（2016）鲁01民终4396号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-10-27
案件名称
济南华舜物业管理有限公司与陈莹物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南华舜物业管理有限公司,陈莹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终4396号上诉人（原审原告）:济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人:隋阳，总经理。委托诉讼代理人：林世军，山东才有律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈莹，女，1970年11月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人:韩忠（系陈莹之夫），1968年10月2日出生，汉族，住济南市。上诉人济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜公司）因与被上诉人陈莹物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华舜公司委托诉讼代理人林世军、被上诉人陈莹的委托诉讼代理人韩忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华舜公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判陈莹向华舜公司支付物业费822.06元，自欠费之日起按日承担3%的违约金;一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人按照每户业主分摊640度电计350元向被上诉人及其他业主收取分摊电费有合同依据。1.2001年8月1日，上诉人与玉景家园小区的开发商济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，该合同已经一审法院认定为合法有效的合同。而该合同第十二条第二款约定：上诉人负责向业主或使用人代收、代缴水、电费(水、电费误差由使用人分摊)，依据本条约定电费误差分摊应当由小区业主承担。2.上诉人已经将收取电费误差分摊的《通知》、《玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、济南供电公司出具的《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心(玉景家园)电量电费明细》、玉景家园小区内每户业主的电表费用清单，在小区内公示了一年多时间，小区业主有将近90%的业主都已经交纳了，交纳该费用的业主已经远超过三分之二。在刚开始收取该费用时有部分业主对收费有异议，曾向槐荫区物价局、槐荫区房管局及市政府12345都打过电话并到上述部门反应过收费的事情，上述部门都认为上诉人的收费不存在违法、违规的情形。槐荫区物价局的有关领导及工作人员到小区现场调査过两次，认为上诉人的收费不存在违法、违规的情形。上诉人收取该费用是按照合同的约定并结合实际产生的电费误差，在上诉人及有关单位承担超过二分之一电费误差费用的前提下，剩余的费用由小区的全体业主分摊。被上诉人如果认为收费不合法、不合理，应当向法院提交由相关部门出具的不合法不合理的证明，被上诉人在庭审过程中未提交相关证据，其应当承担640度电计350元的误差分摊费用。3.上诉人与玉景家园小区的开发商签订的《前期物业服务合同》第17条第8款约定欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金，按照合同约定被上诉人应当向上诉人承担日3%的滞纳金。二、一审法院适用法律错误。1.上诉人向被上诉人主张的是物业费，被上诉人答辩时主张上诉人应当退还电费及分摊误差电费350元，两者并非是同一个法律关系，一审法院却将电费在上诉人主张的物业费中抵扣，适用法律错误。2.上诉人在2013年10月13日在小区内张贴催收电费误差分摊费用的通知，被上诉人于2013年10月21日向上诉人交纳该费用，被上诉人已经认可交纳电费误差分摊一事，双方之间的合同已经完成。而被上诉人在开庭时才向一审法院主张要求退还误差分摊费用，被上诉人行使的是一种撤销权，被上诉人应当在一年之内行使即2014年10月20日之前行使撤销权，被上诉人在2016年4月20日开庭时要求上诉人返还350元电费误差分摊，此时，被上诉人已经超过一年的除斥期间，其权利已经丧失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。陈莹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。华舜公司向一审法院起诉请求：一、陈莹支付物业费822.06元；二、陈莹按日支付百分之三违约金；三、陈莹承担诉讼费用。一审法院认定事实：济南市玉景家园小区坐落于济南市槐荫区南辛庄中街91号，济南经济房地产开发中心为该小区的开发单位。华舜公司在本案审理中提供济南经济房地产开发中心作为委托方（甲方）与受委托方即华舜公司（乙方）于2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》，约定甲方将玉景家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元/平方米?月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元/平方米?月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。华舜公司称陈莹居住于玉景家园小区8号楼1-401号，房屋面积为144.98平方米，单价为0.54元，其还说明于2014年11月19日退出玉景家园小区，要求陈莹支付的物业服务费是2014年4月1日计算至2014年11月15日，应为587.16元；其还说明要求陈莹支付的违约金为自2014年1月1日起至2014年12月31日止，按日百分之三标准计算。华舜公司对陈莹答辩所称的退回预购电卡费224.93元确认有此事，但认为陈莹同时还欠付公共照明电费44元，地下室单独走表的电费100元，如果核算应当一并核算，陈莹对公共照明用电及地下室电费的事没有异议；华舜物业对陈莹答辩所称收取的预交“电改分摊费”350元没有异议，其说明该费用为电费分摊的费用。