（2016）浙01民终5580号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-12

案件名称

顾家祥与李宝焕、高月美房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

顾家祥,李宝焕,高月美

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2016）浙01民终5580号上诉人（原审原告）：顾家祥，男，1988年11月17日出生，汉族，户籍所在地浙江省长兴县，现住浙江省杭州市下城区。委托代理人：赵德新，浙江时融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李宝焕，男，1957年6月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市萧山区，现住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审被告）：高月美，女，1961年6月27日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市萧山区，现住浙江省杭州市萧山区。委托代理人：李宝焕，系高月美丈夫。上诉人顾家祥因与被上诉人李宝焕、高月美房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第1786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：顾家祥于2014年6月7日支付定金100000元，并于2014年6月24日与李宝焕签订房屋租赁合同一份，合同约定顾家祥承租萧山区城厢街道萧绍路×号（系李宝焕、高月美共有），地址在众安花园×#楼，整体1-3层，产权证面积1162.75平方米，以外建造及电梯间旁部份尚未计算。租赁期限十年，从2014年8月20日至2024年8月19日止。房屋年租金前三年均为500000元。约定房屋使用：顾家祥在承租的房屋门口，原则上可以停车，但不能影响小区及地下车库进出车辆的畅通。同时靠东侧场地如要使用要向产权单位租赁。顾家祥签约前支付100000元定金，在合同履行时自动转为押金。同时约定顾家祥在承租期内经营婚纱婚庆行业。合同还对租金支付及违约金等作了约定。合同签订后，李宝焕于2014年6月24日交付案涉房屋，顾家祥于2014年7月3日支付租金250000元。第三方杭州双鱼不锈钢制品有限公司于2014年9月5日在案涉房的101室大门中间砌围墙（拆除了部分台阶），后顾家祥向李宝焕寄送通知，内容为因第三方砌围墙、拆台阶等导致无法正常装修开业，并要求其恢复原状或解除合同赔偿损失（2015年3月30日第三方拆除该围墙）。2014年11月24日，夏水虎（杭州双鱼不锈钢制品有限公司法定代表人）与李国锋(李宝焕之子)签订场地租赁合同一份，合同约定，李国锋承租萧绍路×号70平方米场地（包括地块上的×#楼外墙和门庭的5平方米房屋），用于车辆停放、人员进出和通向萧绍路车辆通道。租期自2014年8月1日至2019年7月31日止。合同还对租金支付、续租等作了约定。李宝焕于2014年12月起诉顾家祥，要求其付清租金，承担违约金，并解除房屋租赁合同。2015年3月19日，双方解除2014年6月24日签订的房屋租赁合同。2016年1月李宝焕撤回起诉。另查明：萧山众安花园业主委员会于2013年7月起诉李宝焕要求其支付租用9平方米值班室一间的租金，法院判决李宝焕支付2012年3月18日至2014年3月17日租金40000元。2014年9月22日，顾家祥与众安花园业主委员会签订租赁协议一份，约定众安花园业主委员会现有在×号楼的8.96平方米消防监控值班室出租给顾家祥，每年租金20000元，租期三年（2014年9月22日至2017年9月21日止），付款为每年8月21日付清。顾家祥诉至原审法院，请求：1.合同无效，李宝焕、高月美赔偿双倍定金200000元；2.李宝焕、高月美退回已交房屋租金250000元；3.李宝焕、高月美赔偿顾家祥房屋装修款200000元；4.李宝焕、高月美赔偿顾家祥6个月营业损失200000元；5.李宝焕、高月美承担本案诉讼费。庭审中顾家祥变更第一项诉讼请求为李宝焕、高月美返还双倍定金200000元。原审法院认为：顾家祥与李宝焕于2014年6月24日签订房屋租赁合同合法有效。顾家祥主张对方违约，返还双倍定金200000元，因双方于2015年3月19日解除该房屋租赁合同，该定金属立约定金，定金100000元已转为押金，其要求双倍返还无法律依据，但现双方已解除合同，该100000元押金应予以返还。关于顾家祥要求退回已交房屋租金250000元，因2014年8月20日至2014年9月4日期间系顾家祥实际使用涉案房，该期间的租金21918元（500000元÷365×16天）应由其承担。