（2016）京0101民初7846号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-14
案件名称
姜志超与刘奕彤等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜志超,刘奕彤,刘伟,刘剑君,北京中业置地房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初7846号原告姜志超，女，1986年1月24日出生。委托代理人杨保全，北京市弘嘉律师事务所律师。委托代理人毕晓旬，河南博音律师事务所律师。被告刘奕彤，女，1996年11月12日出生。被告刘伟（兼被告刘奕彤委托代理人），男，1971年2月17日出生。被告刘剑君，女，1969年2月26日出生。委托代理人潘凤娥，北京市尚公律师事务所律师。第三人北京中业置地房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街2号楼B518号。法定代表人伏艳斌，总经理。原告姜志超诉被告刘奕彤、刘伟、刘剑君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理。依法适用普通程序，追加北京中业置地房地产经纪有限公司为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告姜志超及其委托代理人杨保全，被告刘伟，被告刘剑君及其委托代理人潘凤娥，第三人法定代表人伏艳斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜志超向本院提出诉讼请求：1、要求三被告双倍返还定金差额80万元；2、给付违约金47.5万元；3、赔偿居间服务费1万元；4、诉讼费由三被告承担。2016年2月1日，经第三人居间介绍，原告与被告刘奕彤签订房屋买卖合同，约定被告刘奕彤将其所有的本市崇文区（现东城区）夕照寺街16号院×号楼2×层荣华座2×号房屋出售给原告，成交价为人民币950万元。双方约定2016年4月1日做网签，并同时建立共管账户。上述合同签订后，原告于2016年2月4日向被告支付定金80万元。2016年3月13日，被告以市场变化为由要求购房款增加50万元，并要求节省的个税归被告所有。2016年3月29日，被告明确表示拒绝继续履行合同，并退还原告定金80万元。原告认为被告的行为已构成违约，故起诉。被告刘奕彤辩称：被告从未与原告签订过买卖合同，不同意原告的全部诉讼请求。被告刘伟辩称：被告刘奕彤曾委托被告刘伟出售房屋，但刘伟从未代表刘奕彤与原告签订买卖合同，故不同意原告的诉讼请求。被告刘剑君辩称：涉诉房屋系被告刘奕彤所有，刘奕彤授权刘伟出售该房屋。原告所述的买卖合同系刘剑君以个人名义与原告签订。虽然被告在合同中，刘剑君写明“代刘伟”，但刘剑君并未取得刘伟的授权。在签订合同时，原告对被告刘剑君未取得授权是明知的，故原告亦存在相关过错，双方过错责任同等。刘剑君已将定金退还原告，原告没有因此受到任何损失。签订合同时刘伟并不知情，也并未参与。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人北京中业置地房地产经纪有限公司述称：原告和刘剑君共同找到第三人，要求第三人协助双方签订买卖合同。在签订合同时刘剑君并未持有委托书，当时商定的是事后补齐相关手续。对于原告的诉讼请求，第三人不发表意见。经审理查明：刘伟、刘剑君原系夫妻关系，刘奕彤系二人之女。本市崇文区（现东城区）夕照寺街16号院×号楼2×层荣华座2×号房屋原系刘奕彤所有之房产。2015年6月26日，刘奕彤出具《公证委托书》，委托刘伟出售上述房屋。委托事项包括代刘奕彤签订房屋买卖合同，收取购房款等，但并未授予刘伟转委托权限。2016年2月1日，刘剑君以刘奕彤（甲方）的名义与姜志超（乙方）、北京中业置地房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房地产居间合同》，约定甲方同意将本市崇文区（现东城区）夕照寺街16号院×号楼2×层荣华座2×号房屋出售给乙方，成交价为950万元，其中包括房价款490万元，房屋装修款及家具款460万元。此成交价为税后款，即甲方为净得房款，不承担交易税费。