（2016）晋04民终1409号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-03-28
案件名称
上诉人毕晓娅与被上诉人（原审原告）郭安强因转让合同纠纷一案二审民事判决书
法院
山西省长治市中级人民法院
所属地区
山西省长治市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毕晓娅,郭安强
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第十二条第一款，第五十一条，第五十八条
全文
山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋04民终1409号上诉人（原审被告）毕晓娅，女，汉族。委托代理人邢杰平，北京京诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭安强，男，汉族。上诉人毕晓娅因转让合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2015）城民二初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人毕晓娅的委托代理人邢杰平，被上诉人郭安强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年5月9日以原告郭安强为预让方（乙方），以被告毕晓娅为转让方（甲方），双方签订店面（长治市城区晓娅铁锅炖菜二部）转让合同。双方约定：甲方同意位于长邯路132号院1号楼底层的门市房7号间的店面转让乙方使用，建筑面积396.67㎡，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。该店铺的所有权人为丙。丙方与甲方签订了租赁合同，租期到2014年10月1日止，年租为91910元，店铺交乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该合同；在甲方收到乙方转让金后长治市城区铁锅炖菜二部现有的装修、装饰、设备全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方。甲、乙双方签订合同之日一次性支付转让费250000元；甲方应保证丙方同意甲方转让店铺，保证丙方与乙方续签合同成功。如由于甲方原因导致丙方或甲方自己中途收回店铺，甲方同意承担违约责任，退回全部转让费，赔偿装修、添置设备损失，并支付转让费的10%的违约金；如果签订合同前政府已下令拆迁店铺，甲方退回全部转让费，赔偿乙方接手该店铺的装修损失费，并支付转让费10%的违约金。自合同签订之日起2014年9月30日至2015年9月30日政府明令拆迁店铺，或者市政建设导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方应退回全部转让费、赔偿装修、添置设备损失，并支付转让费10%的违约金。合同签订后，原告同日向被告毕晓娅支付转让费250000元。2014年10月8日部队出具129900590865号现金往来结算票据一支，内容为：“付款单位7号店郭安强，房租（2014年10月1日一2015年9月30日）919600元”。原告郭安强租赁房屋后，经装修投入使用。2015年4月2日中国人民解放军92187部队出具通知一份，内容为：“长治市城区晓娅铁锅炖菜二部”根据上级规定要求，对贵单位租赁我部房屋将终止收回，望贵单位接到此通知30日内进行搬迁，届时我部将组织人员接收。相关事宜将按合同约定实施。2015年10月10日92187部队查封该房屋。另查明：2013年9月28日以中国人民解放军92187部队为出租方（甲方），以长治市城区晓娅铁锅炖菜二部为承租方（乙方），双方签订军队房地产租赁合同。合同约定：甲方自愿将坐落在长治市长邯南路132号院内1号楼底层的门市房7号间建筑面积396.67㎡，出租给乙方使用。租赁期限自2013年9月30日起至2014年10月1日止。年租金91910元。在合同第7条中明确约定乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。在合同第8条违约责任中双方明确约定，乙方有违反本合同第7条约定行为的，甲方有权解除合同。原审认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原、被告双方签订的转让合同中所转让的标的涉及剩余租金、被转让房屋的使用权及继续承租权；从被转让房屋的使用权及继续承租权方面看，该被转让房屋的所有权人为部队，本案被告毕晓娅是通过与部队签订房屋租赁合同的形式取得了该房屋在一定期限内的使用权，被告毕晓娅无权在未经部队书面同意，并报军队房地产管理部门审核备案的前提下擅自转租该房屋。虽然原告在一定期限内实际使用了该房屋，但被告未出示部队同意其转租房屋的证据，同时部队也未与原告郭安强签订书面的房屋租赁合同。被告毕晓娅在与原告郭安强所签转让合同中所作的“保证丙方同意甲方转让店铺，保证丙方与乙方续签合同成功”的承诺系无处分权的人处分他人财产的行为。因被转租房屋的所有权人对被告毕晓娅的转租行为未予追认，因此原、被告双方所签转让合同无效。故也就不存在解除合同之说。根据合同法中合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，鉴于原、被告双方均存在不同程度的过错，由被告在剔除剩余半年的租金45955元后，将剩余转让款返还原告较为适宜。对原告主张的装修损失及添置设备损失一节，因原告在与被告签订合同时也存在一定的过错，故由原告自行承担相应的责任。对原告主张的违约金一节，根据合同法中“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，被告应按约定支付原告转让费10%的违约金25000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五十一条、第五十七条、第五十八条之规定，原审判决：一、原告郭安强与被告毕晓娅于2014年5月9日签订店面（长治市城区晓娅铁锅炖菜二部）转让合同无效。二、限被告毕晓娅于判决生效后十日内返还原告转让费204045元，支付违约金25000元，合计229045元。三、驳回原告郭安强的其他诉讼请求。诉讼费9464元，由原告承担4728元，被告承担4736元。判后，毕晓娅不服，提起上诉。其上诉称：本案系一起变更之诉，而非确认之诉，一审违背“不告不理”原则，双方签订的《转让合同》系真实意思表示，属有效合同，且上诉人依约已尽到了相应的合同义务，不存在返还转让金的情形，请求二审依法改判并支持上诉人的全部诉请。被上诉人郭安强辩称：本案是给付之诉，上诉人并没有履行《转让合同》中第六条的约定，保证被上诉人与部队续签合同成功，上诉人明显违约，理应返还被上诉人全部转让费及赔偿装修、添置设备损失费等。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，毕晓娅以长治市城区晓娅铁锅炖菜二部为承租方（乙方）与中国人民解放军92187部队为出租方（甲方）签订了《军队房地产租赁合同》一份，在该合同第七条中明确约定乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施之约定，本院认为，毕晓娅是通过与部队签订的房屋租赁合同，但其在未经部队书面同意，并报军队房地产管理部门审核备案的前提下擅自将该房屋转租给他人的行为系无处分权的人处分他人财产的行为，故毕晓娅与郭安强双方所签订的《店面转让合同》无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效、或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任之规定，一审认定由毕晓娅在剔除剩余半年的租金45955元后，将剩余转让款返还郭安强适当。关于违约金问题，本案中一审依照《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力的规定，判决毕晓娅应按约定支付郭安强转让费10%的违约金25000元，本院认为，合同无效、被撤销或者终止，则合同主要条款自然无效。而所谓争议解决条款，是合同双方当事人在合同中就解决争议的方式、方法约定的条款。依照《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的主要条款包括：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。由此可见，违约责任和解决争议的方法均是合同主要条款之一，而合同中争议解决条款不同于其他主要条款，它与合同的实质内容无关，只是约束合同双方当事人发生争议时的解决方法。因此一审依照《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力的规定，判决毕晓娅应按约定支付郭安强转让费10%的违约金25000元不妥，本院予以纠正。综上所述,原判认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条、第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：维持山西省长治市城区人民法院（2015）城民二初字第416号民事判决第一项；撤销山西省长治市城区人民法院（2015）城民二初字第416号民事判决第二项；毕晓娅于本判决生效后十日内返还郭安强转让费204045元。驳回郭安强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9464元，二审案件受理费4736元，共计14200元，由上诉人毕晓娅承担9088元，由被上诉人郭安强承担5112元。本判决为终审判决。审判长 程 琼审判员 王 瑞审判员 杨利兵二〇一六年十月二十日书记员 左樱桃 关注公众号“”