第三方于2014年9月5日在案涉房大门中间砌围墙，对顾家祥的正常经营有所影响，因李宝焕将有瑕疵房屋出租，虽在合同中有涉及，但不具体全面，存在一定过错；但顾家祥了解租赁物有瑕疵仍租赁，其自身也存在过错，且砌围墙系第三方的行为，并非李宝焕所为，据双方的过错程度，则2014年9月5日至2015年3月19日（双方解除合同之日）的租金，酌情认定顾家祥承担60%的租金，计161096元（500000元÷365×196天×60%），故李宝焕应退还顾家祥租金66986元（250000元-21918元-161096元）。顾家祥要求赔偿房屋装修款200000元及赔偿6个月营业损失200000元，无事实依据，原审法院不予以支持。顾家祥要求高月美承担民事责任，因据合同相对性，高月美并非合同相对方，故顾家祥要求其承担责任的诉请不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，原审法院于2016年8月12日判决：一、李宝焕在判决生效之日起十日内返还顾家祥押金100000元；二、李宝焕在判决生效之日起十日内退还顾家祥租金66986元；三、驳回顾家祥其余诉讼请求。如李宝焕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，由顾家祥负担9884元，由李宝焕负担2416元。宣判后，顾家祥不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实及适用法律均存在错误，应当撤销并改判。一、原审法院认定部分事实错误。房屋租赁合同第二章约定，出租人免收75天租金。涉案出租房屋于2014年6月24日交付，则75天免租期满日就应当是2014年9月8日，原审法院却认定2014年8月20日起至2014年9月5日期间，顾家祥应当向李宝焕支付使用房屋租金21918元，该判决明显违背了合同当事人的约定，属于认定事实错误，应当改判。本案是否存在影响租赁房屋正常使用的违约事实，原审判决未做认定，模糊了违约责任人及违约状态。原审判决详细描述案外人夏水虎与李国峰于2014年11月24日签订场地租用合同一份，用以证明妨碍租赁房屋正常使用的障碍己经排除。其实不然，因为妨碍租赁房屋正常使用的障碍物是阻挡进出租赁房屋门厅的砖墙和未修复的台阶。而至2015年3月19日双方解除租赁合同时，该障碍没有被排除，对于本案纠纷而言，李宝焕始终处于违约状态。另外，该证据是在2015年5月以后才提供，此前的多次开庭中，李宝焕一直没有提供，存在提供虚假证据的嫌疑，对该证据的真实性及关联性均不认可。二、原审判决结论没有事实依据。因为，涉案租赁房屋存在的瑕疵是出入租赁房屋的门厅，该门厅是经过擅自改造的违章建筑，而认定违章建筑的依据是规划设计的门厅位于现在门厅东侧，进出房屋时使用的是房屋所在小区的公共通道。而违章改建后的门厅位于小区土地及与小区相邻的第三人所有的土地正中间，且小区与第三人土地界线处已经规划了一道隔离墙。建造该墙体时，必然会把进出租赁房屋的门厅一分为二，且墙体会封堵进出租赁房屋的门厅，进出租赁房屋的台阶也因侵占了第三人的土地使用权而应当被拆除。而该事实在订立合同时李宝焕并没有告知顾家祥，也没有写入合同文本。因此，本案根本不存在李宝焕对租赁房屋存在的瑕疵披露不够具体全面及顾家祥了解租赁物存在瑕疵仍然租赁的事实。真实情况是，李宝焕在订立合同时故意隐瞒了上述事实。原审法院的判决结论没有事实依据，依法应当纠正。三、原审判决对适用的法律规定理解错误，应当改判李宝焕承担全部违约责任，退还顾家祥全部租金并双倍返还定金。原审法院适用合同法第228条，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，以顾家祥及李宝焕均存在过错而判决均需承担违约责任，这是对法律的误解。因为上述法条规定的是出租人瑕疵担保责任，即出租人应当保证租赁物没有权利瑕疵，如果第三人对租赁物主张权利造成承租人无法使用租赁物的，出租人就应当承担违约责任，少收租金或不能获得租金。本案中，第三人修建砖墙是规划部门批准的合法行为，其行使的是正当权利。而李宝焕作为出租人擅自改建门厅，侵占了第三人的土地使用权，最终造成租赁房屋因第三人主张权利而无法使用，进而导致租赁合同无法履行；顾家祥根本没有使用过租赁物，李宝焕显然构成根本违约，依法应当承担全部违约责任，不能收取任何租金。原审法院以过错责任原则确定本案责任担当显然存在对适用法律理解错误的嫌疑，依法应当予以纠正。四、李宝焕应当赔偿顾家祥的装修损失及营业损失400000元。合同法规定，违约方对订立合同时就知道的违约可能造成的损失应当承担赔偿责任。李宝焕在订立合同时，就已经知道租赁物用于商业经营活动且需要装修，并且顾家祥已经处于装修过程中。因此，李宝焕应当对装修损失及营业损失予以赔偿。顾家祥主张赔偿共计400000元，而双方在合同中也约定一方违约的，每天支付对方违约金2800元。