（2016）鲁1302民初11038号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-07

案件名称

李某与管某、刘某租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

临沂市兰山区人民法院

所属地区

临沂市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李某,管某,刘某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十八条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款

全文

山东省临沂市兰山区人民法院民事判决书（2016）鲁1302民初11038号原告：李某，男，1984年3月23日生，汉族。委托诉讼代理人：牛皓，男，1988年2月10日生，汉族，。被告：管某，男，1969年4月15日生，汉族。委托诉讼代理人：张洪波，郯城明光法律服务所法律工作者。被告：刘某，男，1967年1月6日生，汉族。委托诉讼代理人：张广，山东衡正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振，山东衡正源律师事务所律师。原告李某与被告管某、刘某租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人牛皓，被告管某的委托诉讼代理人张洪波，被告刘某及其委托代理人张广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告返还租金2.5万元并赔偿原告利息损失（自2016年8月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际履行完毕之日）；2.请求法院判决被告赔偿原告误工费损失86.42元／天，计算日期自2016年8月14日起至被告实际履行完毕之日止。事实和理由：2016年8月14日，原告与二被告达成《转租合同》，约定将临沂市兰山区八腊庙街与桃园路交汇93号房屋转租原告作门头店面使用，租期自2016年8月14日至2017年1月26日，租金价格2.5万元。原告依约支付租金。但2016年8月16日，房屋的实际所有人临沂市六兄弟食品商贸有限公司向原、被告送达“解除租赁合同通知”，导致原告无法承租该房屋。原告作为守约方，因被告违约无法租赁房屋并开店，造成误工损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告管某辩称，一、原告主张《转租合同》无法履行要求返还租金2.5万元，理由不成立。1.涉案房屋，是我从刘某手中转租而来，签订合同时刘某享有转租权，且我将房屋转租给原告时，刘某是明确表示同意，并参与了协调工作，我也有转租权。依此，原告所提到的房屋所有人临沂市六兄弟食品商贸有限公司（以下简称“大房东”）与刘某（以下简称“二房东”）之间的房屋租赁合同是合法有效的，租赁期限至2017年1月26日；我与原告签订的次转租合同也是有效的，租赁期限至2017年1月26日。2.既然合同均为有效，应当稳定合同关系，继续履行。原告提到的大房东直接给原、被告送达“解除租赁合同通知”，我方并不清楚。大房东的行为也是不正确的，原告应当拒绝大房东的要求。3.房屋转租，在租赁期限内，未出现任何可以解除合同的法定情形。大房东即便通知了次承租人，也并不能起到直接解除合同的法律后果。因此原告应当继续履行转租协议，继续占有使用所承租的房屋。二、原告要求判赔误工费损失没有事实和法律依据。首先，我将房屋转租给原告并已交付，原告也接受并占有，原告理应继续履行合同。是其顾虑太多，主观上不愿继续履行合同，而非我的违约，其所谓的误工损失，与我没有法律上的关联。其次，大房东与原告并非合同相对方，大房东若要收回房屋，拒绝继续出租，应由大房东与二房东解决好他们两方之间合同是解除还是继续履行的问题。如合同能够继续履行，自然由二房东与我与原告共同解决退还租赁费的事宜。因此，原告在这个时候，以这个理由起诉要求赔偿误工费，不能成立。综上所述，围绕涉案房屋的租赁合同，均合法有效，应当继续履行。原告接受使用房屋后，权益并未遭到实际侵害或妨碍。原告单方面以其主管推想要求终止合同的履行，是没有事实和法律依据的，请求人民法院依法查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告刘某辩称，一、刘某不应列为本案被告。根据合同的相对性原则，合同只能对合同当事人产生拘束力，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案中李某是与管某签订的合同，刘某作为第三人未在合同中列明及在合同下方签字确认，因此刘某作为被告主体不适格，不应列为本案的被告。二、原告李某起诉状陈述与事实不符。1.