（2016）鄂01民终5269号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-27
案件名称
丁春兰与方灯要、刘腊香房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方灯要,刘腊香,丁春兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终5269号上诉人（原审被告）：方灯要，男，1962年9月13日出生，汉族，户籍所在地湖北省仙桃市，现住武汉市江岸区。上诉人（原审被告）：刘腊香，女，1965年5月19日出生，汉族，户籍所在地湖北省仙桃市，现住武汉市江岸区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：秦云，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁春兰，女，1958年6月4日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市江岸区，现住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：彭小欢，湖北诚明律师事务所律师。上诉人方灯要、刘腊香因与被上诉人丁春兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初字第02301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。方灯要、刘腊香上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、将本案发回重审或者予以改判。事实与理由：一、一审判决认定考虑到方灯要、刘腊香收回房屋后的可得利益，并据此判令方灯要、刘腊香承担赔偿责任，无事实及法律依据。1、涉案房屋至今未纳入拆迁范围，也不存在拆迁补偿方案。故现无证据证明涉案房屋存在拆迁可得利益；2、一方面，一审判决肯定了涉案房屋属集体土地上房屋，依法是不允许进行市场交易的；另一方面，又按照房屋销售的市场均价来计算该房屋的价值，并据此认定房屋存在可得利益，显然自相矛盾。3、根据涉案房屋的登记信息可看出，该房屋土地使用权的取得方式为划拨。此类房屋与进入市场进行流通的，土地使用权性质存在应当补缴的土地出让金，两种房产的价格大相径庭。故一审判决将涉案房屋价值以市场销售价值来计算可得利益，显然是错误的。二、方灯要、刘腊香与丁春兰签订的涉案房屋买卖合同已被法院生效判决确认无效，在该交易中，房屋出售方与购买方的过错程度应当是同等的。但一审判决认定方灯要、刘腊香应当承担主要赔偿责任，仅判令丁春兰自行承担l0％损失责任，是事实认定不清，适用法律错误。三、根据方灯要、刘腊香与丁春兰签订的涉案房屋买卖合同已被法院生效判决确认无效的事实，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，丁春兰十余年收取的租金应当向方灯要、刘腊香予以返还。原审法院遗漏了重大事实，未对丁春兰多年收取的租金予以审查，损害了方灯要、刘腊香合法权益。四、根据方灯要、刘腊香与丁春兰签订的《武汉市房屋买卖合同书》的约定内容，双方确定的房屋建筑面积为80平方米，但原审法院却以148．02平方米面积来计算丁春兰所受的所谓的经济损失，是事实认定不清。丁春兰答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丁春兰向一审法院起诉请求判令：1、方灯要、刘腊香共同赔偿丁春兰损失人民币1，000，000元；2、方灯要、刘腊香承担本案诉讼费用及其他费用。一审法院审理查明，方灯要与刘腊香系夫妻关系。2004年6月11日，方灯要、刘腊香（甲方）与丁春兰（乙方）在房屋中介武汉市峰达房产交易有限公司签订房屋买卖合同。合同载明：甲方将所有的位于武汉经济技术开发区沌阳街洪山小区二区70号房屋产权转让给乙方；建筑面积80平方米（不包括围墙）；房屋成交价格为人民币110，000元等内容。合同签订后，丁春兰支付全部房款，方灯要、刘腊香交付房屋。此后，丁春兰将房屋租赁他人使用并获取租金。2014年5月21日，方灯要、丁春兰因房屋买卖合同纠纷诉至法院。2014年8月11日，一审法院作出（2014）鄂武经开民初字第00901号民事判决书，认为涉案房屋的土地性质为集体所有，而丁春兰作为买受人又非该集体村民，不具备购买该房屋主体资格，判决：方灯要与丁春兰于2004年6月11日签订的武汉市房屋买卖合同书无效；方灯要于本判决生效之日起十五日内向丁春兰返还购房款人民币110，000元；丁春兰于本判决生效之日起十五日内向方灯要返还房屋；驳回方灯要的其他诉讼请求。丁春兰不服该判决，提起上诉。2014年11月18日，武汉市中级人民法院裁定准许丁春兰撤回上诉。丁春兰与方灯要、刘腊香协商赔偿无果，遂诉至一审法院，请求依诉予判。另查明：涉案房屋的房屋所有权证（武房权证经字第××号）载明：房屋坐落于武汉经济技术开发区沌阳街洪山小区二区70号，房屋所有权人为方灯要，建筑面积为148.02平方米，土地使用权取得方式为划拨。该房屋现门牌号码变更为武汉经济技术开发区沌阳街洪山二区471号。武汉市房地局2004年制作并在网上公示《2004年武汉房地产市场情况分析报告》载明，武汉市2004年二手住宅全年均价为每平方米人民币1，582.97元。