（2016）桂71民终67号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-10-25
案件名称
黄政芬与韦碧霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
南宁铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韦碧霞,黄政芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2016）桂71民终67号上诉人（一审被告、反诉原告）：韦碧霞。委托诉讼代理人：赵万，广西大航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕婷，广西大航律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄政芬。委托诉讼代理人：潘宝尚，广西纵华律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢进超，广西纵华律师事务所律师。上诉人韦碧霞因与被上诉人黄政芬房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韦碧霞的委托诉讼代理人赵万、陈燕婷，被上诉人黄政芬的委托诉讼代理人潘宝尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韦碧霞上诉请求：1、撤销南宁铁路运输法院作出的（2015）南铁民初字第46号民事判决；2、判令黄政芬给付韦碧霞房屋占用费28000元（从2014年8月1日至2015年3月31日止）；3、判令黄政芬给付韦碧霞滞纳金12550元（每日按月租金1%计算，从2014年8月1日至2015年3月止）；4、一、二审案件受理费由黄政芬承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、本案《转让合同》实质上应为买卖合同，而非租赁合同。该合同包含对舞蹈部所有权转让、场地租赁两个方面的内容，本案的诉争是针对舞蹈部所有权转让提出的，租赁部分是基于买卖法律关系而产生。2、涉案场地的搭建属于装修行为，不属于违章建筑。涉案场地只是原产权人在装修时对其内部进行上下两层划分而形成，并没有改变房屋内部框架结构，也没有加高加建。3、黄政芬搬离的具体时间无法证实。黄政芬并未登报公告或到公证其搬离涉案场地的具体时间，单凭其提供的四张照片，无法达到证明效果。黄政芬应给付从2014年8月1日起至2015年3月31日的租金及相应的违约滞纳金。二、一审判决适用法律错误。本案涉案场地并不属于无证改建，本案合同系双方当事人的真实意思表示，不属于无效合同，不适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。被上诉人黄政芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。双方在本案《转让合同》中对涉案房屋的租金、转让费、租期、水电物业费、押金缴纳方式均有明确约定。23名学员实际剩余课时费不包含在转让费和租金内，黄政芬在租赁期间对涉案房屋内的物品只有使用权。黄政芬因无法办理营业执照等相关证照，擅自将学校名称由艺童乐艺术学校更名为东＋西美术馆，开办项目中没有注明舞蹈培训，致使黄政芬无法正常招生，黄政芬2014年8月23日在韦碧霞经营的商铺张贴解除合同通知书，当时韦碧霞已经将涉案场地布置为画室。一审法院经审理查明：2012年4月1日，韦碧霞（乙方）与易华（甲方）签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方可依法出租的车库事宜，甲方房地产物业是坐落于南宁市××号南宁联盟新城5号楼地下一层##号上层，建筑面积为236.52m2。租赁期限为58个月，从2012年4月15日至2017年4月14日止。2013年6月22日，韦碧霞（甲方）与黄政芬（乙方）签订《转让合同》，约定甲方于2013年7月1日起将“艺童乐艺术学校桂雅路舞蹈部”（桂雅路联盟新城商铺29-32）转让给乙方，舞蹈教室面积为63.84m2。转让内容：（1）学员23人；（2）柜式空调1台、DVD（包括音响在内）一套、电视一台、监控器2个、鞋柜2个；（3）韦碧霞需退还给黄政芬舞蹈学生实际剩余课时费；（4）走廊、卫生间、仓库、等待区使用权；（5）乙方接手前艺童乐艺术学校桂雅校区舞蹈部所有的一切债权、债务均由甲方负责，乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务均由乙负责。