（2015）大东民二初字第02368号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-12

案件名称

原告（反诉被告）沈阳长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰公司）与被告辽宁金秋科技有限公司（以下简称金秋公司）、被告（反诉原告）马微、被告黄河房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

沈阳市大东区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳长峰房地产开发有限公司,辽宁金秋科技有限公司,马微,黄河

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第一百零七条

全文

沈阳市大东区人民法院民事判决书（2015）大东民二初字第02368号原告（反诉被告）：沈阳长峰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街22号。法定代表人：潘锡源，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹文强、侯楠楠，系辽宁六合律师事务所律师。被告：辽宁金秋科技有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街22号2号写字楼46层6、7单元。法定代表人：马微，职务：经营者。委托诉讼代理人：王猛，系辽宁安行律师事务所律师。被告（反诉原告）：马微.住址：沈阳市。委托诉讼代理人：王猛，系辽宁安行律师事务所律师。被告：黄河，住址：沈阳市。委托诉讼代理人：王猛，系辽宁安行律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰公司）与被告辽宁金秋科技有限公司（以下简称金秋公司）、被告（反诉原告）马微、被告黄河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案后，依法公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）长峰公司委托诉讼代理人侯楠楠，三被告委托诉讼代理人王猛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）长峰公司向本院提出诉讼请求:1、判令三被告支付给原告房屋租金123199.98元、管理费129000元、电费1076.4元，共计人民币253276.38元（计算至2015年10月31日）；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月9日，原告与被告马微签订了写字楼租约及写字楼租约细则，原告将位于沈阳市大东区滂江街22号2号写字间，电梯楼层46层6、7单元，共660平方米出租给被告马微。租期自2014年11月15日至2017年11月14日，租金为每平方米每月70元，管理费为每平方米每月25元，按季度上打租缴费，水电费由被告自行承担，同时租约约定如被告马微违约，原告有权扣留押金，按日千分之一收取违约金，并要求被告返还已享受到的免租期的租金。合同生效后，原告依合同约定交付租赁物给被告马微办公使用，全面履行了合同义务。2015年2月2日原告与马微、辽宁金秋科技有限公司签订了补充协议，其中第三款约定：1、签约名称由马微变更为辽宁金秋科技有限公司；2、马微承担2014年8月15日至2015年2月1日期间所有权利与义务；3、辽宁金秋科技有限公司承担2015年2月2日一2017年11月14日期间所有权利与义务；4、合同期内马微与辽宁金秋科技有限公司承担连带保证责任；第三款约定辽宁金秋科技有限公司在履行写字楼租约及写字楼租约细则剩余期限内的义务时，马微承担连带保证责任。其后被告辽宁金秋科技有限公司未如约交付租金、管理费、电费等相关费用，截至2015年10月31日，共欠原告租金123199.98元、管理费129000元、电费1076.4元，共计253276.38元。后经原告多次催要未果，已构成根本违约，且该违约行为给原告带来了巨大的经济损失，原告无奈只有诉至法院。原、被告双方签订的合同合法有效。被告拖欠租金，擅自撤场已构成根本违约应承担违约责任，且给原告带来了巨大的经济损失。另根据婚姻法解释第24条，债权人就婚姻存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理，应由其夫妻二人共同承担还款义务。因此被告夫妻双方应对所借款项承担共同偿还责任。故请求法院依法保护原告的合法利益，支持原告的诉讼请求。三被告辩称：三被告没有拖欠原告租金、管理费及电费。