（2016）甘05民终255号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-08
案件名称
蒋玉成与梁永安房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省天水市中级人民法院
所属地区
甘肃省天水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋玉成,梁永安
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘05民终255号上诉人（原审原告）：蒋玉成，男，生于1969年11月17日，汉族，个体户。被上诉人（原审被告）：梁永安，男，生于1982年8月25日，汉族，天水市秦州区大门乡郭城小学教师。上诉人蒋玉成因与被上诉人梁永安房屋买卖合同纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2015）天秦民三初字第285号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋玉成、被上诉人梁永安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋玉成的上诉理由为：一审判决认定事实不清、适用法律不当，上诉人与被上诉人所签合同违反法律强制性规定，应当依法判决无效。一、上诉人、被上诉人签订《房屋买卖合同》时上诉人尚未取得房子的产权，不具有买卖房屋的资格。二、上诉人签订的《房屋买卖合同》其妻不知道且未同意，事后又未追认属于无权处分人，根据《物权法》的有关规定，被上诉人不能善意取得。三、上诉人、被上诉人确定的物业公司变更房屋名称的约定属于违法，原审判决据此认定被告的辩解理由不当。梁永安未提交书面答辩状，庭审中口头答辩如下：双方争议的《房屋买卖合同》所涉及的房屋不是商品房，对方违约在先。双方之间约定的是房产证办理下来之后我给上诉人付清尾款，现在上诉人没有办理房产证，我方不能给他付清尾款，双方签订的合同是依法成立并生效的，我方已履行了应负的相关义务。蒋玉成向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同已经解除；2、被告返还房屋钥匙并承担违约金108000元；3、被告梁永安承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月7日，秦州区玉泉镇人民政府作为甲方、原告作为乙方、玉泉镇暖和湾村民委员会作为丙方共同签订了房屋征收补偿安置协议书1份，三方约定“暖和湾城中村改造项目是市、区两级确定的城中村改造试点村之一，为确保被征收户的合法权益，甲乙双方本着公平合理、平等协商的原则，就乙方位于该暖和湾城中村改造规划区域内房屋的征收补偿安置达成如下协议。……三、乙方房屋安置情况。……4．安置房屋。乙方选择的安置房屋共四套，房号分别为星光世纪城小区1-4-302#、1-4-1702、1-4-1801#、3-2-301#，面积分别为98.22㎡、98.22㎡、98.22㎡、128.45㎡，每平方米价格分别为2550元、2650元、2500元、2550元（安置房屋调拨价）……”。2013年底，被告经人介绍认识原告，双方协商由被告购买原告拆迁安置的房屋一套。2014年1月2日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了一份购房合同，约定“一、甲方将其拥有的100％产权的位于天水市秦州区暖和湾星光世纪城1号楼4单位18层1号房，建筑面积98.22平方米，以人民币360000元（大写：叁拾陆万元整）出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方购买该房，付款方式：分三次付清，首付170000元（大写：壹拾柒万元整）；第二次付款50000元（大写：伍万元整），以移交钥匙为准；第三次付清余款，付款时间为甲方移交房产证为准。……四、违约责任1．甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿房屋全款30％的损失，并无条件退还已付房款；2．乙方违约，没有向甲方购买该房，应向甲方赔偿房屋全款30％的损失。……”签订合同当天，被告交付房款17万元。同年7月底，原告急需用钱，要求被告在交第二次房款时交付8万元。同年8月2日，被告以原告名义向银行缴纳了本案争议房屋的物业费1.96万元后，原、被告双方前往天水星光房地产开发有限公司领取了本案争议房屋钥匙。第二日，被告交付房款8万元，并给原告出具了欠条1份，内容为“今欠蒋玉成房款11万，大写壹拾壹万元整，双方约定于2015年国庆节付款伍万元整；双方约定于2016年国庆节付款陆万元整。备注：1．如房产证提前下来，提前付款，全部付清。2．房产证更名费用本人付壹万元，若超出壹万元双方各付一半（50%)。”因被告未在2015年国庆节付款，原告催要后于同年10月25日给被告送达了通知书，内容为“梁永安：依据我们双方于2014年1月2日签订的购房合同书，你应于2015年10月1日付房款5万元，大写伍万元整，但现你已逾期，应视为违约，我将不再出售我们之间签订的购房合同书的房屋，现通知你于2015年10月底将钥匙交回本人，我将退还所收房款于你。”因被告未按通知书要求将房屋退还原告，现原告起诉到法院，要求处理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的购房合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原、被告双方约定交钥匙时被告付款5万元，但在履行过程中被告应原告要求实际付款8万元，并约定被告于2015年国庆节付款5万元、2016年国庆节付款6万元。后因被告2015年国庆节未付款，原告主张被告逾期付款已违约，在向其送达通知书之后双方合同关系已解除。对此，被告辩称是因原告提出在房产证办不下来的情况下，可以在物业公司将房屋名称变更在被告名下，之后再付款，但后来原告又不愿变更才导致被告没有按时付款。对于被告的辩解意见原告予以承认。因被告并非故意不履行付款义务，且原、被告双方在合同中也未约定合同解除权，而原告送达通知书的行为不符合解除权的法律规定，故原告单方要求解除合同的行为，本院不予支持。