（2016）云2901民初1883号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-12
案件名称
某某公司诉尹某某物业服务合同案一审民事判决书
法院
大理市人民法院
所属地区
大理市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某某物业服务有限公司,尹某某,章苏龙,某某房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条
全文
云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2901民初1883号原告：某某物业服务有限公司。住所：大理市下关镇某某路。法定代表人：余某某，职务：总经理。委托代理人：伍某某、吴某某，云南某某律师事务所律师，特别授权代理。被告：尹某某，男。被告：章苏龙，女。第三人：某某房地产开发有限公司。住所：大理市某某路。法定代表人：黄东铃。原告某某物业服务有限公司诉被告尹某某、章某某、第三人某某房地产开发有限公司物业���务合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理，依法由审判员马泽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人伍某某、被告尹某某、章某某到庭参加诉讼。第三人某某房地产开发有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告某某物业服务有限公司诉称：2015年7月9日，原告与某某小区全体业主的代理人—某某公司某某局签订了《前期临时物业服务委托合同》，合同约定由原告为某某小区提供物业服务。物业服务收费标准为：高层0.85元/月/㎡、别墅1.22元/月/㎡，其他物业费：高层住户电梯费35元/户/月、水池清洗费20元/户/年、二次加压费10元/户/月；服务期限一年：2015年7月10日至2016年7月9日。在合同期内，原告严格按约履行了自己的合同义务，服务期间对入住住户抽查服务满意度达95%以上。2016年7月10日，因服务期满，目前已将物管业务���交其他物业公司。被告系小区的业主，其物业是高层A栋某单元某室，面积220.82平方米，应交一年物业服务费2812.40元。原告已为小区全体业主提供了物业服务，有权依据合同约定向业主收取物管费。原告多次以电话、短信、张贴公告、律师函等多种方式催要物业服务费，被告以各种借口拒不缴费。诉请：判令被告支付物业服务费2812.40元、律师费2000元、违约金2000元；诉讼费由被告承担。被告尹某某、章某某辩称：一、物业建设单位并未将房屋交付答辩人，原告要求答辩人支付物业服务费没有事实和法律依据。答辩人购买的房屋存在重大质量问题不符合交房标准，且答辩人与开发商之间就房屋价款问题存在重大争议，多次与开发商交涉都没有得到解决，根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物���服务费用由建设单位交纳。”二、答辩人与原告之间不存在物业服务合同关系，原告无权向答辩人收取物业服务费。首先，答辩人从未与某某局存在代理或被代理的关系，答辩人也从未授权该局可以代表答辩人与第三人签订物业服务合同，原告与他人签订的合同对答辩人无任何约束力；其次，答辩人与开发商签订的《商品房购销合同》约定：小区前期物业管理服务，由甲方委托某某物业有限公司进行管理，原告也并不是开发商委托的前期物业服务单位；最后，小区业主委员会成立于2015年7月25日，在此前后无论是开发商还是业委会均没有与原告签订过任何物业服务协议，原告既不是开发商委托的前期物业，也不是小区业委会聘请的物业服务企业，双方之间无任何关系。请驳回原告的全部诉讼请求。第三人某某房地产开发有限公司未到庭应诉，也未提交书��意见。庭审中，原告为证明其诉讼主张当庭提交了下列证据：1、《商品房购销合同》及公证书复印件各一份，证明被告是某某小区的业主；2、某某小区业主委托书签订情况汇总表、委托书各一份，证明原告进驻小区时与某某局签订前期物业合同是合法有效的；3、《前期临时物业服务委托合同》复印件一份，证明小区与物业公司签约是由某某局作为代理人的事实；4、某某小区业主满意度调查汇总复印件一份，证明业主对原告的满意度达到97%，原告的服务质量达到了要求；5、某某小区房屋及公共设施移交清单复印件一份，证明原告退出小区时完好地完成了交接工作。被告质证对第1组证据无异议，对第2—5组证据均不认可。本院认为，第三人某某公司经合法使唤未到庭，视为自动放弃质证权利。被告对原告提交的第1组证据无异议，证据真实合法，与本��有关联，确认为有效证据；被告虽对第2—5组证据有异议，但未能举证予以反驳，结合原告已实际进驻该小区提供物业服务的事实，对四组证据予以确认。被告当庭提交了下列证据：1、《商品房购销合同》复印件一份，证明被告签订了购房合同；2、大理州某某物业服务有限公司出具的证明复印件一份，证明被告未接收房屋；3、照片六张，证明原告的失职行为造成小区断电、断水、堵路。经质证，原告对第1组证据无异议，对第2组证据的真实性不认可，对证明方向也不认可；对第3组证据的三性均不认可。本院认为，第三人某某公司经合法使唤未到庭，视为自动放弃质证权利。被告提交的第1、2组证据真实合法，予以确认；第3组证据系被告单方制作，来源不明，与本案无关，不予确认。根据上述已认证的证据的证实，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认本案如下法律事实：2012年7月27日，被告与第三人某某房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》并经公证，被告向该公司购买了位于某某小区A幢某单元某号房屋，建筑面积为220.82平方米。2015年7月，云南某某公司某某局在与大理某某小区的部分业主签订委托书之后，于2015年7月9日与原告签订一份《前期临时物业服务委托合同》，约定由原告为某某小区提供物业服务。合同主要约定：委托管理期限为一年，即从2015年7月10日至2016年7月9日。如合同期限内业主委员会成立并选聘新的物业管理企业，则本合同自然终止；物业服务费按建筑面积收取，标准为：高层0.85元/月/㎡、别墅1.22元/月/㎡，其他物业费：高层住户电梯费35元/户/月、水池清洗费20元/户/年、二次加压费10元/户/月；业主和和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费��千分之一交纳滞纳金；物业管理综合服务费按年一次性交付。合同还对双方的权利义务和服务内容等相关事项进行了明确。此后该小区即由原告提供物业管理服务。2016年7月10日，合同到期，被告退出了该小区。被告所有的房屋在原告提供服务的一年期间的物业管理费共计2812.40元未缴纳。因被告与第三人之间产生纠纷，双方未办理房屋的交接手续。本院认为：原告在与云南某某公司某某局签订《前期临时物业服务委托合同》之后，已实际进驻该小区，并按约履行了提供物业管理服务的合同义务，其向业主或房屋使用人收取物业管理费用属应享有的权利，故原告主张物业管理费的诉讼请求合法有据。本案中，被告虽与第三人某某公司签订了《商品房购销合同》，但双方并未办理房屋的交接手续，被告并未占有、使用该房屋，房屋仍属第三人管理之下，根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。该房屋的物业管理费应由第三人承担。被告的此项答辩意见成立，本院予以采纳。按照“物业管理综合服务费按年一次性交付，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。”的约定，滞纳金应为168.72元，原告对此主张2000元的要求过高，部分予以支持。原告主张的律师费2000元无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定，判决如下：一、第三人某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某某物业服务有限公司物业管理费2812.40元、滞纳金168.72元。二、驳回原告某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由第三人某某房地产开发有限公司承担。审判员 孙灿熙二〇一六年十月二十日书记员 李 凡4 来源：百度“”