（2016）鲁0103民初2935号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-07-14
案件名称
李冬梅与赵洪真等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李冬梅,赵洪真,赵洪涛,济南市旧城改造投融资管理中心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初2935号原告：李冬梅，女，1974年12月18日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：杨新，山东康桥律师事务所律师。被告：赵洪真，女，1969年6月4日出生，汉族，山东广播电视台总监，住济南市。委托诉讼代理人：周华中（系被告赵洪真表哥），男，荷泽市定陶区人民法院庭长，住荷泽市。被告：赵洪涛，男，1971年10月1日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：周华中（系被告赵洪涛表哥），男，荷泽市定陶区人民法院庭长，住荷泽市。被告：济南市旧城改造投融资管理中心，住所地济南市。法定代表人：杨庆绪，主任。委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告李冬梅与被告赵洪真、赵洪涛、济南市旧城改造投融资管理中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李冬梅及其委托诉讼代理人杨新、被告赵洪真、赵洪涛及其共同委托诉讼代理人周华中、被告济南市旧城改造投融资管理中心法定代表人杨庆绪的委托诉讼代理人孙桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同协助原告办理位于济南市1602室房屋的过户手续；2、判令第一、二被告共同向原告支付违约金90万元。事实和理由：2010年1月8日，原、被告双方签订《房地产转让协议书》（下称“协议书”），协议书约定赵洪真、赵洪涛将其位于市中区馆南小区3号楼1602号房产以45万元卖给原告。协议书同时约定原告先支付405000元购房款，剩余部分待办理完房产证并过户给原告后支付。原告分别于当日、2010年1月14日向被告支付购房款共计405000元。现涉案房产已符合办理房产证的条件，但被告拒绝协助办理房产证。为维护自身合法权益，诉至法院。被告赵洪真、赵洪涛辩称，1、被答辩人起诉答辩人赵洪真作为被告主体不适格。本案涉案房屋是济南市棚户区改造安置房屋。2008年1月10日，由济南市旧城改造投融资管理中心和济南市市中区拆迁办公室与当时居住于济南市北屋的答辩人赵洪涛签订的房屋拆迁产权调换协议，答辩人赵洪真虽然户籍在原拆迁房屋处，但其多年之前已不在该处居住。2010年1月8日，答辩人赵洪涛与被答辩人签订的房屋买卖协议，协议的卖方为答辩人赵洪涛、买方为被答辩人，答辩人赵洪真既不是房屋拆迁产权调换的被安置权利人，也不是与被答辩人房屋买卖的权利义务人，其在房屋买卖协议的结尾处卖方赵洪涛的上方签署其自己的名字及手机号，仅仅是因为她是答辩人赵洪涛的姐姐，而协助办理买卖房屋事宜所为，并且因赵洪涛当时没有手机，签上了她的手机号是便于以后与对方联系，卖方款项汇入答辩人赵洪真账户，也是因为答辩人赵洪涛当时没有银行卡，后来两被答辩人收到款项也出具了收据。据此，答辩人赵洪真认为自己在该涉案房屋上不享有任何权利及义务，亦不应承担任何责任，故不属于本案适格的被告。2、答辩人没有违约行为，不应承担任何违约责任。2010年1月8日，答辩人与被答辩人签订的房屋买卖协议约定，答辩人赵洪涛（卖方）将其位于济南市1602号房屋出售于被答辩人（买方），所售房屋建筑面积55.98平方米，单价8040元/平方米，总房款为450079.20元，房款零头79.20元忽略不计，即总房款为45万元，被答辩人先支付405000元，剩余45000元待房产证办下来过户给其后再交清。约定的违约事项及责任是交款后，任何一方反悔就属违约，卖方负责将无任何纠纷的房屋交付给买方，否则属于违约。如有违约，均按房屋总价双倍赔偿对方。2010年1月8日及同月14日，被答辩人分两次交房款405000元，答辩人即将无任何纠纷的房屋交付被答辩人居住至今。2015年，有关部门通知可以就该房屋办理房产证。在答辩人去咨询办理房产证时，被济南市中拆迁办公室告知：由于该房屋经有关部门测绘，实际建筑面积比原拆迁安置补偿协议上的55.98平方米多出了2.82平方米，已超过了百分之三，必须补交多出部门的房屋差价款及住房维修基金才能办理房产证。