（2016）辽01民终10441号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人姜辉、于影与被上诉人沈阳五爱深港房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜辉,于影,沈阳五爱深港房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10441号上诉人（原审被告）：姜辉，男，1967年11月12日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：于影，女，1969年2月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路149号。法定代表人：杨立宏，系该公司经理。委托代理人：王志扬，辽宁盛恒律师事务所律师。委托代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人姜辉、于影与被上诉人沈阳五爱深港房地产开发有限公司（以下简称“五爱深海房地产”）租赁合同纠纷一案，不服（2016）辽0103民初840号民事判决向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案,本案现已审理终结。五爱深港房地产一审中诉称，2011年8月23日，五爱深港房地产与于影、姜辉签订《档口租赁及物业管理合同》，双方在合同中约定，于影、姜辉租用五爱深港房地产位于美博广场2楼的2A068的商铺用于经营箱包皮具，店铺面积28.61平方米，租赁期限从2011年8月23日至2016年8月22日，租金为190元/平方米/月，物业费为70元/平方米/月，并在合同中约定了违约金条款。合同签订后，五爱深港房地产依合同约定完全、切实地履行了合同义务，向于影、姜辉交付了上述商铺，于影、姜辉也开始实际经营。但于影、姜辉自2013年8月23日起，未再依约向五爱深港房地产支付过任何费用。截至2015年8月3日，于影、姜辉拖欠五爱深港房地产租金127066.02元、物业费46813.8元以及违约金22315.8元，共计人民币196195.62元。另根据相关法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理，应由其夫妻二人共同承担还款义务。现五爱深港房地产起诉至法院，请求法院依法判决：1、于影、姜辉向五爱深港房地产支付截至2015年8月3日拖欠的租金127066.02元、物业费46813.8元以及违约金22315.8元；2、于影、姜辉承担本案全部诉讼费用。姜辉一审中辩称，店铺面积28.61平方米，对租金、物业费的标准没有异议，从2013年8月23日至2015年8月3日确实没有交纳。我不同意给付违约金、租金、物业费，签订合同前约定的是经营箱包皮具，2011年五爱深港房地产把店铺交给我了，经营不到一年就把经营箱包皮具的都清走了，日用百货什么都卖了，由于市场不正常运行，所以我就拖欠了租金。租赁合同应该到2016年8月到期，五爱深港房地产将我的档口兑给了其他人，属于五爱深港房地产违约，且五爱深港房地产未经我同意就把档口撬开，非法进入，现在我想要收回我的档口。档口我当初可以兑出去，五爱深港房地产不同意，还把我的档口撬开，并造成我的损失，如档口装修损失，还有我的LED牌匾被拆除。于影未到庭亦未提交书面意见。经一审法院审理查明，2011年7月10日，五爱深港房地产作为甲方，姜辉作为乙方，沈阳五爱深港物业服务有限公司作为丙方，签订《档口租赁及物业管理合同》，合同约定乙方通过竞价拍卖获得甲方座落在五爱美博时尚品牌广场二层A区068号（编号：2A068）档口一年租赁使用权，档口套内面积为28.61平方米，经营品种箱包皮具。租赁期限为2011年8月23日至2016年8月22日。基础租金为190元/月/平方米，物业管理费为70元/月/平方米。为确保美博广场二层经营启动，乙方在签订本合同同时须交纳人民币2万元的“出档保证金”。乙方按时开业，甲方无息返还“出档保证金”人民币1万元；乙方在开业后的六个月内按规定连续出档，甲方无息返还“出档保证金”余额人民币1万元。甲、乙、丙三方在签订本合同时，乙方还应与甲方委托的商业运营管理公司、物业管理公司签订《业户管理公约》，《业户管理公约》为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。如乙方未能按照合同的约定，按时缴纳档口租赁费及其他相关费用，每超一日，乙方按照该档口月租赁费3%支付违约金；超过十五日，甲方有权终止合同并取消乙方档口的租赁使用权，已交的各项费用不予返还。乙方有下列情况之一时，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归甲方所有。……（5）乙方拖欠档口租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过十五日……。同日，被告姜辉与沈阳五爱深港美博商贸有限公司、沈阳五爱深港物业服务有限公司签订了《业户管理公约》。合同签订后，五爱深港房地产将档口交付被告姜辉，并由物业公司提供物业服务，被告姜辉向五爱深港房地产交纳2万元保证金，现该保证金已返还被告姜辉。被告姜辉自2013年8月23日起拖欠租金及物业费。2015年5月20日，辽宁金阳律师事务所受五爱深港房地产及沈阳五爱深港物业服务有限公司的委托，向被告姜辉送达《解约函》，通知被告姜辉，根据《合同》规定，档口租金及物业管理费实行年缴费制，应提前一季度缴纳下一年度的相关费用，如逾期交费超过15日，地产公司有权解除《合同》并追究月租赁费日百分之三的违约金，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归地产公司所有。现姜辉拖欠租金及物业费的行为已经构成严重违约，《合同》已达解除条件，要求姜辉于本函发出之日起3日内，向地产公司及物业公司付清欠缴的费用。如到期不予交纳，请届时腾空商铺，否则，地产公司及物业公司于本函发出之日依法解除《合同》，并采取必要的法律措施依法收回商铺、追索欠缴的租金、物业费及违约金。2015年6月11日五爱深港房地产将涉案档口收回。2015年8月3日，五爱深港房地产将档口出租给他人。2015年8月20日，沈阳五爱深港物业服务有限公司向五爱深港房地产出具债权转让书，内容为：贵公司出租给承租方姜辉的五爱美博时尚品牌广场二层A区068号（编号：2A068）档口一直由我公司提供物业服务，但承租方姜辉截至2015年8月3日共拖欠我公司物业费46813.8元。