（2016）湘11民终1698号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2018-07-21
案件名称
唐明利与陈子材、永州市冷水滩区湘江西岸棚户改造协调指挥部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐明利,陈子材,永州市冷水滩区湘江西岸棚户改造协调指挥部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终1698号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐明利。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈子材。委托诉讼代理人：吴法宝，湖南征雁律师事务所律师。原审被告：永州市冷水滩区湘江西岸棚户改造协调指挥部。负责人：谢晓青，该指挥部指挥长。委托诉讼代理人：邝小文，湖南人和人律师事务所律师。上诉人唐明利因与被上诉人陈子材、原审被告永州市冷水滩区湘江西岸棚户改造协调指挥部房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐明利、被上诉人陈子材及其委托诉讼代理人吴法宝、原审被告永州市冷水滩区湘江西岸棚户改造协调指挥部的委托诉讼代理人邝小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐明利的上诉请求：1、请求本院撤销原判第一项；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、按照双方租赁合同的约定，上诉人无需承担被上诉人基于租赁房屋所涉征收、拆迁事宜可能或必然产生的各项损失；2、依照国有土地上房屋征收与补偿相关的法律、法规及政策规定，能够得到补偿的是上诉人，被上诉人不具备分享涉案拆迁补偿款的主体资格。陈子材辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请二审予以维持。永州市冷水滩区湘江西岸棚户改造协调指挥部辩称：一审法院判决我方不承担责任，我方出庭配合法院调查事实。陈子材向一审法院起诉请求：1、被告返还押金2000元；2、二被告给付原告因门店房征收拆迁所受损失45210.4元（其中装修费19910.4元，搬迁费3000元，停产、停业损失22300）；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月11日，被告（出租方，甲方）唐明利与原告（承租方，乙方）陈子材签订了一份《房屋门面出租合同》，主要内容为：甲方出租给乙方的物业位于永州市冷水滩区河西九嶷水泥厂大门南侧6号临街门面一层门面二层住房，建筑面积约170平方米。租赁期限为五年，自2014年10月1日起至2019年10月1日止，租金第一年18000元，今后每年租金在上一年的基础上按8%递增；乙方应付甲方押金2000元，每半年支付一次租金，租赁期间，除涉及门面和土地的产权税由甲方缴纳外，其余因使用和经营所产生的其他费用均由乙方承担，乙方应按时缴纳自行负担的费用。门面的装修有由乙方自行负责。双方还约定因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。合同签订后，双方按约定履行。被告唐明利将门面二间（82.96平方米）及二层住房（91.8平方米）交给原告使用用于做建材生意，原告按约向被告唐明利交纳了押金2000元及房屋租金。原告还在被告所做简单装修的基础上对所租门面又做了装修，包括重铺了地板砖，吊顶、制作展示架、加装展灯等。2015年11月25日，被告指挥部与被告唐明利就租赁门面的征收与补偿签订了一份《国有土地上房屋征收与补偿协议》。该协议内容为：确认征收房屋的合法建筑面积为82.96平方米，属于商业用房。补偿货币金额为房屋评估补偿费1061888元，房屋装修及附属物评估补偿费44798元，配合征收奖5000元。按期签约腾房奖16592元，搬迁补助费3000元，停产、停业损失费22300元，共计1153578元。合同约定应在2015年12月25日之前搬迁完毕。其补偿费除50000元左右外其他已由指挥部支付给了被告唐明利。另查明，房屋评估补偿费1061888元，房屋装修及附属物评估补偿费44798元均由湖南志成房地产评估有限公司评估作出，其中房屋装修及附属物评估系该公司按照永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目装饰装修补偿参照标准（商业用房）作出，具体为：等级5：①墙，888涂料；②地面，水磨石，300×300普通地砖；③天棚，888涂料，石膏线，木角线；④门，卷闸门、拉闸门；⑤其它，厨卫：防滑地面砖，普通洁具。