答辩人认为该房屋与买方签订协议时的按照单价8040元/平方米出售的，实测面积大于原协议约定面积也是双方无法预料的，按照交易惯例，该多出部分款项应由被答辩人按照签订协议时的售价支付，同时，该房屋一经交房就由被答辩人居住至今，本着房屋谁使用由谁交住房维修基金的原则，维修基金应由被答辩人承担。但在协商处理此事时，因被答辩人拒绝支付该款项，双方多次协商未果导致答辩人无法办理房产证，更无法协助被答辩人办理房产证过户手续。还有，答辩人的房屋拆迁产权调换协议原件在签订房屋买卖协议时已交付被答辩人，被答辩人现拒绝出示，更无从办理房产证。故拖延办证是由于双方协商未果，并非答辩人的责任。答辩人从来也没有拒绝协助被答辩人办理过户，既没有违约，更不应承担任何违约责任。综上所述，答辩人认为答辩人赵洪真不是适格的被告，答辩人赵洪涛没有违约，不应承担违约责任。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告济南市旧城改造投融资管理中心辩称，2008年1月10日答辩人与赵洪涛就其位于济南市北屋拆迁事宜签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，根据该协议约定，由答辩人向赵洪涛提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料。本案所涉位于馆南小区安置房，济南旧城开发投资集团有限公司已于2014年9月3日取得房产大证，并向房产部门提供被拆迁人办证所需要的备案手续。即协议中约定的答辩人需提供证明材料的义务已完成。且答辩人认为，原告与答辩人无任何合同关系。因此，原告要求答辩人协助其办理位于1602号房屋的过户手续无合法依据。本院经审理认定事实如下：2008年1月10日，为实施馆驿街南片区棚改项目，经济建拆许字[2007]第6号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，被告济南市旧城改造投融资管理中心（甲方）与被告赵洪涛（乙方）签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，约定：需拆除被告赵洪涛所有的位于6号北屋，被告赵洪涛选择的安置房屋为1602室，建筑面积55.98平方米，经评估该安置房单价为4605元/平方米，价值为257787.90元，被拆迁房屋与安置房屋的差价为257787.90元；协议第七条约定：“甲方提供的安置房屋应当符合国家质量技术标准，并为乙方提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料。乙方应当按照规定缴纳税费”。协议签订后，被告赵洪涛依约支付了差价款，被告济南市旧城改造投融资管理中心依约将安置房屋交付被告赵洪涛。2010年1月8日，原告李冬梅（买方、乙方）与被告赵洪涛（卖方、甲方）签订《房地产转让协议书》一份，协议约定的主要内容包括：“甲方自愿将坐落于济南市1602号、建筑面积55.98平方米的房屋出售给乙方，并达成如下协议：一、双方议定上述房产（含附属建筑物）的总价款为人民币45万元；二、乙方先交总房价的405000元后，把房屋1602室交给乙方，余款待房产证办下来过户给乙方后付清，如在交款后，任何一方反悔就属违约；三、甲方积极协助乙方办理房产证过户手续，无条件提供过户所需相关手续，过户所需的相关费用各自承担；四、甲方负责将无任何纠纷的房屋交付给乙方，否则属违约；五、甲方将房子出售给乙方，该房价包括室内现有设施；六、甲方保证上述房产合法、权属清楚，双方签约后，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；七、违约责任，甲乙双方不管任何一方违约，均按总价的双倍赔偿对方……”，原告李冬梅在协议落款的乙方处签字并按手印，被告赵洪涛在甲方处签名并按手印，被告赵洪真在赵洪涛签名的上方签字并按手印。2010年1月8日，原告李冬梅向被告赵洪真转账支付了25万元；2010年1月14日，原告李冬梅向被告赵洪真转账支付了155000元。被告赵洪真、赵洪涛于2010年1月14日向原告李冬梅共同出具了抬头为“收据”的收条一张，内容为“今收到购房款肆拾万零伍仟元正（￥405000元）”。2010年1月14日被告收到款项后，将房屋交付原告李冬梅占有使用，并将《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》原件、迁入证原件交付原告李冬梅。另查明，涉案房屋的现地址为济南市1602号。涉案房屋已办理了房产大证，大证的登记所有权人为案外人济南旧城开发投资集团有限公司，登记时间为2014年9月3日，大证号为：中272221号，大证中显示涉案房屋的建筑面积为58.80平方米。涉案房屋现已具备办理分户产权登记的条件。