（2016）苏09民终3384号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-14
案件名称
吴俊标、许小平等与盐城市中远投资发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盐城市中远投资发展有限公司,吴俊标,许小平,吴某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终3384号上诉人（原审被告）：盐城市中远投资发展有限公司，住所地盐城市盐都区新区管理委员会616室。法定代表人：张涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹海波，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴俊标。被上诉人（原审原告）：许小平。被上诉人（原审原告）：吴某。法定代理人：吴建春。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：潘连诗，江苏盐龙律师事务所律师。上诉人中远投资发展有限公司（以下简称中远公司）因与被上诉人吴俊标、许小平、吴某商品房买卖合同纠纷一案。不服盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初2227号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中远公司上诉请求：请求判决中远公司与吴俊标、许小平、吴某签订的商品房买卖合同继续履行，中远公司不向吴俊标、许小平、吴某返还购房款。事实和理由：1.吴俊标、许小平、吴某在购买房屋时并未实际交付款项，现判决要求中远公司返还所谓购房款，实际上就是变相要求中远公司支付工程款，这与中远公司与国丰公司商定仅能以房屋冲抵工程款的约定不符。2.案涉商品房买卖合同已经明确约定，如出卖人未按合同约定交付房屋给买受人的，出卖人向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，该约定是双方自愿的，一审法院不应当进行调整。3.中远公司没有任何行为违反《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，一审法院据此解除中远公司与吴俊标、许小平、吴某于2015年2月9日签订的商品房买卖合同是错误的。吴俊标、许小平、吴某共同辩称，1.中远公司应当以现金方式支付工程款，在不能以现金支付的情况下，以房抵债也是相当于用人民币购买的房产。本案所涉房屋已经用于抵冲工程款，相当于吴俊标、许小平、吴某用现金向中远公司购买房屋，故一审法院判决退还房款是正确的。2.吴俊标、许小平、吴某向中远公司交付了396662元，如果根据合同约定，中远公司仅须支付不到20元违约金，显失公平。一审法院作出调整是正确且适当的。3.合同约定的交房期限为2015年10月30日，吴俊标、许小平、吴某于2016年3月向法院提起诉讼时中远公司仍未交房，中远公司已经严重违约，吴俊标、许小平、吴某有权要求解除合同。综上，一审判决正确，认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。吴俊标、许小平、吴某向一审法院起诉请求：要求解除吴俊标、许小平、吴某与中远公司于2015年2月9日签订的中远世纪城F幢906、911室两套商品房的买卖合同，退还购房款706150元，并承担从2015年10月31日起至实际退还时为止同期银行贷款四倍的利息作为违约金。一审法院认定事实：2015年2月9日吴俊标、许小平、吴某与中远公司签订了两份商品房买卖合同，合同约定，吴俊标、许小平、吴某购买中远公司开发的中远世纪城F幢906、建筑面积68.39平方米，房款396662元。F幢911室，建筑面积56.36平方米，房款309488元。合同中约定，乙方应于签约当日一次性付清房款。出卖人应当于2015年10月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过0日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起0天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的0%向买受人支付违约金。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付己付房价款万分之0.5的违约金。吴俊标、许小平、吴某并未实际交付房款，中远公司于2015年2月9日向吴俊标、许小平、吴某出具了收据，注明收到706150元，收款方式转中远F幢906、911房款，收款事由收到中远往来款灌东经济开发投资有限公司五千万工程款。中远F幢906、911抵给吴俊标、许小平、吴某。同日，中远公司出具销售不动产统一发票，注明合计金额706150元。由于中远公司未在2015年10月30日前交房，所以吴俊标、许小平、吴某诉至法院。一审法院认为，中远公司与吴俊标、许小平、吴某签订商品房买卖合同，不违反国家法律和政策规定，属有效合同，受法律保护。虽然吴俊标、许小平、吴某未直接付款，但中远公司同意以灌东经济开发投资有限公司工程款抵充，出具了收据和发票，故可认定中远公司收到吴俊标、许小平、吴某购房款706150元。中远公司未在合同约定的时间内交房，应负全部责任。合同中约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过0日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起0天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的0%向买受人支付违约金。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付己付房价款万分之0.5的违约金显失公平。应予调整。中远公司应承担从2015年10月31日起至实际还款之日至同期银行贷款利率计算的利息。判决：一、解除吴俊标、许小平、吴某与盐城市中远投资发展有限公司于2015年2月9日签订的二份商品房买卖合同。二、盐城市中远投资发展有限公司于判决生效后十日内返还吴俊标、许小平、吴某906、911室购房款706150元，并承担从2015年10月31日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。三、驳回吴俊标、许小平、吴某其他诉讼请求。案件受理费10862元，减半收取5431元，由盐城市中远投资发展有限公司负担5000元，吴俊标、许小平、吴某负担431元。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。二审中，吴俊标、许小平、吴某的代理人陈述，吴俊标为案涉商品房所在工程的钢管出租人，国丰公司差欠吴俊标租赁款100多万元，后以商品房抵租赁款。本院认为，中远公司与吴俊标、许小平、吴某签订的商品房买卖合同，不违反国家法律和政策规定，系双方真实意思表示，属有效合同，受法律保护。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累积已付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同对于买受人逾期付款的违约责任的约定明显高于出卖人逾期交房的违约责任的约定，且该合同系格式合同，故一审法院对于出卖人逾期交房的违约责任予以调整并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，双方合同约定的房屋交付时间为2015年10月30日前，但在买受人于2016年3月28日提起诉讼时，案涉房屋尚未能交付使用，在二审审理过程中，中远公司于2016年9月14日亦表示尚不能明确案涉房屋的交房时间，现买受人主张解除商品房买卖合同，符合法律规定，一审法院对此予以支持并无不当。案涉房款虽系中远公司差欠国丰公司的工程款转化而来，但中远公司与吴俊标、许小平、吴某签订商品房买卖合同，并向吴俊标、许小平、吴某出具了购房款收据、开具了发票，应视为中远公司认可该房款支付和结算的方式，在案涉商品房合同解除的情况下，中远公司应向吴俊标、许小平、吴某返还购房款706150元。综上所述，中远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原。二审案件受理费10862元，由上诉人盐城市中远投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙曙光代理审判员 王 珩代理审判员 刘 淼二〇一六年十月二十日书 记 员 许其娟 更多数据：搜索“”来源：