（2016）沪01民终10363号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-14
案件名称
沈菊宝诉陆明昌房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈菊宝,陆明昌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终10363号上诉人（原审原告）：沈菊宝，男，1957年7月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐晓辉，上海市辉煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文锋，上海海贝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆明昌，男，1956年11月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：程毓，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：澹台东宁，上海华尊律师事务所律师。上诉人沈菊宝因与被上诉人陆明昌房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初36160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月28日公开开庭进行了审理，上诉人沈菊宝之委托代理人王文锋、徐晓辉，被上诉人陆明昌之委托代理人程毓、澹台东宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。沈菊宝上诉请求，撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：双方之间的买卖合同成立且生效，上诉人已经支付了全部房款，不存在违约行为，之所以未能办理过户是因为双方对家电家具是否包含在房屋总价内存在争议，故不应将不能过户的责任归咎于上诉人一方；被上诉人收到全额房款后却恶意欲涨价，单方失信违约，被上诉人不享有法定解约权及约定解约权；目前上诉人已非限购对象，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）完全具备过户条件，故双方之间的买卖合同应当继续履行。陆明昌辩称，被上诉人收到房款后已经通知上诉人办理过户手续，但由于家电家具以及税费的负担上诉人一直拖延不办，且实际情况是上诉人在本案诉讼之前仍属于限购对象，双方之间的合同客观上也不具备履行的可能，故被上诉人享有解约权，双方的合同已于2016年5月20日被上诉人致函上诉人后解除。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈菊宝向一审法院起诉请求：1、陆明昌配合沈菊宝办理系争房屋过户手续并办理房屋交接手续；2、陆明昌支付逾期交房的违约金，自2015年12月22日起至实际交付之日止的违约金，本金按174万元（人民币，下同），按中国人民银行同期贷款利率5.10%计算。一审法院认定事实：系争房屋产权人为陆明昌。2015年6月1日，沈菊宝向陆明昌支付99万元。2015年7月31日，沈菊宝向陆明昌支付5万元。2015年9月27日，沈菊宝向陆明昌支付2万元。2015年12月21日，沈菊宝通过理财产品转给陆明昌64万元。2015年12月21日，陆明昌出具收条，载明：今收到沈菊宝购房款174万元，全款付清，同时陆明昌承诺交易全力配合过户手续。2016年1月21日，陆明昌发送沈菊宝的短信里表示：“买房子不是买里面东西，以后不要来找我了”。2016年1月28日，陆明昌委托律师向沈菊宝寄送《律师函》，要求沈菊宝于2016年2月15日前与陆明昌办理系争房屋网签合同并过户。寄送地址为上海市浦东新区XX路XX村XX号XX室。该函件于2016年1月29日妥投沈菊宝。2016年5月20日，陆明昌再次向沈菊宝寄送解除房屋交易的《律师函》。寄送地址同上，但被沈菊宝拒收。同日，陆明昌将174万元购房款打回沈菊宝账户。原审另查，2016年4月1日，沈菊宝以陆明昌配合过户的诉请诉至法院，案号为（2016）沪0115民初24188号。该案审理过程中，由于沈菊宝尚属于限购人群不具备过户条件，沈菊宝自愿撤诉。原审庭审中，沈菊宝表示，双方达成买卖房屋意向时，沈菊宝本意是为女儿购房，但没想到陆明昌在收条上写的是沈菊宝的名字。双方曾口头约定：总价174万包括室内家电家具；没有约定过税费的承担；约定收到全款后过几天就交房。沈菊宝也一直电话催陆明昌过户，但陆明昌提出174万只是房屋价格，房内家具等还需另加一万元。2015年12月21日，沈菊宝付清全款后，陆明昌将系争房屋钥匙交给沈菊宝。沈菊宝接收房屋后一直空关，直至2016年年初陆明昌擅自将门锁换掉又强行入住。陆明昌则表示，沈菊宝、陆明昌曾约定174万仅是房屋价格，税费由沈菊宝承担，约定过户必须在2016年春节前办完，因为陆明昌还需另外购房，涉及到税收问题。原审庭后，沈菊宝另陈述，2016年5月14日，沈菊宝与周预珍离婚，双方协议名下原有两套房屋分别归属两人。2016年7月4日，沈菊宝与他人再婚。至此，沈菊宝属于名下仅有一套房屋的上海户籍家庭，可以再购第二套房，符合购房资格。一审法院认为，陆明昌支付购房款及沈菊宝出具收条的行为，已经表明沈菊宝、陆明昌就系争房屋的买卖达成意向，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于双方并未签订正式买卖合同，双方对于过户时间、税费承担、购房款是否包括房内家电家具等条款又各执一词，根据合同法的相关规定，合同生效后，当事人就合同条款没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按合同有关条款或交易习惯确定。对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。本案中，沈菊宝在2015年12月份完成全部房款支付义务，陆明昌在2016年1月底催告沈菊宝于2016年2月15日前完成过户，已给予沈菊宝一定的合理期限，沈菊宝未予配合。陆明昌在2016年5月20日发函解除合同，具有法律依据。沈菊宝因自身限购原因，客观上在2016年7月4日方获得购房资格，此时再要求陆明昌配合过户，依据不足，法院难以支持。据此判决：驳回沈菊宝的诉讼请求。案件受理费20,460元，减半收取计10,230元，财产保全费5,000元，合计15,230元，由沈菊宝负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据材料：1、录音一份，用以证明在上诉人已经支付174万元房款的前提下被上诉人仍要求增加1万元，故被上诉人违约在先；2、房地产登记簿，用以证明被上诉人在将房产证交付上诉人后，于2016年1月27日重新补办了房产证，其目的就是为了一房二卖。被上诉人经质证认为，录音不属于新证据，且内容与本案无关，房地产登记簿补办是事实，由于上诉人一直不配合办理过户手续，被上诉人只能另行补办房产证，也确实有另行出售房屋的意愿。本院经审查认为，上诉人提供的上述两份证据材料均不能实现其举证目的，本院不予采纳。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院对原审法院查明的事实予以确认。二审审理期间，被上诉人确认就系争房屋已经另行与他人网签了房地产买卖合同。本院认为，双方就系争房屋的买卖事宜曾达成意向，且上诉人也向被上诉人支付了174万元房款，但之后由于双方对房屋内家具家电以及税费负担等相关事宜未能协商一致导致未能及时办理过户手续。对于上诉人要求被上诉人继续配合其办理过户手续的请求，一则，被上诉人于2016年1月28日发函给上诉人要求其于2016年2月15日办理网签合同及过户手续，已经给予上诉人充分合理的准备时间，在上诉人未予配合的情况下，被上诉人于2016年5月20日向上诉人寄送解除房屋交易的函件，并于当日退还上诉人全部购房款，被上诉人系依法行使解约权；二则，在被上诉人要求上诉人配合过户直至发函给上诉人要求解除房屋交易时止，上诉人属于限购对象，客观上也无法办理系争房屋的过户手续；故被上诉人主张双方之间的房屋买卖交易已经解除理由正当，本院予以采信，上诉人要求被上诉人继续配合其办理过户手续缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人沈菊宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,460元，由上诉人沈菊宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 杨斯空代理审判员 严佳维二〇一六年十月二十日书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：