华舜公司就此费用的收取提供2013年10月13日的《通知》、《玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》，载明玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差为205753.60元；提供2013年10月25日加盖济南供电公司印章的《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心（玉景家园）电量电费明细》，载明自2011年1月至2013年10月期间每月的电量、电费数额；其还提供玉景家园小区内各楼电表费用清单。其结合以上证据对收取陈莹的该费用说明当时分摊的电费是每户按照640度计350元收取。一审法院认为，华舜公司与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订《玉景家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。双方之间存在着物业服务合同关系。原告华舜公司主张的2014年4月1日至2014年11月15日的物业费，经过双方重新核算后，确认数额应为574.93元。陈莹答辩所称的预购电卡费224.93元及预交“电改分摊费”350元是否应当抵扣物业服务费的问题。华舜公司对预购电卡费的数额予以认可，但提出了公共照明电费及地下室电费的事实，双方对此基本没有异议，因三者均同属于电费，双方应本着诚实信用的原则，一并核算。核算后，华舜公司还应当向陈莹返还电费80.93元，应从陈莹应交纳的物业服务费中进行抵扣。对于预交“电改分摊费”350元，华舜公司就收取该费用的依据提供了2013年10月13日的《通知》、《玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、2013年10月25日《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心（玉景家园）电量电费明细》、玉景家园小区内各楼电表费用清单等证据，对此一审法院认为一是其提供的证据多为其自制登记表，本身并不能确认电量损耗电费分摊的数额，二是即使存在着电量损耗，其作为物业服务企业要求将电费分摊给小区业主也缺乏依据。故一审法院确定该费用亦应从华舜公司主张的物业服务费中抵扣。对于陈莹提出的物业服务不到位并主张予以打折的问题，因华舜公司确实为其及整个小区提供了物业服务，而且华舜公司提供的物业服务关系到小区整体业主的利益，如果业主动辄以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费。带来的后果反而是物业服务公司经营经费不足，难以提供基本的物业管理和服务，从而导致服务和管理质量严重下降，最终损害的是全体业主的利益。而且，这种交纳物业服务费的方式对于正常交纳物业服务费的业主来说，也是一种不公平。所以被告陈莹的意见，不予采信。综上，陈莹应交2014年4月1日至2014年11月15日的物业服务费574.93元，扣减预扣电费80.93元及“电改分摊费”350元，其还应向华舜公司交纳144元。华舜公司还要求陈莹按日支付百分之三的违约金，鉴于本案审理查明陈莹未交纳物业服务费存在着以上的相应理由，一审法院对华舜公司的该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，判决：一、被告陈莹于判决生效之日起10日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2014年4月1日至2014年11月15日的物业服务费144元；二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告济南华舜物业管理有限公司负担20元，被告陈莹负担5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。华舜公司提供了其与玉景家园小区业主签订的结算确认书一宗，证明上诉人已与涉案小区大多数业主签订了结算确认书，对于分摊电费350元均已结清。经质证，被上诉人认为对该证据不进行质证，该证据不能说明什么问题，其与业主相关和解事宜，被上诉人不清楚。另，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，华舜公司与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订《玉景家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当为有效合同。一审法院认定陈莹欠缴华舜公司2014年4月1日至2014年11月15日期间的物业服务费574.93元及华舜公司应向陈莹返还预交电费80.93元，二审中双方当事人对此均无异议，且华舜公司对一审法院从陈莹应交物业费中扣减上述预交电费80.93元，未提出上诉，因此，陈莹应向华舜公司支付物业服务费494元（574.93元－80.93元）。华舜公司主张陈莹应支付逾期缴纳上述物业服务费违约金，本院作出的已生效的(2015)济民一终字第133号民事判决认定华舜公司在涉案小区提供的物业服务存在一般瑕疵，并非陈莹无故不缴纳物业费，故对华舜公司该项主张，一审法院未予支持并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中陈莹以华舜公司收取涉案小区电费误差分摊费350元无依据为由主张华舜公司返还并抵销其欠缴的物业费。本院认为，陈莹在一审中并未就华舜公司返还电费误差分摊费提起反诉，在陈莹与华舜公司对是否应返还电费误差分摊费350元存有争议的情形下，陈莹主张该项费用抵扣其欠缴物业费，不符合法定抵销的条件。一审法院在陈莹未提起反诉的情况下对电费误差分摊费进行实体处理不当，应予纠正。综上所述，华舜公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初747号民事判决。二、被上诉人陈莹于本判决生效之日起10日内向上诉人济南华舜物业管理有限公司支付物业服务费494元。三、驳回上诉人济南华舜物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由上诉人济南华舜物业管理有限公司负担10元，由被上诉人陈莹负担15元。二审案件受理费50元，由上诉人济南华舜物业管理有限公司负担40元，由被上诉人陈莹负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 车言江代理审判员 许海涛代理审判员 王立强二〇一六年十月二十日书 记 员 孙培培 来自