本案从李宝焕违约之日2014年9月5日至合同解除之日2015年3月19日，共计160余天，违约金为450000余元。以此判断，顾家祥主张支付400000元的违约金没有超出双方约定的数额，依法应当获得支持。五、李保焕、高月美应当共同承担归还顾家祥财产及支付违约金的责任。首先，本案涉及的租赁物属于李保焕、高月美共有财产，其产生的租赁收益亦属于共同共有，依法其应当承担共同归还的责任。其次，婚姻法规定，婚姻关系存续期间产生的债务属于夫妻共同债务，应当由夫妻共同归还。本案涉及的债务属于该类债务，依法应当由具有夫妻关系的李保焕、高月美共同归还。六、案件受理费应当由李宝焕李保焕、高月美共同负担。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判李保焕、高月美双倍返还定金200000元，共同返还房屋租金250000元；3.李保焕、高月美共同支付违约造成的房屋装修损失200000元及营业损失200000元；4.李宝焕、高月美共同承担一、二审诉讼费用。针对顾家祥的上诉，李宝焕、高月美共同答辩称：顾家祥提出双倍返还定金200000元，没有法律依据。因为根据双方在2014年6月5日约定该款项在2014年6月10日前为定金，在租赁合同签毕后自动转为押金。因此，双方约定合同履行时该款项自动转为押金。顾家祥要求返还房屋租金250000元与事实不符，因为原承租人已装修的包厢与顾家祥使用基本符合，所以顾家祥只要简单装修，同时李宝焕与原承租人原签订的合同也有约定，在合同到期或不租时对装修和己固定物品不准动拆，所以顾家祥可以拎包入住营业使用本房屋。顾家祥于2014年6月5日收到大门钥匙后次日开始将办公用品及婚庆道具搬过来。顾家祥提出要求赔偿装修损失费200000元，而顾家祥根本没有装修过，顾家祥还提出要求赔偿营业损失费200000元，也与李宝焕无关。房屋租赁合同第五章约定，在承租的房屋门口，顾家祥原则上可以停车，但不能影响小区及地下车库进出车辆的畅通，同时靠在侧场地如要使用要向第三人产权租赁。后第三人多次与顾家祥联系要否租用场地，但顾家祥说不要租。同时顾家祥未经同意，擅自在底层朝北门从西过东第一间开了卷闸门，故第三人开始打围墙。对顾家祥提出免收75天租金一事，双方约定时间从2014年6月5日至2014年8月20日止，为此75天。顾家祥提出租赁房屋的门厅是经过李宝焕擅自改造的违章建筑，没有依据。二审期间，顾家祥未向本院提交新的证据材料。二审期间，李宝焕、高月美向本院提交以下证据材料：收条1份，用以证明免租期系从2014年6月5日至2014年的8月20日合计75天的事实。李宝焕、高月美提交的证据，顾家祥经质证：真实性、合法性及关联性均没有异议，但对证明目的有异议；该收条应该是意向合同，实际情况应该以后签订的合同意思表示为准。本院经审查后认为，上述证据结合当事人相关陈述及在案其他有效证据，可作为认定本案相关事实的依据。本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另根据收条并结合房屋租赁合同等证据可以确认：免收租金期限的约定应为自2014年6月5日至2014年8月20日。本院认为：（一）关于顾家祥要求的双倍返还定金200000元的请求。首先，该款项系指收条中所载明的定金100000元，对此，双方当事人并无异议。其次，关于该款项的性质，涉案租赁合同中有进一步的约定：在合同履行时自动转为押金。租赁合同签订后，双方分别支付租金及交付房屋，显见租赁合同已实际履行。因此，上述款项转为押金。在此情况下，原审法院判决不予支持顾家祥的该项请求，并无不当。（二）关于顾家祥要求返还租金及支付装修损失、营业损失的请求。首先，应当评析涉案租赁合同未能继续履行的缘由。按照正常的交易习惯，承租人应当对所租赁房屋的现状进行充分了解，且顾家祥也实际现场查看过该房屋；而合同明确约定顾家祥如使用租赁房屋门口处的场地，则需向产权所有人另行租赁。因顾家祥未能与场地所有权人另行达成场地使用协议，后场地上筑起围墙，最终造成涉案租赁合同的解除。可见，涉案租赁合同未能继续履行的责任并不在于李宝焕。其次，关于顾家祥主张的返还租金及支付装修损失、营业损失。结合前述内容，本案中导致涉案租赁合同解除的原因在于顾家祥，故其要求支付装修损失、营业损失的请求，依据不足，不予支持。同理，顾家祥要求返还其支付的全部租金的请求，亦不应予以支持；至于原审法院依据其认定的责任所酌情确定的返还租金数额，因李宝焕未在法定期间内提起上诉，故本院不予评判。原审法院根据合同相对性原则确定涉案租赁合同的权利义务由李宝焕行使负担，应属合理。综上，顾家祥的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10630元，由顾家祥负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　睢晓鹏代理审判员　　秦海龙二〇一六年十月二十日书　记　员　　张诗雯关注微信公众号“”