乙方于签订本合同3日内向甲方支付不超过该房产成交价20%的购房定金80万元。此房产成交后定金冲抵房款。如因乙方原因违约，不能购买此房，甲方不退还乙方所交定金。反之甲方违约，应双倍返还乙方定金。双方约定于2016年4月1日办理网签手续，并于当日到银行开立资金监管账户，乙方将527万元首付款打入此监管账户。甲、乙任何一方违约导致本合同无法履行，违约方除退还守约方应退的全部款项外，还应向守约方支付该房产成交价5%的违约金。乙方向丙方支付居间服务费1万元。定金80万元打入刘伟在华夏银行或民生银行的账户。合同落款甲方签名处签字为“刘剑君代刘伟”，代理人签名处签字为刘伟（刘剑君代签）。上述合同签订后，原告向合同中载明的账号汇入定金80万元。2016年2月4日，刘剑君书写《定金收据》，签名处为“刘剑君代刘伟”。另查，2016年3月30日，刘伟与刘剑君离婚。2016年6月16日，刘奕彤将上述房屋过户至刘伟名下。此后，刘伟将该房屋出售他人，并已办理过户手续。庭审中，经释明，原告主张其与刘奕彤存在房屋买卖合同关系，因刘伟、刘剑君系刘奕彤父母，且三被告之间存在恶意串通损害原告利益的情形，故要求三被告承担连带责任。同时，原告认为上述买卖合同已经解除。就其诉讼请求，原告主张合同中同时约定了定金罚则及违约金，故原告坚持要求三被告双倍返还定金并同时支付违约金。经释明，原告表示如果定金、违约金只能支持一项时，选择适用违约金条款。另，就刘伟是否知道刘剑君与原告签订合同一事，经询，在与原告签订买卖合同时，仅有刘剑君一人到场，刘伟并未到场。原告表示在签订买卖合同时查验过产权证，但并未见过委托书，刘剑君表示会补办委托手续。同时，在合同签订后，原告及原告之父曾与刘伟、刘剑君进行商谈，刘伟对协议无异议，只是要求提高价格。刘伟、刘剑君对此不予认可，刘伟表示原告对于刘剑君并无代理权限一事是明知的。而在合同签订后刘伟确曾与原告进行过商谈，如果价格能够达到心里预期，则可以按照新的价格达成交易，但是并未对刘剑君的签订的合同予以追认。上述事实，有《房地产居间合同》，《定金收据》，《公证委托书》等证据及原、被告及第三人当庭陈述在案为证。本院认为：依法订立的合同受法律保护。同时，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，根据已查明的事实，在以刘奕彤名义与原告及第三人签订《房地产居间合同》时，刘剑君并未取得刘奕彤的代理权。在上述合同签订后，刘奕彤亦未对该合同效力进行追认。关于刘伟是否对合同进行追认的问题，刘伟虽然有权代理刘奕彤签订买卖合同，但并不享有转委托权。且原告亦未提供详实有效的证据证明刘伟对刘剑君与原告签订的《房地产居间合同》进行追认。在此情况下，刘剑君以刘奕彤名义与原告签订的《房地产居间合同》，对刘奕彤并不发生法律效力，应由刘剑君承担责任。应当指出的是，原告在明知涉诉房屋产权人为刘奕彤，而刘剑君未出具刘奕彤委托手续的情况下，仍与刘剑君签订买卖合同，造成双方签订的《房地产居间合同》无法履行，原告对此存在一定过错，亦应承担相应责任。亦应指出的是，虽然《房地产居间合同》中同时约定了定金及违约金条款，但根据相关法律规定，定金及违约金条款不能同时选择适用。经本院释明，原告表示在定金及违约金只能选择其一时选择适用违约金条款，故本院将根据案件实际情况，对刘剑君应承担的责任予以酌定。原告要求三被告承担连带责任，无相关合同及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法法》第四十八条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告刘剑君于本判决生效后十五日内支付原告姜志超违约金人民币二十三万七千五百元；二、被告刘剑君于本判决生效后十五日内赔偿原告姜志超居间服务费损失人民币三千元；三、驳回原告姜志超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16366元，由原告负担11458元，被告刘剑君负担4908元（原告已交纳，被告刘剑君于本判决生效后七日号交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王轶楠代理审判员 金 滨人民陪审员 崔 瑜二〇一六年十月二十日书 记 员 谢 霖 来自