（2016）苏05民终6566号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
缪志伟、蒋君馨与吴江蓝海商业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
缪志伟,蒋君馨,吴江蓝海商业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终6566号上诉人（原审原告）：缪志伟。上诉人（原审原告）：蒋君馨。委托代理人金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：吴江蓝海商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢802室。法定代表人：王多利，董事长。委托诉讼代理人：蔡逸，该公司员工。上诉人缪志伟、蒋君馨因与被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司（以下简称蓝海公司）合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初5792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。缪志伟、蒋君馨上诉请求：二审法院撤销原判并依法改判或发回重审，案件受理费由蓝海公司承担。事实和理由：1、蓝海公司应在2014年10月28日前将第二年租金一次性支付给我方，但蓝海公司实际支付的时间为2014年12月20日；蓝海公司应在2015年10月28日前将第三年租金一次性支付给我方，但在我方再三追讨下，蓝海公司才于2016年1月8日、1月28日、4月28日、5月28日、6月7日、6月16日分6次支付租金，根据商铺委托经营管理合同第三条违约责任中第一项的约定，我方有权解除合同。2、蓝海公司陈述其在经营困难的情况下尽力履行付款义务，结合我方这三年对蓝海公司经营市场的观察，我方有理由相信蓝海公司无能力经营该市场，拖欠租金的情况将继续发生，在合同根本目的无法达到的情况下，我方有权解除合同。3、我方购买的商铺具有独立的房产证和土地证，商铺位置在铺号示意图中有明确的标注，证明该商铺在出售时是可区分的完全独立的产权，商铺在出售时没有进行物理隔离并不代表在实际出租时不能进行分割。我方原因将商铺委托给蓝海公司统一出租、经营和管理是出于由蓝海公司招租更便利、更节约成本，而不是该商铺本身不具备独立经营的条件和利用价值。我方收回商铺后仍可按市场整体要求向经营电子产品的商家出租商铺，并不会影响市场的整体性、统一性，也不会影响其他业主的利益。蓝海公司辩称：服从原审判决。缪志伟、蒋君馨向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》；2、蓝海公司支付2014年4月28日至2015年4月27日期间拖欠的租金569.66元及2015年4月28日至2016年4月27日期间拖欠的租金4334.16元，合计4903.82元；3、蓝海公司支付2016年4月28日至商铺实际交付之日期间的租金（按年租金14992.6元计算）；4、蓝海公司支付违约金642.54元；5、本案诉讼费用由蓝海公司承担。庭审中，缪志伟、蒋君馨将诉讼请求第二项变更为：要求蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日拖欠的租金4334.16元。将第四项变更为要求蓝海公司支付违约金640.37元（12807.36元×5%）。一审法院认定事实：“赛格广场”系南海公司开发的位于苏州市××区松陵镇××北侧、××路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2012年11月5日南海公司与缪志伟、蒋君馨签订了一份《吴江市商品房买卖合同》，约定缪志伟、蒋君馨向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为214180元。2012年1月5日，缪志伟、蒋君馨（甲方）与蓝海公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，蓝海公司无须支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，蓝海公司已支付。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金12807.36元（213456元×6%），蓝海公司已于已于2016年1月7日、1月28日、4月28日分别支付了1216.66元、4866.65元、2433.33元；审理中，蓝海公司又于2016年5月30日、6月7日、6月16日分别支付了2433.33元、1216.66元、192.11元，以上共计12358.74元，并于2016年6月7日分别代缴税款448.25元（相应发票已交至本院）。另查明：涉案商铺所有权人为缪志伟、蒋君馨。其实际支付的购房款为213456元。审理过程中，缪志伟、蒋君馨表示，若不支持解除合同，则主张按12807.36元为本金，按银行同期存款利率，从2015年10月28日（合同约定应一次性支付当年租金）开始计算至2016年4月27日止。以上事实，有当事人陈述、缪志伟、蒋君馨提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号示意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》，蓝海公司提供的租金返还明细及本案庭审笔录予以证实。一审法院认为：“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托蓝海公司交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由蓝海公司整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，缪志伟、蒋君馨的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。缪志伟、蒋君馨在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故缪志伟、蒋君馨对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，缪志伟、蒋君馨并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前缪志伟、蒋君馨要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，一审法院不予支持。对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，蓝海公司应于2015年10月27日前支付给缪志伟、蒋君馨，蓝海公司迟延支付的，已构成违约，应承担违约责任。关于缪志伟、蒋君馨主张按12807.36元为本金，按银行同期存款利率，从2015年10月28日开始计算至2016年4月27止的违约金，未超过其实际损失，一审法院予以准许。对蓝海公司已代缪志伟、蒋君馨缴纳第3年度的租金税费448.25元，应视为已支付相关租金。因相关税票已交至一审法院，故缪志伟、蒋君馨可到一审法院领取该税票。关于诉讼费用，虽缪志伟、蒋君馨诉讼请求一审法院未能全部支持，但引起本案纠纷原因在于蓝海公司未按约定履行合同义务，故一审法院酌情认定本案诉讼费用由双方当事人各半承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条的规定，判决：一、吴江蓝海商业管理有限公司于判决生效之日起10日内给付缪志伟、蒋君馨2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金0.37元，并支付逾期付款违约金（以12807.36元为基数，自2015年10月28日起至2016年4月27止，按中国人民银行同期同档存款基准利率计算。上述款项如采用转账方式支付，请汇入缪志伟、蒋君馨指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）二、驳回缪志伟、蒋君馨的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1548元，由缪志伟、蒋君馨负担774元，由吴江蓝海商业管理有限公司负担774元，吴江蓝海商业管理有限公司负担部分于判决生效之日起十日内直接给付缪志伟、蒋君馨，缪志伟、蒋君馨已预交的案件受理费一审法院不再退回。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明事实与原审法院一致。本院认为，本案系产权式商铺承租人的权利保护问题。产权式商铺作为一种新型的产权形式，在保证物业整体功能的发挥上，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。对于整体利益的判断，应根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的多数业主的意思表示，来判断是否符合整体利益。本案缪志伟、蒋君馨要求解除合同，但所提之证据未能说明这一要求是否符合整体利益，故碍难支持。此外，根据商铺委托经营管理合同第三条之约定，缪志伟、蒋君馨（甲方）行使解除权的条件为乙方逾期三个月未支付当期租金。而本案，截止2016年1月28日缪志伟、蒋君馨共收到蓝海公司给付的租金6083.31元，占当年度应付租金近半数，应认定不符合上述约定之解除条件。蓝海公司之逾期付款行为虽违反合同约定，然就其本案中之付款情况看，其并不属经催告仍不履行主要义务之情形，亦未达到缪志伟、蒋君馨合同目的不能实现之严重后果，故本案不具备解除合同之法定要件。对于蓝海公司当前之逾期付款问题，缪志伟、蒋君馨可按照合同约定追其违约责任，一审法院对缪志伟、蒋君馨解除合同之诉请不予支持并无不当。综上所述，缪志伟、蒋君馨的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3096元，由上诉人缪志伟、蒋君馨负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 平审 判 员 陈 斌代理审判员 柳 璐二〇一六年十月二十日书 记 员 韩泽滔 更多数据：