转让费为56000元，租期为2013年7月1日至2017年4月14日，月租金3500元，乙方一次性缴纳押金7000元和房租3500元。2014年1月1日起，乙方按照三个月（即一个季度）的方式支付房租，缴纳时间为第一个月中旬15号前，如乙方逾期且没有得到甲方的同意出现拖延缴纳费用的情况，逾期交纳租金，每逾期一日按月租金的1%交纳滞纳金。甲方应办好营业执照和税务登记证件等相关的证件，以安全和正规的开办。该合同签订后，黄政芬于2013年6月23日向韦碧霞支付转让费21500元和押金7000元，后又于2014年1月5日向韦碧霞支付转让费34500元。在合同履行期间，黄政芬向韦碧霞支付了2013年7月1日至2014年7月31日的租赁费。2014年，艺童乐艺术学校更名为“东＋西美术馆”。2014年7月25日，黄政芬委托律师向韦碧霞邮寄《律师函》及《转让合同》，函告韦碧霞在2014年8月22日之前，按合同约定为黄政芬办好“艺童乐艺术学校桂雅璐舞蹈部”的营业执照等能够“安全和正规”办学的相关证件，如未按时办理，《转让合同》自2014年8月23日起解除，韦碧霞需返还转让费56000元及押金并承担相关费用。韦碧霞于2014年7月26日签收该邮件。之后，韦碧霞未办理舞蹈部的营业执照，黄政芬于2014年8月起停止向韦碧霞支付租赁费。2014年8月23日，黄政芬在韦碧霞“东＋西儿童美术馆”店面门口张贴《解除合同通知》。之后，舞蹈部场地由韦碧霞改为画室使用。2015年6月13日，易华出具《情况说明》，表示对韦碧霞转租一事知情并同意。根据南宁市住房保障和房产管理局的回函显示，涉案商铺的所有权人为广西同仕房地产开发投资有限责任公司，规划用途为车库，自然起始层、自然终止层、销售层均为负一层。根据南宁市规划管理局的回函显示，涉案商铺为地下一层，用途为配套服务用房。为维护合法权益，黄政芬诉至法院，请求判令：1、确认双方于2013年6月22日签订的《转让合同》为无效合同；2、韦碧霞返还黄政芬已支付的转让费56000元，押金7000元，合计63000元；3、韦碧霞赔偿因其违约而给黄政芬造成的各项经济损失20000元（含韦碧霞占用的转让费及押金合计63000元，暂从2014年1月1日计至2015年3月1日期间的利息，最后以实际返还各项费用之日止，按银行同期流动贷款利率计息）；4、本案的诉讼费全部由韦碧霞承担。韦碧霞为维护自身合法权益，向法院提起反诉，请求判令：1、黄政芬向韦碧霞支付房屋占有使用费28000元；2、黄政芬向韦碧霞支付违约滞纳金12550元。一审法院审理认为：双方当事人于2013年6月22日签订的《转让合同》实质为租赁合同，合同中关于转让的内容是基于租赁法律关系而产生。关于《转让合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案舞蹈部位于涉案商铺改建后的上层，该改建未取得建设工程规划许可证，黄政芬要求确认本案《转让合同》为无效合同，符合法律的规定，一审法院予以支持。关于韦碧霞是否应返还转让费、押金并赔偿经济损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”黄政芬主张韦碧霞返还收取的转让费56000元、押金7000元，合法有据，一审法院予以支持。黄政芬未尽谨慎注意义务，审查涉案房屋的权属和规划情况，对签订无效合同存在一定过错，故其要求韦碧霞赔偿转让费、押金从2014年1月1日起至其实际返还各项费用之日止的利息损失，一审法院不予支持。韦碧霞未提供其他关于经济损失的证据，故黄政芬要求韦碧霞赔偿经济损失20000元，一审法院不予支持。关于黄政芬是否应支付房屋占有使用费和违约金的问题，因本案《转让合同》为无效合同，黄政芬实际占用涉案商铺期间，韦碧霞有权要求黄政芬参照租金标准支付房屋占有使用费。黄政芬于2014年7月26日向韦碧霞送达《律师函》，已明确表达其将于2014年8月23日解除双方签订的合同。黄政芬于2014年8月23日在韦碧霞经营的店面门口张贴《解除合同通知》，认定其在2014年8月23日后继续占用场地不符合常理，结合舞蹈部的场地已由韦碧霞布置为画室的事实可知，韦碧霞在双方没有书面确认移交场地的情况下已收回场地。一审法院认为黄政芬于2014年8月23日搬离场地具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，一审法院对该事实予以认定。