（2016）苏0117民初2011号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-08
案件名称
成华与被告南京卧龙湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市溧水区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成华,南京卧龙湖置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条
全文
南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0117民初2011号原告：成华，男，1974年2月24日生，汉族。委托诉讼代理人：沈明、周艳，江苏锦隆律师事务所律师。被告：南京卧龙湖置业有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区。法定代表人：JEFFERSONPINGLI。委托诉讼代理人：李彬，南京卧龙湖置业有限公司员工。委托诉讼代理人：刘伟民，南京同盛律师事务所律师。原告成华与被告南京卧龙湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成华及其委托诉讼代理人沈明、周艳、被告南京卧龙湖置业有限公司的委托诉讼代理人李彬、刘伟民均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告成华向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款599288元并赔偿银行按揭贷款利息30519.6元；2、被告承担违约赔偿金10万元（包括首付款利息损失77714.77元、还贷本金产生的利息损失20297.07元、按揭贷款利息产生的利息损失3951.61元，上述利息损失暂计算至2016年9月18日，合计已超过10万元，原告在10万元以内主张权利）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月11日，原、被告签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于溧水区卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇雁翎谷3幢2H室房屋，房屋建筑面积为79.02平方米，价格为每平方米7584元，房款合计599288元，房屋交付时间为2014年10月31日前。合同签订后，原告已经按照合同要求履行付款义务，而被告迟迟未按约交付房屋，原告多次电话及书面催告被告要求交房未果，无奈于2015年9月24日向被告发出解除商品房买卖合同通知书，通知被告解除前述商品房预售合同。原告认为，被告逾期交房超过一年已经构成根本违约，致使原告不能实现合同目的，并对原告造成重大经济损失，被告应当承担违约责任。南京卧龙湖置业有限公司辩称：同意退还原告购房款599288元，但原告主张赔偿其按揭贷款利息损失及其他利息损失不符合双方合同的约定。根据合同的约定，原告主张解除合同被告只按照原告所缴纳的定金的数额给予赔偿。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年5月11日，原、被告签订商品房预售合同，合同约定：乙方（本案原告）购买甲方（本案被告）开发的位于南京市溧水区卧龙湖大道1号卧龙湖风情小镇雁翎谷3幢2H室房屋，房屋建筑面积79.02平方米，单价每平方米7584元，总价款合计599288元；乙方应于2013年5月10日前向甲方交付定金50000元，定金在乙方最后一次付款时冲抵合同价款；乙方应于签约之日前支付购房款364288元，余款235000元乙方须于合同签订之日起30日内办理银行按揭手续并以贷款方式付清；房屋交付时间为2014年10月31日前，甲方延迟交付商品房，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除合同，并按照下列约定清理和结算：乙方解除本合同的，应向甲方发出通知书，乙方应于本合同解除通知书送达之日起十日内，至甲方签署商品房预售合同解除协议，…在办理各项注销手续后，甲方于15个工作日内将已收房款扣除乙方应承担费用后不计息退还乙方，同时以合同约定的定金赔偿乙方。合同签订后，原告按照合同约定付清全部购房款（被告出具给原告预收购房款364288元的发票日期为2013年5月27日），而被告一直未按约定期限交付房屋，逾期后原告要求交房未果，遂于2015年9月24日向被告发出解除商品房买卖合同通知书，通知被告解除双方签订的商品房预售合同。在审理过程中，原告于2016年7月4日还清全部银行按揭贷款，其支付的贷款利息总计30519.6元。以上事实，有原告提交的商品房预售合同、购房发票、购房借款、担保合同、房地产抵押合同、催告函、快递单、解除商品房买卖合同通知书、中国工商银行还款记录清单、房地产抵押权注销申请表和注销登记申请书，被告提供的商品房预售合同以及原、被告陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，享有解除权的一方当事人可以解除合同。该方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告在被告延迟交付商品房的情况下，依照合同约定行使解除权，而被告亦未提出异议，因此，原、被告签订的商品房预售合同自原告解除合同的通知到达被告时即已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的商品房预售合同解除后，被告已收原告购房款599288元应当返还原告，被告亦表示同意返还，对此双方无分歧，本院予以照准。双方争议的焦点为，被告是否应当按照合同约定赔偿原告损失。根据合同法及最高人民法院相关司法解释规定，当事人可以约定一方违约时应当向对方支付一定的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金以不超过实际损失额为限。本案原、被告在双方签订的商品房预售合同中，对被告延迟交付商品房的违约责任进行了约定，即以合同约定的定金（50000元）赔偿原告。而原告主张按照其实际损失计算违约金，那么原告的实际损失应当如何计算？根据原告主张，其为购房支付银行按揭贷款利息30519.6元，毫无疑问属于直接损失，被告应予赔偿；原告预付被告的购房款364288元，因被告的违约行为导致原告不能实现合同目的，故被告应当赔偿原告占有该资金的利息损失；原告于2016年7月4日还清全部银行按揭贷款本息以后，被告继续占有原告银行按揭贷款235000元，故被告应当赔偿原告占有该资金的利息损失。根据上述分析，原、被告在合同中约定的违约金50000元低于原告的实际损失，原告要求按照其实际损失增加违约金于法有据，对其诉求中的合理部分，本院予以支持；而原告要求被告给付其偿还银行按揭贷款本金和利息所产生的利息损失不属于可预期利益损失，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告南京卧龙湖置业有限公司限于本判决生效后十日内赔偿原告成华银行按揭贷款利息损失30519.6元。二、被告南京卧龙湖置业有限公司限于本判决生效后十日内赔偿原告成华其余利息损失（其中本金364288元的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年5月27日起计算至给付之日，本金235000元的利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年7月5日起计算至给付之日）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11290元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费11290元。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长 钱晓芳人民陪审员 刘红梅人民陪审员 杨先珍二〇一六年十月二十日见习书记员 谢慧娟 更多数据：