（2016）黑01民终字第3559号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-17
案件名称
哈尔滨银达物业管理有限公司与刘微微等物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈尔滨银达物业管理有限公司,刘微微
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑01民终字第3559号上诉人（一审原告）：哈尔滨银达物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区群力第五大道533号。法定代表人：王铁立，总经理委托诉讼代理人：陈箭，男，1965年9月12日出生，汉族，该公司职员，现住哈尔滨市道里区群力第五大道533号。委托诉讼代理人：王福柱，黑龙江龙广律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘微微，现住哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨银达物业管理有限公司（以下简称银达物业公司）因与被上诉人刘微微物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。银达物业公司上诉请求：撤销一审判决；改判由刘微微向银达物业公司支付物业费用及滞纳金9327元（扣除刘微微已支付部分后为6318元）；案件受理费由刘微微负担。事实和理由：一、一审法院已认定双方当事人之间签订的物业管理服务合同有效，那么刘微微应当按照合同约定履行缴纳相关费用的合同义务，但却作出刘微微无需履行缴纳物业费义务的认定无事实和法律依据。二、刘微微提出进户发现房屋漏水、烟道堵塞问题，应由房屋开发单位在质保期内履行维修义务。刘微微辩称，同意一审判决。银达物业公司向一审法院起诉请求:刘微微作为天鹅湾小区业主，违背了双方签订的前期物业管理服务协议和物业管理委托服务合同，拖欠物业费，构成严重违约。刘微微所称的烟道堵塞问题，因烟道属共同部位，不是公共部位，哈尔滨银达物业管理有限公司无义务解决。哈尔滨银达物业管理有限公司请求判令刘微微给付2013年5月1日至2016年4月30日物业服务费及电梯费合计9027元，给付违约滞纳金300元，总计给付9327元。一审法院认定事实：刘微微是哈尔滨市道里区群力第五大道天鹅湾小区12号楼2单元2801室业主，银达物业公司是该小区物业管理企业。2010年5月12日双方签订前期物业管理服务协议。约定：协议自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理；房屋建筑面积101.82平方米；住宅按建筑面积每月每平方米1.4元；银达物业公司对房屋共用部位、共用设备设施等项目进行维护、修缮、服务与管理。2011年9月26日，天鹅湾小区业主大会委员会与银达管理有限公司签订物业管理委托服务合同。约定：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.4元收取；银达物业公司负责建筑本体的共用部位、属物业管理范围的市政公用设施等的维修、养护、管理和运行服务；缴纳物业费时间为12个月，滞纳金从到期之日起开始计算收取，业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每日3‰的比例缴纳违约金。刘微微所居住房屋的烟道系与其他楼上楼下业主公用烟道，该烟道堵塞，刘微微就此问题找过银达物业公司，银达物业公司以没有义务解决为由未给予处理。自2013年5月起刘微微以烟道堵塞、窗户漏水为由拒交物业费（含电梯费）。案件审理期间，刘微微交纳了2015年5月1日至2016年4月30日的物业费和电梯费共计3009元。一审法院认为，银达物业公司与刘微微之间订立的物业服务合同和业主大会委员会代表刘微微与银达物业公司订立的物业管理委托服务合同均合法有效。双方在享有合同权利的同时，应严格、认真地履行合同义务。刘微微作为业主有交纳物业服务费的义务，同时有权要求作为物业服务企业的银达物业公司提供物业服务的权利。刘微微所居住房屋的烟道确实属于多户业主共用部位，烟道出现堵塞或其他问题，直接影响业主的居住和正常生活，单户业主又很难独立解决上述问题。虽然在物业管理委托服务合同中未将烟道列入银达物业公司管理、服务范围，但烟道是业主共用部位又是不争的事实，所以烟道应属于银达物业公司维护、修缮、服务与管理的范围。在刘微微就烟道问题向银达物业公司报修后，银达物业公司拒绝履行服务义务，银达物业公司的行为是错误的。银达物业公司在不履行自己义务的情形下，要求刘微微履行交费义务无法律依据。因此银达物业公司的诉讼请求，本院不予支持。故判决如下：驳回哈尔滨银达物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由哈尔滨银达物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提供新的证据。二审认定的事实与一审认定的事实相一致。另查明，刘微微每年应向银达物业公司交纳物业管理费1677元、电梯费1332元，共计3009元。本院认为，刘微微与银达物业公司签订的物业管理服务合同，系双方真实意思的表示，合法有效，刘微微应按协议约定履行交纳物业管理费义务。银达物业公司依双方签订的物业管理服务协议主张刘微微交纳2013年5月1日至2015年4月30日之间的物业费等相关费用及滞纳金300元，符合合同约定和法律规定，应予支持。物业管理服务合同中虽未将烟道列入银达物业公司管理以及服务范围，但烟道是业主共用部分，作为银达物业公司有义务对烟道堵塞进行维修。其上诉称对烟道堵塞没有维修义务，理由不充分。综上所述，银达物业公司的上诉要求刘微微交纳物业费等相关费用的请求成立，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初字第881号民事判决。二、刘微微自本判决生效后十日内给付哈尔滨银达物业管理有限公司2013年5月1日至2015年4月30日的物业费、电梯费6018元（3009元×2年），滞纳金300元。一、二审案件受理费100元，由刘微微负担。本判决为终审判决。审 判 长 许思东代理审判员 潘雪梅代理审判员 刘 军二〇一六年十月二十日书 记 员 吴浩松刘晶 关注公众号“”