黄政芬实际占用涉案商铺至2014年8月23日，还应向韦碧霞支付2014年8月1日至2014年8月23日的房屋占有使用费2683.3元（3500元／月÷30天×23天）。韦碧霞未能提供证明黄政芬在2014年8月23日之后继续占用涉案场地的证据，其主张黄政芬支付2014年8月23日之后的占用费，没有事实依据，一审法院不予支持。韦碧霞主张黄政芬按《转让合同》约定支付滞纳金，该滞纳金实为违约金，因合同无效，自始没有法律效力，韦碧霞的该项诉请没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，一审法院判决如下：一、确认黄政芬与韦碧霞于2013年6月22日签订的《转让合同》为无效合同；二、韦碧霞向黄政芬返还转让费56000元和押金7000元；二、黄政芬向韦碧霞支付房屋占有使用费2683.3元；三、驳回黄政芬的其他诉讼请求；四、驳回韦碧霞的其他反诉请求。本诉案件受理费1876元，财产保全费850元，合计2726元（黄政芬已预交），由黄政芬负担657元，韦碧霞负担2069元；反诉案件受理费407元（韦碧霞已预交），由韦碧霞负担380元，黄政芬负担27元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄政芬向韦碧霞邮寄的《律师函》已经于2014年7月26日到达，该函中已经明确表示如仍未办理营业执照和税务登记证，本案租赁合同将于2014年8月23日解除，且黄政芬亦在涉案场地大门张贴了《解除合同通知书》。韦碧霞主张不清楚黄政芬是何时张贴的该通知书，何时搬离涉案商铺，但亦未提供证据证实黄政芬于2014年8月23日之后仍在使用涉案场地。韦碧霞对一审认定事实提出的该项异议不能成立，本院不予支持。经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、双方当事人之间是否属于租赁合同关系；2、本案合同是否属于无效合同；3、韦碧霞是否应当向黄政芬退还转让费、押金共计63000元，黄政芬是否应当向韦碧霞支付房屋占有使用费及滞纳金。关于第一个争议焦点，双方当事人于签订的《转让合同》中对涉案房屋的租赁期限，租金、押金、水电物业费收取标准及支付方式等都有明确约定，转让的内容主要也是涉及涉案场地内的物品、公共区域的使用等。本案合同中双方当事人的主要权利义务是基于租赁关系产生，而不是买卖合同关系，本案的法律关系属于租赁合同关系。韦碧霞主张本案合同关系为买卖合同关系是对法律关系构成的理解错误，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本案的涉案场地位于房屋所有权人自行搭建的隔层，该涉案房屋的规划用途是车库，业主搭建该隔层增加使用面积未向相关规划管理部门进行报批，属于违章搭建。且该涉案房屋所在的青秀区桂雅路1号联盟新城5号楼项目的《建设工程规划许可证》中载明的用途亦为配套服务用房。故一审认定本案租赁合同为无效合同并无不当。韦碧霞提出该搭建行为属于正常装修，不属于违章建设的主张不成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点，由于本案租赁合同无效的责任在于韦碧霞，应承担相应的过错责任。另一方面，根据双方在本案合同中对权利义务的约定，韦碧霞有责任办好营业执照和税务登记证等相关的证件，以便安全和正规的开办舞蹈部，但韦碧霞一直未办理相关证照，亦存在违约行为。故黄政芬要求韦碧霞退还转让费、押金共计63000元有事实依据，应予支持。至于房屋占有使用费以及滞纳金的问题，黄政芬实际使用涉案场地期间应当向韦碧霞支付房屋占有使用费，其应当支付尚欠的2014年8月1日至8月23日的房屋占有使用费共计2683.3元。韦碧霞要求黄政芬支付房屋占有使用费至2015年3月31日没有事实依据，本院不予支持。由于韦碧霞未履行合同约定办理相关营业执照，影响黄政芬正规经营其在涉案场地开办的舞蹈部，且黄政芬对合同无效并不存在过错。故韦碧霞要求黄政芬支付滞纳金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人韦碧霞的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2690元（上诉人已预交），由上诉人韦碧霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 岚代理审判员 黄 雪代理审判员 袁宇飞二〇一六年十月二十日书 记 员 符贵芳appoint 百度搜索“”