武汉市房地产市场信息网显示，2014年武汉市存量住房交易月平均价格为：1月每平方米人民币5，435.81元；2月每平方米人民币5，159.61元；3月每平方米人民币5，287.32元；4月每平方米人民币5，307.89元；5月每平方米人民币5，378.37元；6月每平方米人民币5，434.08元；7月每平方米人民币5，406.14元；8月每平方米人民币5，384.06元；9月每平方米人民币5，331.89元；10月每平方米人民币5，358.32元；11月每平方米人民币5，797.61元；12月每平方米人民币5，906.44元。据此，2014年武汉市存量住房交易的全年均价为每平方米人民币5，432.30元。一审法院审理认为：丁春兰与方灯要、刘腊香签订的房屋买卖合同已经法院生效判决确认无效。因合同无效所致损失，应由合同双方按过错大小分担。方灯要、刘腊香违反中华人民共和国土地法的规定，将农村集体土地出卖给涉案房屋所在区域集体经济组织以外的丁春兰，由此酿成本案纠纷，方灯要、刘腊香应承担主要赔偿责任。丁春兰虽然通过房产中介购房，有预防风险的主观想法，但客观上仍未尽谨慎注意义务，实施了违反法律规定的房屋买卖行为，故丁春兰应自行承担10%损失责任。考虑到方灯要、刘腊香收回房屋后的可得利益，对于丁春兰的损失，方灯要、刘腊香应承担90%赔偿责任。鉴于武汉市房产交易市场行情的变化，丁春兰2004年实际以每平方米人民币743.14元（11，000元÷148.02平方米）的价格购置涉案房屋，而2014年武汉市存量住房交易的全年均价为每平方米人民币5，432.30元，故根据涉案房屋面积，按上述价格差额认定损失总额为人民币694，089.46元［（5，432.30元-743.14元）×148.02平方米］。方灯要、刘腊香应对其中90%损失承担赔偿责任，即人民币624，681元。丁春兰、方灯要、刘腊香的其他资金占用损失、房屋占用损失，由双方各自承担。综上，丁春兰的赔偿主张中，予以支持人民币624，681元，超出部分，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、方灯要、刘腊香于本判决生效之日起10日内赔偿丁春兰损失人民币624，681元；二、驳回丁春兰的其他诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币13，800元、诉讼保全费人民币5，000元，合计人民币18，800元，由丁春兰负担人民币3，753元，由方灯要、刘腊香负担人民币15，047元。因此款丁春兰已垫付，方灯要、刘腊香将其应付款项人民币15，047元连同上述判决款项一并付给丁春兰。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理查明：一审法院审理查明的事实基本属实。本院认为，人民法院生效判决已经确认丁春兰与方灯要、刘腊香签订的房屋买卖合同无效，对合同无效后果的责任承担的判定及损失赔偿的确定是本案双方争议焦点。方灯要、刘腊香明知自己房屋土地为农村集体土地，违反中华人民共和国土地法的规定，将农村集体土地上房屋出卖给涉案房屋所在区域集体经济组织以外的丁春兰，未能履行合同约定的房屋产权归丁春兰所有的义务，在丁春兰支付全部购房款购买房屋，并使用房屋长达10年后，方灯要又以自己房屋土地为农村集体土地，诉至人民法院，请求确认自己与丁春兰签订的房屋买卖合同无效，并在人民法院生效判决确认房屋买卖合同无效后不久，自行对涉案房屋的房屋土地办理土地属性变更登记，将房屋农村集体土地性质变更为划拨用地，酿成本案纠纷，其违背诚实信用原则，故意规避国家法律规定，损害丁春兰合法权益的主观意图明显，由此，应对合同无效承担主要过错责任，一审判决方灯要、刘腊香应承担90%赔偿责任，丁春兰应自行承担10%损失责任并无不当。方灯要、刘腊香认为房屋出售方与购买方的过错程度应当是同等的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任……”的规定。方灯要、刘腊香对合同无效所致丁春兰受到的损失应承担赔偿责任。方灯要、刘腊香上诉提出一审判决对赔偿损失计算标准按照房屋销售的市场均价计算错误的问题，因方灯要、刘腊香将房屋出售给丁春兰至其请求确认合同无效，并收回房屋时，武汉市房产交易市场行情已实际发生很大的变化，房屋已经实际自然增值，其中差价的增值部分为丁春兰应享有而未能取得的可得利益，为方灯要、刘腊香收回房屋后丁春兰的损失，一审判决时，涉案房屋土地已为划拨土地，一审判决根据武汉市房产交易市场行情的变化，以房屋销售的市场均价为计算标准，按房屋产权登记面积148.02平方米计算赔偿损失金额并无不当，方灯要、刘腊香上诉中未明确提出对丁春兰的损失计算标准及依据，也未举证证明丁春兰的损失按照房屋销售的市场均价计算错误的相关证据，其该上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对方灯要、刘腊香上诉提出一审遗漏丁春兰收取租金的事实的问题，因其一审中未予主张，不属本案审理范围，一审判决正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，800元，由方灯要、刘腊香负担。本判决为终审判决。审判长 陈继红审判员 李斌成审判员 安林锋二〇一六年十月二十日书记员 刘贝莉 微信公众号“”