原告在诉状中主张：“2016年8月16日，房屋实际所有人临沂市六兄弟食品商贸有限公司（以下简称“六兄弟食品”）向原、被告送达‘解除租赁合同通知’，导致原告无法承租该房屋。”事实是临沂市六兄弟食品商贸有限公司只是在承租房屋墙外张贴通知，并且通知是基于刘某与六兄弟食品签订的租赁合同做出，是对刘某的个人通知，与原告李某毫无关联。2.“解除租赁合同通知”无效。根据我方与六兄弟食品的约定，我方为有权转租，并未有违约发生，六兄弟食品作出的通知并无法律效力，不会对原告李某产生实际影响。3.我方在接到通知后及时与六兄弟食品沟通了解，并一再向李某承诺过，此通知无效，不会影响他对房屋的承租行为，六兄弟食品只是张贴了公告，并且在隔日后即撕下撤销，并未采取实际行动组织李某经营活动。且后来刘某与六兄弟食品达成和解，也明确向李某表示过李某可以放心租赁。因此，李某所述因“解除租赁合同通知”导致其无法承租该房屋与事实不符。三、原告李某作为租赁方违约解除租赁，属于违约方，根据合同法规定，应当自行承担因此造成的损失。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，维护被告的合法权益，维护正常的经济秩序。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告刘某对于涉案房屋是否享有转租的权利。本案涉案房屋所有人为临沂市六兄弟食品商贸有限公司（以下简称“六兄弟公司”），被告刘某于2015年5月28日与六兄弟公司签订租赁协议一份，租赁协议记载“出租方（甲方）：临沂市六兄弟食品商贸有限公司承租方（乙方）：刘某身份证号：一、甲方将位于桃园路93号，130平方米左右房屋租给乙方使用，门窗等附属设施由甲方承担。租赁期限为3年，2015年7月20日（阳历）至2018年7月19日（阳历）。……三、房屋租金为每年7万元大写（柒万圆整），租赁期间房屋租金不浮动。……五、乙方在租赁期间，可再开一个南门，不得损坏房屋主体结构及附属设施，如由损坏，照价赔偿；如需装修改造需经甲方同意；合同到期，乙方的装修归甲方所有；租赁期间产生的经营性费用，水电等由乙方承担。合同期内，乙方守法经营，所产生的一切纠纷与甲方无关。六、乙方在租用期间可以对房屋合租，不能转租，合同期满后，乙方如继续租用，应提前向甲方提出，可续签合同，同等条件下，乙方享有优先租赁权利（价格随行就市）……（以下内容略）”。在刘某与六兄弟公司签订的租赁协议中，明确约定刘某“在租用房屋期间可以对房屋合租，不能转租”。合租，是指几个人共同出资一起租用房东的房屋。根据被告刘某与六兄弟公司签订的房屋租赁协议可知，被告刘某与六兄弟公司约定的，是刘某在租赁该房屋期间，可以与他人共同向六兄弟公司共同合租该房屋，而被告刘某并不享有对该房屋的转租权利。2.原告李某与被告管某、刘某签订的合同，是否能够履行。被告刘某租赁六兄弟公司房屋后，于2016年1月26日，与被告管某签订了租赁协议，将本案房屋的部分转租给被告管某。租赁协议约定，“租赁协议出租方（甲方）：刘某身份证号码：承租方（乙方）：管某身份证号码：一、甲方将位于桃园路93-1号，沿街门面房及后面住房租给乙方使用，门窗等附属设施由甲方承担。租赁期限为1年，2016年1月29日至2017年1月28日（阳历）。二、房屋租金为每年4.8万元整，租赁期间内房屋租金不浮动。……五、乙方在租赁期间在征得甲方同意的情况下可以转租，合同期满后，乙方如需继续租用，应提前向甲方提出，可续签合同，同等条件下乙方享有优先租赁的权利（价格随行就市）……（以下略）”。后原告李某与被告管某，于2016年8月14日，在被告管某与被告刘某签订的租赁协议背面，另行签订了转租合同，该转租合同记载：“甲方乙方为本页正面所述，现加入丙方。丙方：李某乙方丙方经协商后签署此合同，丙方接乙方店面加后面住宅区，享受乙方与甲方享有的所有权益。房租于2016.8月14日—2017年1月26日。价格以贰万伍仟元整一次性付清，日期之前乙方所产生的费用由乙方承担，丙方付钱后，乙方签字，同意双方签字后合同生效。乙方：管某丙方：李某2016.8.14”。原告李某与被告管某签订该转租合同后，被告刘某于2016年8月19日，在其与被告管某签订的租赁合同（即原告李某与被告管某签订转租合同的纸张另一面）下方，作出“同意李某代替管某执行此合同”的记载。被告刘某与被告管某签订的租赁协议，是2016年1月26日签订，虽然截止至被告管某与原告李某签订转租合同的2016年8月14日，已经经过6个月，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，可以认定被告刘某将房屋转租给被告管某，其租赁合同效力已经生效。但在本案中，被告管某将其租赁房屋再次转租给原告李某，并由原告李某承担其在租赁协议中的权利义务，但被告管某与原告李某在租赁协议的背面又新增加了转租合同，应当视为产生了新的合同。但由于本案系房屋租赁合同关系，被告刘某在无转租权的情况下，仅经其认可并不必然使合同能够履行。