（2016）粤2072民初5842号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-06-15
案件名称
中山市碧翠房地产开发有限公司与张文静商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市碧翠房地产开发有限公司,张文静
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2072民初5842号原告：中山市碧翠房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南头镇滘心村东福路。法定代表人：王芮。委托诉讼代理人：晏婵娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：温燕清，女，该公司员工。被告：张文静，女，1979年5月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告中山市碧翠房地产开发有限公司与被告张文静商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人晏婵娟到庭参加诉讼。被告张文静经传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》；2.被告清偿原告代其向中国工商银行中山南头支行支付的保证金22560.06元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向原告计付利息（自2015年12月29日计至被告实际支付之日止）；3.被告支付原告代其向中国工商银行中山南头支行清偿的银行借款本息、罚息、复利及仲裁费合计363282.62元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向原告计付利息（自2016年3月1日计至被告实际支付之日止）；4.被告向原告支付违约金108922.8元（按涉案房屋总房价的20%计算）；5.被告立即配合原告办理商品房买卖合同登记备案注销手续、抵押登记注销等手续并承担相关注销费用，原告将于被告配合办理完毕前述买卖合同登记备案注销手续及抵押登记注销手续后15个工作日内退还原告剩余房款；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年4月19日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》及合同补充协议，由被告购买南头镇南头大道东38号锦绣东方家园2期16幢301房，涉案房屋总价544614元，合同约定被告须于2014年6月19日前以现金支付购房款164614元，以银行按揭付款方式支付购房款380000元。2014年7月5日，被告以现金方式向原告支付房款164614元，2014年8月，被告与中国工商银行中山南头支行（下称按揭银行）签订购房借款合同按揭贷款380000元，约定以涉案房屋设立抵押担保，由原告承担连带保证责任，2014年8月28日原告收到按揭房款380000元。2015年11月，因被告未能按期支付按揭贷款本息，按揭银行向中国广州仲裁委员会提起仲裁申请，要求终止借款合同，被告一次性履行全部债务且原告承担连带清偿责任，2015年12月，按揭银行致函原告，要求原告依据与按揭银行签订的《按揭贷款业务合作协议》先履行连带保证责任，并于2015年12月28日在原告账户上直接划扣保证金22560.06元用于抵扣被告积欠贷款本金17927.8元，利息4632.26元，2016年1月，经仲裁裁决，由被告清偿贷款本金355459.06元及利息、罚息和复利，并承担仲裁费15440元，原告对该案债务承担连带清偿责任。2016年2月29日，原告向按揭银行清偿被告应履行债务款项合计363282.86元，按揭银行于当日收款并确认全部债权已由原告清偿完毕，但被告截止起诉前仍未向原告支付该笔款项。依据《商品房买卖合同》及合同补充协议约定，因被告未能履行向银行应尽的义务而导致银行解除按揭借款合同并原告作为担保人承担担保责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，将该商品房另行出售，同时向被告追偿代为支付的全部款项并收取合同总房款20%违约金。被告需配合原告办理商品房买卖合同登记备案注销手续、抵押登记注销等手续并承担相关注销费用，原告于被告配合办理完毕买卖合同登记备案注销手续及抵押登记注销手续后15个工作日内退还原告剩余房款。鉴于被告上述行为已构成严重违约，严重损害原告合法权益，故原告起诉至法院，请求判如所请。被告未作答辩。本院经审理查明：2011年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定被告向原告购买中山市南头镇南头大道东38号锦绣东方家园2期16幢301房，房屋总价544614元,被告须于2014年6月19日前以现金支付购房款164614元、以银行按揭付款方式支付购房款380000元，双方另约定房屋买卖其他事宜。合同补充协议第二条“关于按揭付款约定”第4项约定：“买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致银行解除按揭借款合同并由出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，将该商品房另行出售。出卖人除有权向买受人追偿其代为支付的全部款项（即银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等扣除该商品房被拍卖、变卖或折价所得价款）外，还有权向买受人收取该商品房总价款20%的违约金。”第十一条“关于合同解除约定”第2项约定：“出卖人依本合同、补充协议约定行使单方解除权的，《商品房买卖合同》解除的书面通知自买受人收到之日生效，出卖人有权将该商品房另行出售，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金及承担解除合同的所有费用和损失，并协助出卖人办理合同备案注销手续。若前述违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应向出卖人赔偿损失差额。”被告于2014年6月12日向原告支付定金20000元、于2014年7月5日向原告支付购房款144614元，合计164614元。