2014年8月9日，原告与马微签订了写字楼租金及写字楼租约细则，约定马微租赁原告位于沈阳市大东区滂江街22号2号写字楼6、7单元共660平方米，租期三年；租金为每月每平方米70元；管理费每月每平方米25元；马微享有20个月的免租期，平均安排在三年租期的12个季度中并在当季应付租金中直接扣减，还提供三个地上车位和三个地下车位，但原告并未提供任何车位，马微看中了停车位和其他优惠条件才租赁其房屋，原告未提供车位已先构成违约。被告（反诉原告）马微向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的写字楼租约及写字楼租约细则、补充协议；2、判令原告赔偿马微美容会所装修损失人民币40万元；3、诉讼费由原告承担。事实与理由：2014年8月9日，马微与原告签订了写字楼租约及写字楼租约细则。写字楼租约约定，马微承租由长峰公司开发的位于沈阳市大东区滂江街22号2号写字楼6、7单元共660平方米，租期三年；租金为每月每平方米70元；管理费每月每平方米25元；马微享有20个月的免租期，平均安排在三年租期的12个季度中并在当季应付租金中直接扣减。2014年8月，马微投资40余万，经长峰公司同意，由长峰公司指定的沈阳国余装饰装修工程有限公司对马微承租范围内的153平方米改造为美容会所，并领取了营业执照，美容会所即将开业，马微却未能取得消防部门备案审批，此时马微才得知，长峰公司开发的房屋24层以上消防未能验收，该房屋不能用于人员密集型经营用房，如：美容院、养生馆等。长峰公司明知其出租的房屋没有经过消防部门备案审批，仍隐瞒事实直接导致马微投资的美容会所不能营业，给马微带来了巨大损失。综上，马微认为，作为房屋的出租方，长峰公司应当知道其出租的房屋没有消防备案审批，不能用于经营人员密集型行业，却隐瞒事实，提供相关材料误导马微投资建造美容会所。导致马微投资40余万元建造的美容会所无法正常经营，对此长峰公司应当承担责任。原告（反诉被告）长峰公司辩称：在双方签订租约、租约细则中，长峰公司所出租的房屋用途为办公使用，马微及金秋公司在签订合同以及补充协议时，未主张过其经营美容会所的要求，且金秋公司经营范围并不包括美容会所，故马微依据租赁物用途不符，对长峰公司提出的要求没有法律依据，不应予以支持。长峰公司24-46层已经消防验收合格。综上，请求法院驳回马微的反诉请求。本院经审理认定事实如下:2014年8月9日，原告与被告马微签订了写字楼租约及写字楼租约细则，原告将位于沈阳市大东区滂江街22号2#写字间，电梯楼层46层6、7单元，共660平方米出租给被告马微。租期自2014年11月15日至2017年11月14日，租金为每平方米每月70元，管理费为每月每平方米25元，按季度上打租缴费，水电费由被告自行承担。付款方式：季度缴纳；承租人于每季度租期首日前缴纳当季度租金，…。承租人应缴租金为138600元/季度。按附件八第（1）款扣减后，承租人实际应缴租金为61600元/季度。附件八特殊条款（2）约定装修期给予3个月，承租人所承租的办公室接收日期为8月15日，自2014年8月15日至2014年11月14日为出租人给予承租人的装修期；在装修期间，承租人不需交付租金，但须缴纳物业管理费。装修、维修与维护（a）装修约定：…根据事先提交出租人并得到其书面批准的图纸及规格、承租人应出资自行为所租办公室以的内部进行装修，出租人不得无理拒绝批准。…未经出租人书面批准（出租人对此不得无理拒绝批准），承租人不得或不能允许对已批准的装修图纸和规格中以及所租办公室的内部布局进行改造。为避免异议，出租人与承租人于此申明如下：（ⅰ）出租人批准承租人上述的装修图纸和规格，并不等于豁免承租人需要在正式进行内部装修之前须自费向沈阳相关政府部门申请批准该已经出租人批准的装修图纸和规格（ⅱ）对承租人不遵守沈阳市有关政府部门批准装修图纸和规格定下的要求和条件而引起的任何后果，出租人不需负任何责任。协议签订后，原告将本案诉争房屋交给被告使用。2015年2月2日，原告与被告马微、金秋公司签订了补充协议，协议第三条约定：1、签约名称由马微变更为金秋公司；2、马微承担2014年8月15日至2015年2月1日期间所有权利与义务；3、金秋公司承担2015年2月2日一2017年11月14日期间所有权利与义务；4、合同期内马微与金秋公司承担连带保证责任。被告马微、金秋公司向原告交纳了从2014年11月15日起的房屋租金113617.76元，从2014年8月15日起的管理费110800元，租约押金37032.6元，装修押金3万元。共计：291450.36元。原告将房屋交付被告马微使用后，被告马微将其中的153平方米进行了装修，拟开办养生馆，但重新装修后消防至今未经过验收，无法经营。2015年7月15，原告将被告马微、金秋公司承租的房屋断电。2015年9月9日，原告将被告马微、金秋公司办公区507平方米房屋上锁。另查明，被告马微、金秋未向原告交纳2015年5月份的电费396元，2015年6月份的电费343.20元。2015年7月的电费337.20元，共计：1076.4元。另查明，2014年8月14日，沈阳市消防局出具建设工程消防验收意见书，原告新建并装修的位于沈阳市大东区滂江街22号的沈阳龙之梦亚太城2#楼（24-56层）消防验收合格，已验收建筑如需扩建，改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法申报消防设计审核或备案。