（2016）沪01民终9431号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-14
案件名称
刘强诉上海君年华房地产经纪事务所居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘强,上海君年华房地产经纪事务所
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终9431号上诉人（原审被告）：刘强，男，1976年6月12日生，汉族，户籍地河南省新乡市卫滨区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：上海君年华房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区沧源路738号。投资人：夏有君，经理。委托代理人：张胜利，男，上海君年华房地产经纪事务所工作人员。上诉人刘强因与被上诉人上海君年华房地产经纪事务所（以下简称君年华事务所）居间合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人刘强、被上诉人君年华事务所的委托代理人张胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强上诉请求：撤销原审判决，改判其不支付君年华事务所中介服务费，本案的一、二审诉讼费由君年华事务所承担。事实与理由：君年华事务所误导不具备购房资格的刘强与案外人签署房屋买卖合同，并未告知刘强有关上海市的房屋限购政策。君年华事务所作为中介公司，告知购房者限购政策及核查购房者是否具备购房资格，都是其基本义务。因君年华事务所未履行其上述义务而导致刘强因不具备购房资格被迫终止房屋交易，故不应支付君年华事务所居间服务费。被上诉人君年华事务所辩称，不同意刘强的上诉请求，其在居间过程中不存在失职的情况。君年华事务所向一审法院起诉请求：要求刘强支付其佣金人民币35,000元。一审法院认定事实：黄某1、黄某2、毛某、黄某3系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋所有人。经君年华事务所带看房屋、居间介绍，2015年4月18日，黄某1（作为出卖人方代表、甲方）、刘强（买受方、乙方）、君年华事务所（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定刘强受让黄某1等四人所有的上述房屋，转让的价格为218万元。双方同意于本合同签署后150天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方于签订示范合同当日支付首期房款66万元（含定金）。乙方通过银行贷款方式支付第二期房款150万元。甲乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7日内交接房屋，乙方支付尾款2万元。双方应于2015年10月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。交易税费全部由乙方承担。双方另对定金责任、违约责任等作出了约定。2015年4月18日当日，刘强向黄某1支付定金100,000元。刘强还签署了佣金确认书，确认于2015年11月20日之前向君年华事务所支付佣金35,000元。2015年9月20日，刘强向黄某1支付购房款100,000元。2015年9月23日，就上述系争房屋的买卖交易形成了一份网签版的《上海市房地产买卖合同》，在该份合同中抬头处记载的出售人（甲方）为黄某1、黄某2、黄某3、毛某四人，买受人（乙方）为刘强、张某（系刘强的前妻）、刘某（系刘强之子）。房屋的转让价款变更为2,220,000元，房屋交付日期变更为2015年12月31日前，交易过户日期变更为2015年11月30日前。关于付款协议，双方约定乙方于2015年9月20日前支付100,000元，于9月30日前支付500,000元，加上乙方已付定金100,000元，构成首期房款700,000元。甲方同意乙方申请银行贷款1,515,000元支付第二期房款。待乙方取得房地产权证并将第二期房款付至甲方指定账户后7日内，双方交接房屋，乙方支付尾款5,000元。合同落款甲方处有四出售人的签字，甲方的签署日期为2015年9月25日，而乙方（一）刘强处有其本人签字，乙方（二）张某处为空白，乙方（三）刘某由刘强代为签署，签署日期为2015年9月23日。2015年11月17日，刘强诉至法院，要求解除与黄某1、黄某2、黄某3、毛某签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求黄某1、黄某2、黄某3、毛某返还购房款200,000元。法院审理后认为，2015年4月18日签订的《房屋买卖合同》和2015年9月23日签署的网签合同系刘强与黄某1、黄某2、黄某3、毛某的真实意思表示，均依法成立，系互补关系，刘强未在约定的时间内支付剩余房款构成违约。2016年2月29日，法院判决确认刘强与黄某1、黄某2、黄某3、毛某就系争房屋签订的房屋买卖合同于2015年12月9日解除，黄某1、黄某2、黄某3、毛某返还刘强购房款200,000元，刘强支付黄某1、黄某2、黄某3、毛某违约金15万元。该判决已经发生法律效力。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。按照合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。通过君年华事务所居间介绍，刘强与出售方订立了买卖合同，刘强应依约支付居间服务的报酬。本案中，君年华事务所已经提供了基本的居间服务，因刘强的原因与出售方解除了房屋买卖合同，故君年华事务所在产权过户、房屋交接环节没有提供相关服务，法院参照上海市房屋中介行业服务收费标准，对君年华事务所应收取的居间服务费进行核减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告刘强于判决生效之日起十日内支付原告上海君年华房地产经纪事务所居间服务费20,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取计337.50元，由原告上海君年华房地产经纪事务所负担187.50元，被告刘强负担150元。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，刘强本案中主张君年华事务所未履行中介方基本的告知与审核等义务导致其因购房资格所涉及的上海市房屋限购政策问题被迫与出售方终止房屋交易，并以此为由拒付佣金，但根据另案生效判决对于刘强提出的购房资格问题的分析，双方在签订房屋买卖合同之际，相关限购政策已经出台，买卖双方可以通过各种途径予以了解。刘强作为购房人，更应审慎对待自身重大资产购置行为，明确自身条件是否符合购房资格，对自己作出的民事法律行为应尽到必要、合理的注意义务。事实上，在买卖双方所签的合同“特别告知（二）”中，也已明确载明上海市的限购政策以及违反限售规定的法律后果，故刘强对此应当是知晓的、清楚的。现由于刘强属限购对象，致使房屋买卖合同无法继续履行，由此产生的法律责任应当归咎于刘强自身。现君年华事务所作为中介方，已经履行了促成买卖双方合同成立的基本的居间义务，故原审根据君年华事务所在产权过户、房屋交接环节没有提供相关服务的情况，并参照上海市房屋中介行业服务收费标准，对君年华事务所诉请的居间服务费予以相应核减，于法有据，本院予以确认。上诉人刘强的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人刘强负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一六年十月二十日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……