（2016）湘0211民初1897号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-02
案件名称
原告洪卫军诉被告刘飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市天元区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪卫军,刘飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百七十四条，第二百一十二条，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0211民初1897号原告洪卫军，女，1970年8月26日出生，汉族，浙江省金华市人，住浙江省金华市婺城区。委托代理人何赐龙，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，提起上诉，代为进行和解，代为签收相关法律文书等。被告刘飞，男，1981年3月25日出生，汉族，湖北省监利县人，住所地湖北省监利县。委托代理人陈媛媛，湖南公畅律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告洪卫军与被告刘飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法由代理审判员杨杰独任审理，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。书记员刘琼担任庭审记录。原告洪卫军的委托代理人何赐龙到庭参加了诉讼，被告刘飞的委托代理人陈媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪卫军诉称：2015年11月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告向原告承租尚格名城二期商住楼115一层及二层部分房屋。合同约定被告应于2016年2月18日前向原告支付2016年3月18日至2016年11月17日期间的租金193432元，逾期30天支付，原告有权解除合同，被告应承担当年租金20%的赔偿金；若合同解除被告未及时搬迁的，被告应向原告支付双倍租金。2016年5月13日，因被告逾期未交纳第二期租金，原告通过邮政特快专递向被告发出《租金催缴通知书》，依法通知被告缴纳租金，并要求被告收到通知之日起3日内向原告缴纳租金及违约金，否则原告即行解除与被告的合同关系。2016年6月17日，因被告逾期未交纳第二期租金，原告在被告承租房屋粘贴和通过邮政特快专递发出《租赁合同解除通知》，依法解除了双方租赁合同，并要求被告收到通知之日起3日内腾空房屋。但自2016年5月13日起，被告既未向原告支付租金，也未返还房屋。2016年6月28日，原告在被告所承租房屋粘贴《房屋腾空催告函》，但被告仍未腾空房屋并占用至今。为此，原告特诉请法院判令：1、要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告立即向原告返还株洲市天元区尚格名城二期商住楼115一层及二层部分房屋；3、要求被告支付2016年3月18日至2016年6月17日租金72537元；4、要求被告支付赔偿金67701.2元；5、要求被告支付逾期腾房占有使用费48358元（从2016年6月23日暂计算至2016年7月22日，每月房屋占有使用费48358元，要求计算至被告返还房屋时止）；6、本案诉讼费用由被告承担。被告刘飞辩称：1、被告没有收到催缴租金的通知，房屋租赁合同没有解除，不存在支付赔偿金和逾期腾房占有使用费；2、被告在约定的期间内支付租金，但无法与原告取得联系，没有支付渠道和方式，造成履行不能，不应承担违约责任；3、原告违反了合同约定，未对房屋进行定期修缮，导致房屋存在质量问题。经审理查明：2015年11月24日，原告洪卫军（甲方）和被告刘飞（乙方）订立一份《房屋租赁合同》约定：原告将其所有的位于天元区株洲大道68号尚格名城二期商住楼115一层、二层房屋（面积550.49㎡）出租给被告用于美容纤体；租期8年，自2015年11月25日至2021年5月17日止；2016年3月18日至2017年5月17日期间月租金24179元，其中2016年3月18日至2016年11月17日的租金为193432元于2016年2月18日前缴纳；2016年11月18日至2017年5月17日的租金为145074元于2016年10月18日前缴纳，此后的租金为半年一期缴纳。被告未按期足额支付租金或物业管理费，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，原告有权解除合同并由被告承担赔偿当年租金20%的赔偿责任；被告在合同解除或期满后未及时搬迁的，应向原告支付双倍租金……。合同订立后，被告未按期支付该房屋2016年3月18日至2017年5月17日的租金193432元。原告催收租金未果，于2016年5月13日向被告出具《租金催缴通知书》，要求被告在本通知发出之日起3日内缴纳租金及违约金，否则将即行解除合同关系。2016年6月17日，原告向被告出具《解除租赁合同的通知》，以逾期支付租金为由通知被告即日起解除租赁合同并要求被告3日内腾空房屋并对被告租赁房屋进行上锁。2016年6月28日，原告向被告发出《商铺腾空催告函》，要求被告腾空和返还房屋，亦未果，故原告诉至本院，请求判如所请。以上事实有原被告身份信息、《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、租金催缴通知、解除租赁合同的通知及快递单、邮寄查询结果、房屋腾空催告函及EMS单据、快递单查询结果、房屋照片等证据予以证明。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。本案中，双方订立的租赁合同系出于双方的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立生效，受法律保护，双方均应依约全面行使合同权利、履行合同义务。1、关于支付租金的问题被告辩解称没有收到催缴租金的通知，在客观上无法与原告取得联系，因此无法缴纳租金，并非恶意欠交租金，且其承租的房屋存在质量问题。本院认为，租赁合同中已载明原告的联系地址及联系方式，被告应按合同约定履行合同义务，是否收到催缴租金的通知并不影响其按约履行缴纳租金的合同义务。另，被告未举证证实其因客观原因无法向原告缴纳租金及其承租的房屋存在质量问题，故对于被告的辩解，本院不予采信。被告未依约履行支付租金义务，应按合同约定承担缴纳租金的义务及相应的违约责任。故对于原告主张要求被告支付缴纳2016年3月18日至2016年6月17日租金72537元的诉请，本院予以支持。2、关于解除合同及返还房屋的问题被告因未履行支付租金义务，原告依约享有合同解除权。因被告未按约交纳租金，原告于2016年6月17日对被告承租的房屋进行上锁，被告已无法继续使用该房屋，故本案租赁合同已实际解除。合同解除后，原告可要求被告恢复原状，故对于原告要求解除租赁合同及返还房屋的诉请，本院予以支持。3、关于支付赔偿金的问题原告主张的以当年租金20%的标准计算违约赔偿金过分高于被告违约所产生的损失。本院认为，原告诉请的赔偿金应以被告欠交的租金72537元为基数，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算损失为宜。4、关于支付逾期腾房占有使用费的问题原、被告签订的租赁合同已因原告对租赁房屋上锁导致合同已实际履行不能，双方解除租赁合同后，被告并未实际使用租赁房屋，故对原告要求被告支付2016年6月23日以后的逾期腾房占有使用费的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告洪卫军与被告刘飞于2015年11月24日订立的《房屋租赁合同》；二、被告刘飞于本判决生效之日起十五日内向原告洪卫军返还天元区株洲大道68号尚格名城二期商住楼115一层、二层房屋（面积550.49㎡）；三、被告刘飞于本判决生效之日起十五日内向原告洪卫军支付2016年3月18日至2016年6月17日的租金72537元；四、被告刘飞于本判决生效之日起十五日内向原告洪卫军支付赔偿金（以租金72537元为基数，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，计算自逾期之日2016年2月19日起至实际清偿之日止的赔偿金）；五、驳回原告洪卫军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4072元，减半收取2036元，由被告刘飞负担1018元，原告洪卫军负担1018元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员 杨杰二〇一六年十月二十日书 记 员 刘琼附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”