对于原告要求被告承担违约金的诉请，因原、被告双方在合同中并无约定逾期付款的违约责任，故对该诉请，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告蒋玉成的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。除原审证据外，上诉人申请证人王永刚出庭作证，本庭对证人证言亦进行了听证、质证,该证人证言。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年9月7日，秦州区玉泉镇人民政府作为甲方、原告作为乙方、玉泉镇暖和湾村民委员会作为丙方共同签订了房屋征收补偿安置协议书1份，三方约定“暖和湾城中村改造项目是市、区两级确定的城中村改造试点村之一，为确保被征收户的合法权益，甲乙双方本着公平合理、平等协商的原则，就乙方位于该暖和湾城中村改造规划区域内房屋的征收补偿安置达成如下协议。．.．…三、乙方房屋安置情况。…．..4．安置房屋。乙方选择的安置房屋共四套，房号分别为星光世纪城小区1-4-302#、1-4-1702#、1-4-1801#、3-2-301#，面积分别为98.22m2、98.22m2、98.22I112、128.45m2，每平方米价格分别为2550元、2650元、2500元、2550元（安置房屋调拨价）……”。2013年底，被告经人介绍认识原告，双方协商由被告购买原告拆迁安置的房屋一套。2014年1月2日，蒋玉成作为甲方，梁永安作为乙方签订了一份购房合同，约定“一、甲方将其拥有的100％产权的位于天水市秦州区暖和湾星光世纪城1号楼4单位18层1号房，建筑面积98.22平方米，以人民币360000元（大写：叁拾陆万元整）出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方购买该房，付款方式：分三次付清，首付170000元（大写：壹拾柒万元整）；第二次付款50000元（大写：伍万元整），以移交钥匙为准；第三次付清余款，付款时间为甲方移交房产证为准。…．.．四、违约责任1．甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿房屋全款30％的损失，并无条件退还已付房款；2．乙方违约，没有向甲方购买该房，应向甲方赔偿房屋全款30％的损失。……”签订合同当天，梁永安交付房款17万元。同年7月底，蒋玉成急需用钱，要求梁永安在交第二次房款时交付8万元。同年8月2日，梁永安以蒋玉成名义向银行缴纳了本案争议房屋的物业费1.96万元后，双方前往天水星光房地产开发有限公司领取了本案争议房屋钥匙。第二日，梁永安交付房款8万元，并给蒋玉成出具了欠条1份，内容为“今欠蒋玉成房款11万，大写壹拾壹万元整，双方约定于2015年国庆节付款伍万元整；双方约定于2016年国庆节付款陆万元整。备注：1．如房产证提前下来，提前付款，全部付清。2．房产证更名费用本人付壹万元，若超出壹万元双方各付一半（50%)。”因梁永安未在2015年国庆节付款，蒋玉成催要后于同年10月25日给被告送达了通知书，内容为“梁永安：依据我们双方于2014年1月2日签订的购房合同书，你应于2015年10月1日付房款5万元，大写伍万元整，但现你已逾期，应视为违约，我将不再出售我们之间签订的购房合同书的房屋，现通知你于2015年10月底将钥匙交回本人，我将退还所收房款于你。”因梁永安未按通知书要求将房屋退还蒋玉成，蒋玉成遂起诉到法院，要求1、确认原、被告之间的房屋买卖合同已经解除；2、被告返还房屋钥匙并承担违约金108000元；3、被告梁永安承担本案诉讼费用。。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中双方当事人签订的《购房合同》是基于秦州区玉泉镇人民政府作为甲方、蒋玉成作为乙方、玉泉镇暖和湾村民委员会作为丙方共同签订了房屋征收补偿安置协议书而产生，且经过双方共同协商，是双方真实意思表示，财产来源合法，不违反相关法律政策，属于依法成立的有效合同，双方的合法权益均应依法受到平等保护，上诉人的第一项上诉理由不能成立。从本案蒋玉成的一审诉讼请求看，其诉讼请求是基于梁永安违约而行使的合同解除权，并要求对方承担违约责任。但从本案查明事实看，2012年蒋玉成急于用钱（对此情节蒋玉成的证人亦有所证实），与梁永安签订了总价360000元的《购房合同》，合同约定了三次付款时间，而被上诉人已经按约定支付了首付款170000元，且第二次移交钥匙时，应上诉人的请求付款80000元，超付30000元，不仅按约定支付了相应款项，还体现了合同履行中的善意，本案上诉人作为原审原告起诉，认为被上诉人梁永安违约的基础证据是基于梁永安2014年8月3日书写的欠条，该欠条上有“双方约定于2015年国庆节付款五万元整，双方约定于2016年国庆节付款六万元整”的意思表示，但该欠条在下面注明有“如房产证提起下来，提前付款，全部付清”，说明上述两项付款约定与房产证办理是相关联的，这也与双方在《购房合同》中的第三次付款是“第三次付清余款，付款时间为甲方移交房产证为准”的约定相吻合，现在被上诉人要求按照双方约定在房产证办理下来后付清余款是对自己合同权益的保护，不属于违约行为，上诉人要求以被上诉人违约解除合同的理由不符合法定的合同解除条件，其诉讼请求依法不应支持。上诉人第二项上诉理由是该卖房行为其妻子不知情，故依据《物权法》相关规定被上诉人不能善意取得，本院认为，本案是上诉人作为合同签订人行使合同解除权的诉讼，与本案不是同一法律关系，如其妻子认为是上诉人擅自处理夫妻共同财产，应另案起诉，不能在本案一并处理。上诉人的第三项上诉理由认为双方确定的物业公司变更房屋名称的约定属于违法，原审法院据此确定认为被上诉人没有违约，属于判处错误。本院认为，双方在合同中没有此约定，该约定是在双方合同履行中，对交付房产证后付清余款的的合同约定履行出现问题后提出的变通方法，而原审判决论理部分对此说明的目的在于阐述被告拒绝付清余款的理由，这样的理解无不当，上诉人不能曲解原审判决的论理本意，上诉人的该项上诉理由亦不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元由上诉人蒋玉成负担。本判决为终审判决。审判长 田 力审判员 张小莉审判员 周俊英二〇一六年十月二十日书记员 高 敏 来自：