被告马微与被告黄河系夫妻关系。上述事实，有写字楼租约、写字楼租约细则、补充协议、建设工程消防验收意见书、发票、收款收据、照片等证据及庭审笔录，经当庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告马微签订的写字楼租约及写字楼租约细则及与马微、金秋公司签订的补充协议系当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。协议签订后，原告将房屋交给被告马微、金秋公司使用，被告马微、应依合同约定向原告交纳租金及管理费，被告马微、金秋公司承担连带给付责任。被告马微、金秋公司主张原告于2016年6月22日将原告承租的房屋断电，但未提供相应证据，原告对该日期及事实未认可，但根据原告提供的电费清单，2015年7月诉争房屋发生了电费，且与被告马微、金秋公司以前发生电费基本持平，原告未提供2015年8月之后被告马微、金秋公司发生电费的证据且亦未向其主张2015年8月之后发生的电费，原告又于2015年9月9日将诉争房屋中的507平方米房屋上锁，因电费系每月15日结算，故可以认定原告系于2016年7月15日给被告金秋公司断电，故被告马微、金秋公司应向原告交纳从2014年11月15日至2015年7月15日房屋的租金164266元（按每季度61600元计算）及2014年8月15日起至2015年7月15日的管理费181500元（按每季度49500元计算），两项合计345766元。因被告马微、金秋公司已向原告交纳了房屋租金及管理费224417.76元，租约押金37032.6元，装修押金3万元，被告马微、金秋公司欠付原告租赁期间的房屋租金及管理费，押金不予返还，折抵租金及管理费，故被告马微、金秋公司共计已向原告交纳了291450.36元，还应向原告交纳房屋租金及管理费共计54315.64元。根据合同约定，承租房屋的电费应由马微、金秋公司承担，故马微、金秋公司应给付长峰公司2015年5-7月电费1076.4元。对于被告（反诉原告）马微要求解除2014年8月9日签订的写字楼租约、写字楼租约细则及2015年2月2日签订的补充协议的诉讼请求，因被告房屋已由原告断电上锁，合同无法继续履行，故本院予以支持。对于被告（反诉原告）马微要求原告赔偿装修损失40万元的诉讼请求，因原告交付被告马微使用的房屋（使用性质：办公）已于2014年8月14日由沈阳市公安消防局消防验收合格。根据双方合同约定，本案诉争房屋的用途为办公，马微改变了房屋用途并进行了装修，根据双方合同中“出租人批准承租人上述的装修图纸和规格，并不等于豁免承租人需要在正式进行内部装修之前须自费向沈阳有关政府部门申请批准该已经出租人批准的装修图纸和规格（ⅱ）对承租人不遵守沈阳市有关政府部门批准装修图纸和规格定下的要求和条件而引起的任何后果，出租人不需负任何责任”的约定，对房屋进行装修前，向相关部门履行相应的审批手续的责任应由被告履行，因被告马微、金秋公司未履行该义务，因此而造成其美容院无法开业的责任应由被告马微、金秋公司自行承担，原告不承担赔偿责任，故对马微要求原告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告黄河承担给付责任的主张，因黄河与原告不存在合同关系，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）沈阳长峰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）马微于2014年8月9日签订的写字楼租约及写字楼租约细则；二、解除原告（反诉被告）沈阳长峰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）马微、被告辽宁金秋科技有限公司于2015年2月2日签订的补充协议；三、被告辽宁金秋科技有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）沈阳长峰房地产开发有限公司房屋租金及管理费共计54315.64元；四、被告辽宁金秋科技有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）沈阳长峰房地产开发有限公司电费1076.4元；五、被告（反诉原告）马微对本判决第三、四项承担连带给付责任；六、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5099元，由原告沈阳长峰房地产开发有限公司承担3941元，被告马微、被告辽宁金秋科技有限公司承担1158元；反诉费3650元，由被告马微承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　张　品审　判　员　　郭福强人民陪审员　　蒋国忠二〇一六年十月二十日书　记　员　　李奕薇搜索“”