（2016）苏0508民初2986号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-02-15
案件名称
张建勤与苏州金乌商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张建勤,苏州金乌商业运营管理有限公司,苏州健生源医药连锁有限公司姑苏区观前街药店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初2986号原告：张建勤。委托诉讼代理人：刘学松，江苏大名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡梦娇，江苏大名大律师事务所律师。被告：苏州金乌商业运营管理有限公司，住所地苏州市乔司空巷27-33号平安坊18-38号2051室。法定代表人：王正礼。第三人：苏州健生源医药连锁有限公司姑苏区观前街药店，住所地苏州市乔司空巷27-33号平安��18-38号。负责人：邹永星。委托诉讼代理人：周海锋，系单位员工。原告张建勤与被告苏州金乌商业运营管理有限公司（以下简称金乌公司）、第三人苏州健生源医药连锁有限公司姑苏区观前街药店（以下简称健生源观前店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序审理，并依法通知健生源观前店为本案第三人参加诉讼。因金乌公司下落不明，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张建勤及其委托诉讼代理人刘学松、胡梦娇、第三人健生源观前店的委托诉讼代理人周海锋到庭参加诉讼；被告金乌公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建勤向本院提出���讼请求：１．判令解除与被告签订的《商场租赁合同》，并判令被告归还原告商铺；２．判令被告支付拖欠的租金（自2015年7月1日起按年租金50228.20元标准，计算至实际归还商铺之日止，暂算至2016年3月31日为37671.15元）；3．判令被告支付违约金（以未付租金37671.15元为基数，按照年利率24%自2015年7月1日起计算至实际清偿之日止，暂时计算至2016年3月31日为6906.38元）；4．判令第三人腾退原告商铺。诉讼中，原告撤销了要求被告归还商铺及要求第三人腾退商铺的诉讼请求，第二项租金请求变更为自2016年1月15日起计算至判决合同解除之日止，第三项违约金请求变更为自2016年7月15日起计算。事实和理由：2014年7月15日，原告与被告签订《商场租赁合同》，被告向原告承租位于乔司空巷27－33号平安坊18－38号粤海广场4号楼（裙楼）商场部分1002B室商铺。合同约定，租赁期��自合同生效之日起10年，2018年12月31日前每年租金为50228.20元，第一年支付半年租金，以后每年租金一年一付，先付后用，承租方逾期支付租金的，按年租金以每天千分之五向出租方支付滞纳金。合同签订后，被告仅支付了2015年上半年度的租金，原告多次催讨未果，且被告在未经原告同意的情况下擅自将商铺转租给健生源观前店使用，严重侵害了原告的合法权益。被告擅自转租及拖欠租金的行为已构成严重违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，同时要求第三人搬离原告商铺。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告金乌公司未作答辩。第三人健生源观前店述称：拖欠租金和违约金的是被告，第三人在与被告的租赁合同中不存在违约行为，不同意腾让房屋��经审理查明：本市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号1002B室非居住房屋，建筑面积40.29平方米，产权系原告所有。该商铺所在粤海广场4号楼商场原由苏州市观前文化市场有限公司（以下简称“观前文化市场公司”）承租经营。2014年，原告张建勤（甲方）与被告金乌公司（乙方）签订《商场租赁合同》1份，约定甲方考虑到观前文化市场公司经营现状，在发生观前文化市场公司无法运营商场、无法继续支付租金之时，甲方委托乙方独自招商并且经营商场，招商期满，由乙方承租商场，支付租金。合同第二条约定的生效条件为：1、本合同须双方签字（盖章）确认；2、观前文化公司与甲方的租约因任何原因无法继续履行；3、甲方收到乙方按照本合同规定支付的第一期租金。上述三个条件全部具备则合同生效，且如果三个条件成就日期晚于2015年12月31日，则本合同依然无效。合同第四条约定，租赁期限自合同生效之日起10年（含招商期180日）；2018年12月31日前的年租金为50228.20元，2018年12月31日之后的年租金为75342.30元；首期租金在乙方开始招商、整顿和改造商场之前支付，由于存在180天的招商期，故第一年支付半年租金，以后每年租金一年一付，先付后用，乙方需在每年5月到6月期间支付租金，且应在6月前支付。