现我公司确认，将上述对姜辉享有的物业费债权全部转让给贵公司，以抵扣我公司拖欠贵公司相应数额的合作费用”。现因姜辉拖欠自2013年8月23日起档口租金及物业费，五爱深港房地产起诉至法院。另查明，于影、姜辉系夫妻关系。一审法院认为，五爱深港房地产与姜辉、沈阳五爱深港物业服务有限公司之间签订的《档口租赁及物业管理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。根据《档口租赁及物业管理合同》约定，拖欠租金超过十五日，五爱深港房地产即有权解除合同，姜辉拖欠自2013年8月23日档口租金，五爱深港房地产有权解除合同。现五爱深港房地产于2015年5月20日向姜辉送达《解约函》，并于2015年6月11日收回档口，另租他人，《档口租赁及物业管理合同》已实际解除，《业户管理公约》作为《档口租赁及物业管理合同》的组成部分一并解除。关于五爱深港房地产要求姜辉给付拖欠租金及姜辉抗辩五爱深港房地产改变经营种类违约在先的问题。《档口租赁及物业管理合同》中约定的经营品种系对姜辉租用档口所要经营种类的限定，合同中并未对五爱深港房地产经营种类进行约定，故对姜辉该观点本院不予采信。姜辉对拖欠租金的起始时间及租金给付标准予以认可，五爱深港房地产于2015年6月11日将涉案档口收回，故姜辉应给付五爱深港房地产自2013年8月23日起至2015年6月10日档口租金。关于五爱深港房地产要求姜辉给付物业费的问题。沈阳五爱深港物业服务有限公司已向五爱深港房地产出具债权转让书，明确将该债权转让给五爱深港房地产，且姜辉对拖欠物业费的起始时间及给付标准予以认可，五爱深港房地产于2015年6月11日将涉案档口收回，故姜辉应给付五爱深港房地产自2013年8月23日起至2015年6月10日档口物业费。关于五爱深港房地产要求姜辉给付违约金的问题。本院认为，根据合同约定，给付违约金应是在合同继续履行情况下因被告逾期给付租金所产生的费用，现合同已经解除，五爱深港房地产要求被告给付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。关于五爱深港房地产要求于影、姜辉共同承担给付责任的问题。本院认为，于影、姜辉系夫妻关系，上述租金及物业费系发生在于影、姜辉婚姻关系存续期间，故对五爱深港房地产该主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜辉、于影于本判决发生法律效力后15日内，一次性向原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司支付自2013年8月23日2015年6月10日房屋租金人民币117415.4元（190元/月/平方米×28.61平方米×21个月+190元/月/平方米×28.61平方米÷30天×18天）；二、被告姜辉、于影于本判决发生法律效力后15日内，一次性向原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司支付自2013年8月23日2015年6月10日物业费人民币43258.3元（70元/月/平方米×28.61平方米×21个月+70元/月/平方米×28.61平方米÷30天×18天）三、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告姜辉、于影未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币4220元，减半收取人民币2110元，由原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司负担人民币353.5元，被告姜辉、于影负担人民币1756.5元。宣判后，于影、姜辉不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决；二、确认涉案的《档口租赁及物业管理合同》无效。理由：1、被上诉人非法经营美博广场，违反行政法规的强制性规定，所以涉案合同是无效合同。被上诉人的经营目的是销售房屋，上诉人没有异议，但被上诉人利用销售的房屋变成商铺并通过招标的手段整体出租，成立了五爱美博时尚广场，搞起了经营，却无经营许可，就整体对外经营是违法的，被上诉人在恶意规避法律的前提下，与业主签订了经营合同的行为无效。上诉人和百名业主不明真相被欺骗的签订了合同，显失公平。2、一审审判程序违反法律规定。一审法院没有依法追加物业公司，存在重实体轻程序，违反法定程序。被上诉人五爱深港房地产则辩称同意一审法院判决。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有各方当事人陈述，《档口租赁及物业管理合同》、《业户管理公约》、《解约函》、债权转让书等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，关于上诉人姜辉、于影提出五爱深港房地产公司没有经营手续，双方签订的《档口租赁及物业管理合同》应属无效合同的问题，本院根据五爱深港房地产公司所提供包括涉案房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、以及《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，故从上述证据内容足以认定涉案房屋是依法取得建设工程规划许可，按照建设工程规划建设并经有关部门验收合格的可以依法出租的合法建筑。另外，依据沈阳五爱深港房地产开发有限公司所提供的《营业执照》所记载的经营范围，其中许可经营项目之一为自有房屋租赁，从上述证据内容足以认定涉案房屋是依法取得建设工程规划许可，按照建设工程规划建设并经有关部门验收合格的可以依法出租的合法建筑。故上诉人提出双方签订的《档口租赁及物业管理合同》属无效合同无事实、法律依据，本院不予以支持。关于上诉人提出本案应追加沈阳五爱深港物业服务有限公司应作为本案当事人参加诉讼，一审法院漏列诉讼主体，违反法定程序的问题，因沈阳五爱深港物业服务有限公司已向五爱深港房地产出具债权转让书，明确将该债权转让给五爱深港房地产公司，故五爱深港房地产公司有权向姜辉、于影主张诉争合同约定的相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4220元，由上诉人姜辉、于影负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 周海鹏代理审判员 史舒畅二〇一六年十月二十日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。