对于涉案房屋的房产大证为何会登记在案外人济南旧城开发投资集团有限公司名下，被告济南市旧城改造投融资管理中心解释为：2006年成立旧城改造及旧城开发这几个平台时，同时成立了运营公司，运营公司是集团公司的前身，2011年更名为济南旧城开发投资集团有限公司，与济南市旧城改造投融资管理中心系两个牌子一套人，因为济南市旧城改造投融资管理中心系事业单位，受单位性质所限不能将房屋登记在济南市旧城改造投融资管理中心名下。对于被告赵洪涛已支付了涉案房屋的差价款并接收房屋后仍需要补交差价款才能办理房产证的原因，被告济南市旧城改造投融资管理中心解释为：馆南小区情况较为特殊，在交房前交纳的房屋差价款是根据产调协议中的房屋面积差计算交纳的，交纳后向被安置人发放了迁入证，交付了房屋，但在办理房产证前对房屋进行重新测绘时，房屋面积如增加了，需要再补交增加部分的房屋差价，补交后才能正常办理分户产权登记。以上事实，有股权转让协议书、工商登记信息、委托书、房产抵押合同、社会保险基金专用票据、证明、民事判决书、承诺书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：关于被告赵洪真是否是本案适格被告的问题。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然被告赵洪真在《房地产转让协议书》中签字并按手印，且在被告赵洪涛出具的“收据”中也一并签字并按手印，但根据《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》显示，涉案房屋的被安置人为被告赵洪涛，并无被告赵洪真，即在无相关授权委托的情况下，对于涉案房屋仅被告赵洪涛有权处分，结合《房地产转让协议书》的抬头卖方处仅书写有被告赵洪涛的名字这一情况，应认定涉案的《房地产转让协议书》的相对方应为原告李冬梅与被告赵洪涛，故在此情况下原告李冬梅要求被告赵洪真承担责任，依据不足，本院依法不予支持。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告李冬梅与被告赵洪涛签订的《房地产转让协议书》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据庭审查明的事实可知，原、被告产生纠纷的主要原因在于涉案房屋重新测绘后，对于面积增加部分的差价款应由谁交纳存在争议所致。这也是本案的焦点问题。对此，本院认为，房产系不动产，一般房屋买卖交易习惯中，房屋的交易价格均是依照房屋面积的单价计算房屋总价，房产的总面积不同交易总价款也不会相同，除非双方另有约定，2010年1月8日原告李冬梅与被告赵洪涛签订《房地产转让协议书》时，双方未明确约定涉案房屋系按套计价出售，且协议中明确载明了房屋面积，该面积的记载多少将直接影响房屋的总价款。因此，在双方对合同价款计算方式无特别约定的情况下，双方对价款计算方式发生争议，且无法达成补充协议时，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应依照一般房屋交易习惯确定，且涉案房屋办理房产证后增加的面积，以及因面积增加产生的收益亦归属于买受人李冬梅，以重新测绘后的面积计算总房价符合公平合理原则。因此，被告赵洪涛关于系因原告李冬梅不支付差价款导致未能办理房产证无法办理过户手续的抗辩理由，有事实和法律依据，本院予以采纳。在此情况下，原告李冬梅要求被告赵洪真、赵洪涛支付违约金90万元的主张，依据不足，本院依法不予支持。关于原告李冬梅要求三被告共同协助办理涉案房屋过户手续的问题。本院认为，涉案房屋可办理分户产权登记的依据应为涉案的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，而该协议的相对方为被告赵洪涛和被告济南市旧城改造投融资管理中心，被告济南市旧城改造投融资管理中心仅有义务协助被告赵洪涛办理涉案房屋的分户产权登记，原告李冬梅并非该协议的相对方，在原告李冬梅与被告济南市旧城改造投融资管理中心无相关约定的情况下，原告李冬梅要求被告济南市旧城改造投融资管理中心协助办理过户手续，无事实和法律依据；涉案房屋办理过户手续的前提是已办理了分户产权登记，即涉案房屋已登记至被告赵洪涛名下，才会存在办理房屋过户的问题，因涉案房屋尚未登记至被告赵洪涛名下，故在此情况下，原告李冬梅要求被告赵洪涛协助办理房屋过户手续，条件尚未成就，基于上述分析，原告李冬梅要求三被告协助办理过户手续，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李冬梅的诉讼请求。案件受理费16550元、财产保全费5000元，由原告李冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 钧人民陪审员 乔永欣人民陪审员 关晓军二〇一六年十月二十日代理书记员 孙 靖 百度搜索“”