合同第九条第1款约定，乙方拖欠租金达两周后仍然未支付租金的，应承担相应的违约责任；第6款约定，乙方不及时支付租金的应每日支付年租金千分之五的滞纳金。第十一条第3款约定，乙方承租期内应按照合同约定及时支付租金，如乙方迟延支付租金，甲方按照本合同9-1时间的规定催讨，在甲方通知后5个工作日内仍不支付的，甲方可解除本合同，乙方已交纳的租金不作退回，且应向甲方支付相当于两年租金的违约金。上述合同甲方由原告签字，乙方由被告加盖合同专用章，落款日期分别为2014年3月9日、7月15日；金乌公司于2014年3月11日、2015年7月24日两次各向原告支付6个月租金的金额，嗣后未再支付租金。另查明：2013年9月18日，第三人健生源观前店与观前文化市场公司签订观前文化市场商铺租赁合同1份，其向观前文化市场公司承租乔司空巷27-33号平安坊18-38号面积约245平方米商业店铺。2015年8月25日，第三人健生源观前店与被告金乌公司签订观前文化市场商铺租赁合同1份，约定其向被告金乌公司承租乔司空巷27-33号平安坊18-38号面积300平方米商业店铺，用于药品、药材、医疗器械经营，租赁期限5年，自2015年12月1日起至2020年11月30日止。第三人陈述，其已经向被告支付了至2016年5月31日止的租金。原告认为第三人承租的上述商铺中包括了原告的商铺。2016年3月17日，原告委托江苏大名大律师事务所律师向健生源观前店发出律师函1份，称金乌公司拖欠其租金及擅自转租，健生源观前店无权占用1002B商铺，要求健生源观前店停止向金乌公司支付商铺租金并在10日内搬离、恢复原状。3月25日，原告委托江苏大名大律师事务所向被告发函未果后，在涉案房屋处张贴律师函，要求被告在5个工作日内支付拖欠的租金，否则将解除合同。本案诉讼中，本院于2016年7月7日向被告金乌公司发出送达起诉状副本及开庭传票的公告。审理中，原告同意本院对其主张的滞纳金依法予以调整。上述事实，由原告张建勤提交的房屋所有权证、国有土地使用证、商场租赁合同、律师函、邮寄凭证、照片、第三人健生源观前店提交的租赁合同以及当事人陈述在案证实，本院予以认定。本院认为：原、被告签订的《商场租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法。根据双方对合同生效条件的约定及履行情况，合同自双方完成签字盖章的2014年7月15日生效，合同期限应为2014年7月15日起至2024年7月14日止。根据租赁合同对于招商期免租的约定及租赁合同生效的时间，对于金乌公司已经支付的租金，应认定为2014年7月15日至2016年1月14日期间的租金。根据合同约定，被告金乌公司应当于2015年6月支付第二年租金，其未能依约履行，至今尚未支付2016年1月15日起的租金，构成违约，原告起诉要求解除双方间的商场��赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。其要求自起诉状副本送达被告之日解除合同的意见，本院予以采纳，故双方之间的租赁合同自2016年9月6日起解除。原告要求被告支付自2016年1月15日起至合同解除之日的租金，本院予以支持，租金认定为32250元（50228.20元÷366天×235天）。原告主张的逾期支付租金的滞纳金，系违约金性质，合同约定的滞纳金标准为每日年租金的千分之五，该约定标准过高，原告同意由本院予以调整，本院考虑双方合同履行情况，酌情确定违约金标准参照银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算；原告主张以上述未付租金为基数，自2016年7月15日起计算至实际支付之日止，本院予以支持。原告在诉讼中撤销了部分诉讼请求，系自行处分诉讼权利，本院予以准许。被告金乌公司经本院传票传唤后，既未应诉，亦未提供证据，视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张建勤与被告苏州金乌商业运营管理有限公司签订的关于苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号1002B室的《商场租赁合同》自2016年9月6日起解除。二、被告苏州金乌商业运营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张建勤支付上述商铺自2016年1月15日起至9月6日止的租金32250元，并按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍支付该笔租金的逾期付款违约金（自2016年7月15日起计算至实际支付之日止）。案件受理费9645元，公告费600元，由原告张建勤负担561元，被告苏州金乌商业运营管理有限公司负担9684元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长 毛 萍 萍代理审判员 ��衡晓晴人民陪审员 王 建 英二〇一六年十月二十日书 记 员 蒋 志 芳 来源：百度搜索“”