且通过庭审可知，被告管某与原告李某租赁房屋，并非从事相同的经营内容，六兄弟公司作为房屋所有人，对于向被告管某转租的默许，并不等于也默许向原告李某进行转租。原告李某与被告管某签订转租合同后，案外人六兄弟公司于2016年8月16日，向原告李某发出“解除租赁合同通知”，通知中载明：“解除租赁合同通知致贵租户：鉴于贵我双方签订的《房屋租赁合同》，因贵方在合同履行过程中存在如下违约行为，贵方在未经房东同意的前提下进行转租并且无理乱收转让费，这一行为严重损害了我方信誉及双方友好关系，所以我方决定自即日起解除双方的租赁合同，请贵方根据合同的约定，在接到本通知后3日内腾退房屋、付清费用，根据《房屋租赁合同》承担违约责任。特此通知。临沂市六兄弟食品商贸有限公司2016年8月16日”。后六兄弟公司又于2016年8月30日，向原告李某收回了其租赁房屋的钥匙。案外人六兄弟公司的这一行为，系对原告李某的承租行为，进行了明确的否认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”。本案中，原告李某的承租行为，并未经过案外人六兄弟公司的同意，且六兄弟的行为，已经明显使该合同无法继续履行。故应当认定原告李某与被告管某、刘某签订的合同无法继续履行。3.原告李某向被告管某支付的房屋租金金额是多少。原告李某主张，在其与被告管某签订转租合同后，以现金方式向被告管某支付租金2.5万元。被告管某主张其收到了2.5万元现金，但其中包含3000元房屋内货架、床等物品的转让费用，租金为2.2万元，但被告管某并未提交证据证实其主张。根据原告李某与被告管某签订的转租合同，应当认定原告李某向被告管某支付的房屋租金，为2.5万元。4.原告李某因未能实现房屋租赁所造成的损失，是否包含其误工费用。原告李某主张，在转租协议中明确约定该房屋用于商铺店面，原告原本打算自营干货，但因二被告非法转租及房主收回房屋导致原告货物积压，原告的误工损失属于二被告的预料范围之内。对此被告管某、刘某对此均不予认可。因本案系租赁合同纠纷，原告李某在未能如期租赁房屋的情况下，完全有能力通过其他方式获得相应收入。且原告李某在主张要求被告退还租金的同时，又要求被告承担相应的利息损失，该利息损失属于本案因房屋租赁合同未能履行所造成的损失，而误工费并不属于可以预见的损失。故原告要求被告承担的损失，不应包括误工费。本院认为，被告刘某在未取得房主六兄弟公司授权或同意的情况下，将其承租房屋的部分转租给被告管某，虽然该转租行为六兄弟公司没有表示反对，但并不表示六兄弟公司亦默许将该房屋另行转租给原告李某。被告管某对于被告刘某与案外人六兄弟公司所签订合同中，明知其双方约定，被告刘某“在租用房屋期间可以对房屋合租，不能转租”，仍然认为被告刘某享有转租权，其在仅仅征得被告刘某同意，而没有征得房东六兄弟公司同意的情况下，与原告李某签订了转租合同，并接受了原告李某向其支付的房屋租金2.5万元。后房东六兄弟公司向原告李某下达了“解除租赁合同通知”，并向原告李某收回了房屋钥匙，使原告李某的房屋租赁行为无法实现。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，故被告管某应当向原告李某返还租金。被告刘某虽然在其与被告管某所签订的租赁协议中，作出“同意李某代替管某执行此合同”的意思表示。但由于原告李某租赁房屋的租金，是向被告管某进行支付，根据合同相对性原则，应当由被告管某承担返还责任，被告刘某不承担责任。原告李某主张要求被告赔偿的利息损失，为按照中国人民银行同期贷款利息计算，自2016年8月14日起计算至被告实际履行完毕之日止，该主张符合法律规定，本院予以支持。原告李某主张要求被告赔偿其误工费损失，该主张不符合法律规定，本院依法不予支持。综上所述，对原告李某要求被告管某退还房屋租金2.5万元并赔偿利息的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告李某要求被告管某、刘某赔偿其误工费损失的诉讼请求以及要求被告刘某退还租金的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十八条，参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告管某于本判决发生法律效力后十日内向原告李某退还租金2.5万元及利息（利息自2016年8月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际履行完毕之日）；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取213元，由被告管某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员　　李大扬二〇一六年十月二十日书记员　　傅晓敏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。关注微信公众号“”