补偿标准为300元/㎡。等级3：①墙，国产中、低档墙漆，普通墙砖；②地面，彩色水磨石，600×600釉面地板砖，中档复合地板；③天棚，轻钢石膏平面吊顶，普通二、三级四边吊顶，铝扣板吊顶；④门，卷闸门、拉闸门外门，木制饰面与玻璃结构大门；⑤其它，普通展示柜、展示架、展示台；厨卫：塑扣板吊顶，防滑地面砖，普通墙砖，普通洁具。补偿标准为540元/㎡。一审法院认为，一、关于本诉。1、被告唐明利是被征收房屋的所有权人,按照《中华人民共和国物权法》第四十二条之规定，应当享有征收补偿；虽然《房屋门面出租合同》对租赁房屋被征收时原告所做装修及其停产、停业损失费补偿、搬迁补助费的归属问题没有约定，但因《房屋门面出租合同》的签订、履行，原告在租赁期限内因租赁房屋被征收而导致经营停顿，其停产、停业损失客观存在，因房屋征收原告陈子材的搬迁费开支亦客观存在，依照公平原则，结合本案情况，搬迁补助费3000元，停产、停业损失费22300元以原、被告各享有50%为宜；2、被告所做装修按照永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目装饰装修补偿参照标准（商业用房）为等级5，补偿标准为300元/㎡，其房屋装修及附属物评估补偿费为82.96㎡×300元/㎡=24888元，因原告增加的装修导致租赁房屋的房屋装修及附属物评估补偿标准提高到540元/㎡，对差额部分44798元－24888元=19910元应由原告享有；3、本案《房屋门面出租合同》因租赁房屋被征收而终止履行，对此原告陈子材、被告唐明利均无过错，被告应将收取的2000元押金返还原告；4、原告要求被告指挥部承担本案责任，但未提交证据证明被告指挥部为适格主体，原告亦非本案《国有土地上房屋征收与补偿协议》的合同当事人，故对其诉请不予支持。二、关于反诉。1、反诉原、被告签订的《房屋门面出租合同》因租赁房屋于2015年11月25日被征收，反诉原告唐明利已丧失所有权，合同已经终止履行，予以确认；同理，唐明利要求陈子材缴纳2015年12月1日起按月租金1620元计算至返还房屋时止的租金及租金利息（按年利率6%计算）没有事实依据，不予支持；2、唐明利要求陈子材赔偿电费260元、水费60元，但未提交相关证据证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告唐明利在本判决生效五日内给付原告陈子材因租赁房屋被征收产生的房屋装修及附属物评估补偿费19910元、停产、停业损失补偿费11150元、搬迁补助费1500元，共计32560元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈子材对被告永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造协调指挥部的诉讼请求；三、驳回原告陈子材的其他诉讼请求；四、反诉原告唐明利与反诉被告陈子材2014年9月11日签订的《房屋门面出租合同》于2015年10月25日终止履行；五、驳回反诉原告唐明利的其他反诉请求。本案本诉受理费980元，由原告陈子材负担304元，由被告唐明利负担676元；本案反诉受理费25元，由反诉原告唐明利负担。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案双方争执的焦点：被上诉人陈子材因租赁合同解除能否得到赔偿。上诉人唐明利与被上诉人陈子材双方于2014年9月11日签订的《房屋门面出租合同》是双方意思的真实表示，不违反法律的强制性规定，是有效合同。《房屋门面出租合同》的第十一条中约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲（唐明利）、乙（陈子材）双方造成损失的，互不承担责任。现因永州市人民政府对该房屋进行征收，导致上诉人与被上诉人签订的《房屋门面出租合同》不能履行，按照上述双方租赁合同的约定，上诉人唐明利提出被上诉人陈子材因解除租赁合同不能请求损失赔偿的理由，本院予以支持。综上，上诉人唐明利的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1517号民事判决的第二、三、四、五项；二、撤销湖南省冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1517号民事判决的第一项。一审案件受理费1005元，上诉人唐明利负担25元，被上诉人陈子材负担980元；二审案件受理费614元，由被上诉人陈子材负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭样平代理审判员 唐英虎代理审判员 熊孝航二〇一六年十月二十日代理书记员 吴雪芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第四十四条