司可行使单方解除权、收取违约金、主张损失赔偿等权利；证据2，收款收据1支，证明按照合同约定，因原告霍某的违约导致合同解除，应收取霍某违约金138472元，剩余213890按照每日收取代管费及损失补偿10000元，已于2015年11月10日扣除完毕；证据3，榆市国用（2012）第38658号《国有土地使用权证》、榆林市城乡建设规划局地字第610800201200002号《建设用地规划许可证》、榆林市城乡建设规划局建字第610800201200021号《建设工程规划许可证》、榆林市住建局2012-39、40、41号《建筑工程施工许可证》、榆林市住建局榆住建预售证第2013-31号《商品房预售许可证》，证明某公司向业主交付的商品房均与规划审批相一致，某公司无任何违约行为；证据4，某家园按揭终止名单、关于降低商品房买卖价格的请求（附要求降价和退房业主登记表）、通知办理按揭记录4支、合同签订后、交房后部分业主闹事照片5张、律师函及邮单1份，证明霍某存在违反合同约定拒不办理按揭的违约行为，某公司解除与霍某的合同具有相应的事实依据、法律依据和合同依据，霍某应按照合同约定，承担向某公司赔偿拒不办理按揭事宜对某公司造成的损失。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1，真实性无异议，证明目的有异议，合同约定的阳台数为0，地下0层均系建委发放的制式合同当中的内容，被告所修建的房屋，严格按照规划进行建设，没有任何变更规划的行为，全部的规划建设审批手续均在住建局及城乡建设规划局备份，可供法庭查询。原告只是提出了降价的请求，并明确降价达不到满意的程度，不予办理按揭；证据2，真实性及证明目的均无异议，但是该律师函还能够说明原告方存在拒绝办理按揭，经催告仍不办理按揭的违约行为，通过原告的举证，说明原告收到了具有合同解除内容的该律师函；证据3，鉴于原告不能提供该组证据的原件，所以不予认证。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：证据1，真实性无异议，证明目的有异议，被告单方解除不符合合同约定和法律规定。证据2，真实性无异议，证明目的有异议。该收款收据只能证明原告向被告交付购房款项352362元，其余不能证明。证据3，由于该组证据均为复印件，真实性无法核实，按照被告提交的该组证据，被告在签订商品房预售合同时就存在严重的欺诈行为，与合同约定不符。证据4，由于没有原件，对真实性无法核实，不予质证，该律师函，其中心意思只是表明如果原告不按照被告意愿行事，被告有可能解除合同，并不是已经解除合同后向原告进行的通知，所以被告一房二卖，构成严重违约，侵犯了原告的权益。本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告对真实性无异议证明目的有异议，经审查，商品房预售合同是双方关系的基础，与本案的待证事实有关联性，对本案有证明力，依法予以采信。证据2，被告对真实性无异议，能够证明原告总共向被告交纳购房首付款352362元，与本案的待证事实有证明价值，对本案有证明力，依法予以采信。证据3，被告认为原告不能提供该组证据的原件，所以不予认证，经审查，该证据虽复印件，但证明目的在庭审中已核实，故对于该证明目的予以采信。被告提交的证据，原告对证据1真实性无异议，证明目的有异议，与本案的待证事实有证明价值，对本案有证明力，对该组证据的真实性予以采信。证据2，真实性无异议，证明目的有异议，被告认为该收款收据只能证明原告向被告交付购房款项352362元，其余不能证明，经审查，收款收据是支付购房款的重要凭证，与本案的待证事实有证明价值，对本案有证明力，依法予以采信。证据3，原告认为该组证据均为复印件，真实性无法核实，经审查，该组证据系复印件，不符合证据的形式要件，依法不予采信。证据4，原告认为由于没有原件，对真实性无法核实，不予质证，经审查，律师函证据来源合法，与本案的待证事实有证明价值，对本案有证明力，依法予以采信；该组其他证据均系复印件，不符合证据的形式要件，依法不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2014年4月10日，原、被告签订商品房预售合同。双方约定原告购买被告某小区第3幢2单元1902号房一套，建筑面积103.03平米，套内面积77.35平米，公摊面积25.68平米，该商品房单价为每平方米6720元，所建楼房共25层没有地下室，原告签订合同之日首付该商品房30%以上的房款，剩余的房款办理按揭贷款，具体办理的时间未作约定。被告应于2015年5月30日之前给原告交付房屋。商品房预售合同还约定了其他事项。2014年4月24日原告霍某缴纳购房首付款叁拾伍万贰仟叁佰陆拾贰元整。2015年5月30日，被告未能依约交付房屋。2015年10月21日通过某律师事务所向原告发来律师函，律师函记载：“经多次催告你仍不办理按揭手续的行为已经构成根本违约。现通知你方应于2015年10月28日前，按照招商银行榆林分行的规定带齐所有办理按揭所需的材料，办理房屋按揭贷款。如逾期未能办理，某置业将解除与你签订的商品房预售合同以及补充协议，依法撤销该商品房网签备案，并有权将该房屋另售予他人。同时，在你已经缴纳的首付款中，扣除房价20%即壹拾叁万捌仟肆佰柒拾贰元（￥138472元）作为违约金，剩余款项贰拾壹万叁仟捌佰玖拾元整（￥213890元）限你于2015年10月28日前领取，逾期某置业将收取每日10000元的代管费以及损失补偿”。2015年10月30日被告将本案所涉房屋售予案外人薛某。协商无果后，原告向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同，体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。被告抗辩已通过律师函的形式行使了解除权，经审查，被告仅告知原告于2015年10月28日前未办理按揭情况下行使解除权，并非正式的解除权行使方式，故被告的抗辩理由不能成立。2015年10月30日在没有有效解除合同的情况下，被告将本案所涉房屋售予他人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，被告的行为已构成一房二卖，故原告有权解除商品房预售合同，原告请求解除商品房预售合同、返还购房款352362元的主张，本院依法予以支持；原告主张被告支付原告赔偿款352362元及利息的请求，经审查，被告通知原告按时办理按揭购房贷款，原告未予办理，且亦未按时交纳合同约定剩余购房款，原告亦有违约行为，故原告的该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、原告霍某与被告某公司签订的商品房预售合同有效，于本判决生效之日起予以解除。二、本判决生效后十日内，被告某公司退还原告霍某购房款人民币352362元。三、驳回原告霍某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11200元，由原告霍某负担5600元，被告某公司负担5600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员 刘庆勃二〇一六年十月二十日书 记 员 张 浩 搜索“”