2014年8月4日，中国工商银行股份有限公司中山南头支行作为贷款人、张文静作为借款人及抵押人、中山市碧翠房地产开发有限公司作为担保人签订《借款合同》，约定中国工商银行股份有限公司中山南头支行向张文静发放个人购置住房贷款38万元，用于购买中山市南头镇南头大道东38号锦绣东方家园2期16幢301房，并以该房产提供借款抵押担保，中山市碧翠房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证至正式抵押登记手续办理完毕。2014年8月27日，被告通过向中国工商银行股份有限公司中山南头支行银行按揭方式向原告支付购房款380000元。2015年11月30日，中国工商银行股份有限公司中山南头支行向中国广州仲裁委员会申请仲裁，要求：1.张文静向中国工商银行股份有限公司中山南头支行清偿贷款本金360140.69元及利息，2.张文静对上述债务承担抵押担保责任，中国工商银行股份有限公司中山南头支行对张文静提供的位于中山市南头镇南头大道东38号锦绣东方家园2期16幢301房处理所得价款享有优先受偿权，3.中山市碧翠房地产开发有限公司对张文静所欠债务承担连带清偿责任，4.张文静、中山市碧翠房地产开发有限公司承担仲裁费。中国广州仲裁委员会经审理后，于2016年1月13日作出（2015）穗仲中案字第7608号裁决书，裁决如下：1.张文静向中国工商银行股份有限公司中山南头支行偿还借款本金355459.06元及利息、罚息和复利；2.张文静对上述债务承担抵押担保责任，中国工商银行股份有限公司中山南头支行对中山市南头镇南头大道东38号锦绣东方家园2期16幢301房依法处理所得价款享有优先受偿权；3.中山市碧翠房地产开发有限公司对第一项债务承担连带清偿责任；4.仲裁费15540元，由张文静、中山市碧翠房地产开发有限公司承担（该费用已由中国工商银行股份有限公司中山南头支行预交，由张文静、中山市碧翠房地产开发有限公司迳付中国工商银行股份有限公司中山南头支行）。2015年12月28日，中国工商银行股份有限公司中山南头支行从原告银行账户扣划22560.06元用于清偿被告欠银行的借款本息。2016年2月29日，中国工商银行股份有限公司中山南头支行从原告银行账户扣划合计363282.86元用于清偿被告欠银行的借款本息及仲裁费用，被告欠中国工商银行股份有限公司中山南头支行债务已清偿完毕。本院认为，被告未能向按期向银行清偿按揭款项，原告作为连带保证人代被告，于2016年2月29日向银行还款22560.06元、于2015年12月28日向银行还款363282.86元，被告上述行为构成违约，合同补充协议第二条“关于按揭付款约定”第4项约定：“买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致银行解除按揭借款合同并由出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，将该商品房另行出售。出卖人除有权向买受人追偿其代为支付的全部款项（即银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等扣除该商品房被拍卖、变卖或折价所得价款）外，还有权向买受人收取该商品房总价款20%的违约金。”第十一条“关于合同解除约定”第2项约定：“出卖人依本合同、补充协议约定行使单方解除权的，《商品房买卖合同》解除的书面通知自买受人收到之日生效，出卖人有权将该商品房另行出售，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金及承担解除合同的所有费用和损失，并协助出卖人办理合同备案注销手续。若前述违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应向出卖人赔偿损失差额。”现原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同，理据充分，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，原告应向被告返还购房款544614元，被告应协助原告注销涉案商品房的销售登记备案、抵押登记备案手续。因双方对注销涉案商品房的销售登记备案、抵押登记备案手续的相关费用并没有书面约定，且该费用尚未实际发生，无法确定费用类型、具体金额等，故原告要求被告承担注销涉案商品房的销售登记备案、抵押登记备案手续的相关费用，本院暂不处理，原告可待实际发生后另行主张解决。原告主张被告向原告返还代付的款项22560.06元、363282.86元合计385842.92元并从代付次日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付总房价款20%违约金108922.8元的问题，根据补充协议的约定，原告要求被告支付总房价款20%违约金108922.8元符合双方合同约定，但考虑到本院已判决被告向原告支付利息，原告也没有证据证实其实际损失达到该标准，故本院调整为违约金按10%计，为54461.4元。原告应向被告返还购房款544614元，因被告并未向本院提起反诉，也没有向本院主张以购房款544614元抵销上述代付款项385842.92元、利息及违约金54461.4元，故可待被告向原告主张抵销时一并处理双方债务。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩的权利，但不影响本案的判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市碧翠房地产开发有限公司与被告张文静于2011年4月19日就中山市南头镇南头大道东38号锦绣东方家园2期16幢301房签订的《中山市商品房买卖合同》，被告于判决生效之日起十日内协助原告注销中山市南头镇南头大道东38号锦绣东方家园2期16幢301房销售登记备案及抵押登记备案手续；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告返还代付款项385842.92元并支付利息（其中22560.06元从2015年12月29日起、363282.86元从2016年3月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金54461.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8722元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 曾志专审 判 员 黄燕芳代理审判员 蒋伟成二〇一六年十月二十日书 记 员 张 驰 百度搜索“”